杭州楼市开始离谱了！拱墅区申花板块从7.2万变成4.3万，新杭州人开始进场了|买房|全年二手房均价|投资客|拱墅区|杭州人|杭州楼市|申花板块|看房

以前申花那片号称"杭州徐家汇"的楼盘，中介带你看房得先问"首付准备了多少"，现在呢，电话里直接说"哥，4万3，房东人在国外，价格好谈，随时能签"。我表妹两口子，都是新杭州人，在杭州上了大学留下来的，上个月刚在那儿签了一套，说是终于能在杭州有个属于自己的窝了。

这一下子，我身边好几个已经放弃买房的朋友，又把贝壳APP装回来了。有人觉得等到了，有人觉得还得再等等。我今天就跟您聊聊我看到的、我听到的，还有我自己琢磨的一些事儿。不是什么专家分析，就是咱们这些普通老百姓，看着这忽上忽下的市场，心里头那点真实的盘算。

一、以前"申花爱答不理"，现在"申花高攀得起"了

我先说个上个月我亲眼见的事儿。我表妹夫小刘，在城西一家互联网公司做技术，表妹在拱墅区一个小学当老师。两口子都是外省来杭州读大学，毕业后留下来的，标准的"新杭州人"。他们从结婚开始就想买房，但申花板块前几年一直是他们不敢想的地方。2019年那会儿，申花的新盘摇号中签率低得吓人，二手房价蹭蹭往上涨，7万多的单价让他们连看房的勇气都没有。

上个月他们突然打电话给我，说想让我陪他们去申花看房。我还挺惊讶的，问他们怎么突然敢看申花了。表妹说："哥你不知道，现在那边价格掉到4万3了，我们俩攒的钱终于够得着了。"

我们约的是申花板块一个挺有代表性的小区，就在城西银泰附近。前几年这个小区可是二手市场的香饽饽，挂牌价从来没低过7万。我们到的时候，中介小吴已经在门口等着了。是个二十来岁的小伙子，晒得黑黑的，骑个小电驴带我们去看房。

进了小区，环境确实不错，绿化搞得挺好，楼间距也大。小吴带我们看了三套房，都是89方的小三房，这个户型在申花板块当年可是抢破头的。第一套在十楼，精装修，房东是2018年买的，一直出租，现在挂的4万5。第二套在五楼，稍微旧一点，但保养得还行，4万3。第三套是"捡漏房"，在一楼，有个小院子，但采光差一些，房东急着套现去上海发展，4万1就能谈。

表妹和表妹夫在那套十楼的房子里待了好久。表妹站在阳台上，指着远处说："哥你看，那边就是银泰，以后买东西方便得很。"然后又跑到厨房看橱柜的牌子，打开冰箱位置量尺寸，那种认真劲儿，就像在规划自己未来的生活一样。小吴在旁边说："姐，这个价格搁三年前想都不敢想的。同户型2021年成交过一套，7万2，那会儿还抢。"

看房的过程中，我在楼道里碰见一个正在搬家的阿姨。她看我面生，主动搭话说："来看房的？"我说是。阿姨叹了口气说："我们这栋楼，上个月搬走了三户，都是当年高价买的，现在扛不住月供了。我们也要搬了，换到临平那边去，这边住不起了。"她说这话的时候，旁边一个搬家工人正扛着一个大沙发往电梯里挪，楼道里堆满了打包好的纸箱，上面写着"厨房""卧室""易碎品"。

从小区出来，表妹拉着我说："哥，我是真喜欢那套十楼的。采光好，户型正，离我学校骑车就十五分钟。以前7万的时候想都不敢想，现在4万3，我们算了一下，首付够了，月供虽然紧一点，但咬咬牙也能撑。"她说话的时候眼睛里亮亮的，那种终于够得着的喜悦，我能感觉到。

但我看她老公小刘，表情就没那么轻松了。他一直在翻手机算着什么，眉头皱着，时不时抬头看一眼那个小区的外立面。后来他跟我说："哥，我是真的想买，但也真的怕。我俩把两边的积蓄凑一块，首付勉强够。但背上月供之后，万一我公司有啥变动……"他没说完，但我知道他想说什么。

这种心情我特别能理解。以前是够不着，只能远远看着；现在是够着了，反而伸手的时候会哆嗦一下。

二、新杭州人进场，跟本地改善完全不是一回事

标题里写的是"新杭州人开始进场了"。我表妹两口子就是典型的例子。但我观察下来，这些新杭州人买房的心态，跟咱们本地人换房改善，完全是两码事。

我一个老同事老陈，杭州本地人，住在老城区的老房子里，一直想改善一下居住条件，也关注申花板块好几年了。前阵子价格掉下来，他反而没了动静。我问他怎么回事，他说："我这叫置换，得先把我那老房子卖了才有钱买。可问题是，我那老房子现在也卖不上价了，以前能卖三百多万，现在挂了两百五十万都没人问。我这边的差价还是那么大，我换了等于没换，还搭进去一大笔税费。"

但新杭州人不一样。他们没有老房子要卖，手头攒的钱就是全部的家当，只要首付够了，月供算得过来，他们就敢冲。说白了，本地改善是被一套房子捆着，动起来千难万难；新杭州人是两手空空，看准了就下手。

我表妹他们就是这么个情况。两个人从毕业就开始攒钱，每个月雷打不动存一笔。表妹在学校当老师，工资不算高但是稳定；表妹夫在互联网公司，收入高点但不稳定。两个人加一起攒了快一百四十万，加上两边父母支援了一部分，首付刚好够得着。他们没有"房子卖不掉"的烦恼，因为他们本来就没有房子。

但是，我表妹夫跟我说了一句话让我想了很久。他说："哥，我们新杭州人买房子，就像是在一个陌生的城市扎一根钉子。这根钉子扎下去了，心里就踏实了，感觉自己算是这个城市的人了。但前提是这根钉子得扎得稳，万一哪天被拔出来了，那就连根拔起了，什么都没了。"

他说的"连根拔起"我知道是什么意思。他们在杭州没有父母可以依靠，没有亲戚可以投奔，朋友也就是同事和同学，大部分人也是租房住。一旦失业了，一旦供不起房了，就意味着在这座城市待不下去了。所以对他们来说，买房的决策比本地人更重。本地人房子跌了还能回父母家住，他们不行，他们没有退路。

我后来跟我表妹单独聊了一次，我说你们真决定要买了？她说："哥我们想好了。租了七年房了，从滨江租到余杭又租到拱墅，搬了八次家。每次搬家都累得半死，每次看到房租又涨了心里就特别不是滋味。现在好不容易价格降下来了，我们想安定下来了。哪怕以后房子再跌一点，我们也认了，至少那是我们自己的家。"

她说这话的时候特别平静，但我听得鼻子有点酸。新杭州人在这座城市打拼的不容易，只有同样在外地待过的人才懂。

三、申花为什么从7.2掉到4.3，这中间挤掉了什么

申花板块这轮跌得确实挺狠的，从高点7万2到现在4万3，幅度接近四成。我跟几个做中介的朋友聊了聊，加上自己的一些观察，觉得这里头有几个原因，咱们掰开揉碎了说说。

第一个原因，也是最直接的，就是投资客在跑。前几年申花之所以能冲到7万多，很大程度上是靠投资客在撑着。我记得2020年到2021年那会儿，申花每一个新盘出来，摇号的人乌泱乌泱的，中签率经常是个位数。很多人根本不是买来住的，就是等着交付了倒手赚一笔。我一个朋友当年就摇中过一个申花的盘，交付当天就有中介打电话问他卖不卖，加价八十万收。他卖了，笑得合不拢嘴。

但现在呢？市场一变，这些投资客成了最急着跑的人。我认识的一个中介小吴说，他现在手里申花的房源，超过一半是当年摇号摇中的投资客在挂。有些人的月供已经扛不住了，有些人是看到形势不对想止损，还有些人是急需用钱补生意上的窟窿。"这些人现在不是想赚多少，是想着能跑就不错了，"小吴说，"你压他价，压得狠一点，他也咬咬牙卖了，因为多持有一天就多亏一天利息。"

第二个原因，是申花本身的价值回归。前几年申花涨到7万多，说实话里面有很大的"学区溢价"。当时申花被划进了一个还不错的小学学区，加上周边的商业配套确实好，城西银泰、大悦城都在附近，又是地铁好几条线交汇，所以价格被炒得特别高。但这个学区的质量，说实话跟西湖区那些老牌名校还是有差距的。前两年教育政策调整，学区房的溢价被削了一大块，申花的"学区光环"就没那么亮了。

第三个原因，我觉得是整个城西的购买力在往外移。未来科技城那边前几年大火的时候，带动了整个城西包括申花的价格往上走。大量的互联网新贵在那一带工作，申花离未来科技城不远不近，配套又好，自然就成了很多人的首选。但现在互联网行业在调整，很多公司要么裁员、要么降薪，原来的高收入群体收入缩水了，承受高房价的能力自然就下降了。申花作为城西的"改善首选地"，首当其冲就受到了影响。

但我觉得，申花这个价格回调，从另一个角度看，也是在去掉泡沫。当价格降到4万多的时候，它的居住价值就凸显出来了。地段摆在那儿，商业配套、交通、医疗、教育，该有的都有。现在买进去的人，大多数是冲着"住"去的，不是为了"炒"去的。表妹两口子就是这种心态——他们不指望这房子能涨到天上去，他们只想要一个离单位近、生活方便、能让孩子在这里长大的地方。

四、一个新杭州人的账本，算得清清楚楚

我在表妹家吃饭的时候，她把他们的账本拿出来给我看。一个黑色的笔记本，密密麻麻记着这几年的收入和支出。表妹说她从工作第一年就开始记账，每一笔开销都记着，因为这个习惯，他们才能攒下这笔首付。

她翻到其中一页给我看，上面写着他们的买房预算表。首付预算一百五十万，其中他们自己攒了一百三十多万，两边父母凑了不到二十万。月供预算一万八以内，按现在的利率，贷三百多万三十年，月供差不多就是这个数。她还在旁边列了每个月固定开销：物业费、水电煤、网费电话费、两个人的交通费、吃饭买菜的钱、给双方父母的钱……每一项都写得清清楚楚。

表妹指着那个笔记本跟我说："哥你看，我们把这个账算得不能再细了。每个月还完月供和这些开销，我们大概还能剩个四五千块。这四五千是我们的安全垫，攒起来以备不时之需。"她又翻了一页，说："这里还有一栏，是'万一小刘失业'的情况。如果他的收入断了，光靠我的工资，我们撑不过三个月。所以我们现在还在拼命攒钱，争取在买房之前把这个安全垫再垫厚一点。"

表妹夫在旁边接话说："哥说实话我们心里也打鼓。我公司虽然现在还行，但互联网这行谁说得准呢？今天还在，明天可能整个部门就没了。但我跟我老婆商量好了，买房子不为了赚钱，就为了有个自己的地方。哪怕以后房价跌到3万，我们也不后悔。因为我们买的是住的地方，不是买的股票。"

他这话说得挺实在的。我发现新杭州人算账的方式跟投资客完全不一样。投资客算的是"未来能赚多少"，新杭州人算的是"能不能撑得住"。一个是进攻思维，一个是防守思维。在市场下行的时候，防守思维反而更安全。

后来我在网上看到一个帖子，有个新杭州人写了一段话，点赞特别多。他说："我在杭州租了八年房，搬过十一次家。每个月的房租从两千涨到了六千。我跟房东说想续租三年，房东说行啊，但租金要再涨五百。那一刻我就决定了，我要买房。不管跌不跌，我就是要买房。我不想再过那种随时被通知搬家、随时被涨房租的日子了。"底下好多人跟帖，都是新杭州人，说的都是差不多的话。

我看了这些帖子，心里挺有感触的。对于新杭州人来说，房子不只是一个资产，更是一个"归属"。是对这座城市的认同，是一种"我不是过客"的确认。这种情感上的需求，可能比投资需求更强烈。

五、面对现在的市场，我自己琢磨的几条活法

说了这么多，我自己也在想，在这样的市场里，我们这些四十往上的人，该怎么看这个事，该怎么过日子。我不是专家，给不出什么高明建议，我就说说我自己正在试的几个办法，您看有没有点道理。

第一个，我觉得要分清楚自己是"哪一类买家"。表妹他们是新杭州人首次置业，房子对他们来说就是"刚需中的刚需"，价格合适、月供扛得住就可以考虑。但如果你是本地改善，手里还有一套房子要卖，那就不能冲动。现在二手房不好卖，你这边定了一套申花的房子，那边老房子迟迟卖不掉，两头亏，这个风险得算清楚。我自己是属于第二种，所以我现在的策略就是：先把手里的房子处理明白了，再谈下一步，不急。

第二个，把"安全垫"做厚再下手。这是我从表妹两口子身上学到的。他们现在还在拼命攒钱，就是为了把买房后的安全垫再垫厚一点。我觉得这个做法特别靠谱。不管什么时候买房，都要确保还完首付、背上月供之后，手里还至少留够一家人半年到一年的开销。这笔钱是保命的，是应对失业、生病这些突发情况的。如果为了凑首付把口袋掏得干干净净，一分不剩，那这房子买得就不踏实。

第三个，算账要算"最坏情况"。我现在的习惯是，做任何大的财务决定之前，先问自己一个假设：如果我的收入少了一半，或者说如果家里主要挣钱的那个人出了问题，我还能不能撑住？如果答案是"撑不住"，那这个决定我就先放一放。别去赌明天会更好，先把今天扛住了再说。生活不是靠运气过的，是靠准备过的。

第四个，别被"抄底"两个字绑架。我现在看到各种"抄底""捡漏""再不上车就晚了"的标题，直接划过去。买房子是给自己和家人住的，不是跟谁比赛谁买得便宜。你觉得4万3是底了，买了，结果它跌到4万，你心里难受不难受？与其去猜底在哪儿，不如问问自己：这个价格我能不能接受，这个房子我愿不愿意住十年。如果能，那不管它以后是涨是跌，你都不会太后悔。

第五个，多想想"住"的事，少想想"赚"的事。我最近经常问自己一个问题：如果这套房子明天起不涨不跌，永远就是这个价了，我还愿不愿意买？如果答案是愿意，那说明我是真的需要它。如果答案是不愿意，那说明我是在赌它涨。这两者的区别，我觉得是在现在这个市场里必须想清楚的一件事。