文｜邓浩志
万科欧泊二手破 2 万，二手房成交价创新低
据贝壳网成交数据，番禺万博网红盘万科欧泊成交一套建面约 94㎡两房，成交单价1.94 万元 /㎡，创该盘历史新低；珠江新城板块南国花园一套建面约 109㎡三房，单价 5.5 万元 /㎡成交。以上成交价都刷新了这些楼盘近 10 年来的新低。意味着即便不是高位买房，哪怕是 10 年前买房，现在都有可能面临浮亏的现实。
上半年，广州二手房成交放量，和二手房价持续下跌形成鲜明对照。成交活跃可以解读为市场回暖、回升。而房价仍然在下跌，说明市场仍然处于 “以价换量” 的阶段。
好的一方面是广州人口众多，楼市拥有强劲的需求，无论是刚需还是改善，自住还是资产配置，只要价格合适，依然不缺乏购买力。这是广州强劲的住房需求和消费支撑力。
往不好的方面说，楼市尤其是二手房的价格似乎还没有完全见底。这既是市场没有由弱势转为强势的标志，也是从宏观层面看，全国消费力持续下行的一个缩影，更是新房超过 100% 使用率对旧房低使用率的持续冲击。
广州房价 "五连涨"，典型楼盘成交均价仍下跌
自 2026 年 3 月由跌转涨以来，广州新房价格指数已连续五个月上涨，消息上了广州楼市热搜，多家官媒持续报道。但实际情况真的这么强势吗？细看我们会发现，3 月至 7 月累计上涨约 0.9%。但 6 月和 7 月广州 202 个典型楼盘中，94 个成交均价环比上涨，108 个下降，涨跌幅中位数为下跌 0.51%，约 55% 的楼盘涨跌幅不超过 2%。虽然价格指数环比强势，而市场整体下跌楼盘多于上涨楼盘。而少部分核心城区楼盘承担了价格上涨的主要功劳，比如天河珠江新城旁某新盘。所以，当前广州新房价格受个盘月度成交均价的影响比较明显，属于结构性价格上涨。
至于进入7‑8 月份后，广州楼市明显降温。这里面既有传统的季节性因素，也有上半年的广州楼市利好，有雷声大雨点小的影响。比如： 花都宣布：收购旧房全部纳入保障性住房房源，年内计划收储规模约 100 套，100 套能对市场有什么帮助。类似的，还有以旧换新的购房贴息政策，收购二手房作为保障性住房等政策，似乎都低于市场预期。
个人观点，仅供参考
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