文/广州进深 严明会
国贸地产广州新盘，批后规划图来了。
8月24日，广州规自局官网挂出番禺区洛浦街BA0206302、BA0206303地块项目批后公示。
这块地，国贸已经拿到手两个月。
与那些拿地三个月就开盘的房企相比，这个推进节奏并不算特别快。
但项目亮点却十分突出。
01
首先，全板楼。
为什么这点要放在第一个来讲？实在是国贸的这个规划太出人意料了。
不，更准确地说，应该是惊喜。
项目前身番禺南浦东乡地块，虽然整体素质相对优越，但并非绝对的顶级靓地。
它有短板，比如周边城市界面一般。
周边二手小区也多是“老旧大”，常年卖不起价。
处在这样的环境里，决定了这块地没有做高端改善或纯改善盘的宿命，市场给它的普遍定位都是——
刚需 刚改。
结合这样的地块条件来看，在广州有大把的前者之鉴，要么做纯塔楼，要么塔楼 板楼混搭。
按照如今的楼市趋势，此前市场猜测，这个项目布局大概率是塔楼 板楼相结合的形式。
但谁也没想到，国贸竟然来了一招出其不意。
随着项目规划方案披露，国贸在这宗地块上排布了8栋全板楼。
东边四栋，从北向南依次是1#为类板楼，2#、3#、5#均为板楼。
西边四栋，从南向北依次是6#、7#为类板楼，8#、9#为板楼。
是的，没有4#。
层高16-32层，高层与小高层错落组合，围合出大片中央园林。
全盘舍弃塔楼，清一色全板楼布局，对于南浦岛这片改善供应稀缺的片区来说，算得上一次产品升级。
这个项目，是国贸首进番禺之作，其用心程度可见一斑。
02
其次，面积段。
一个新楼盘，大家最关心的是什么？当然是做多大的户型。
目前，国贸南浦项目的面积段已经出炉：
建面约97㎡起步，最大建面约139㎡，全部都是四房，涵盖刚需、刚改及改善需求。
其中，97㎡为3+1房两卫，107-115-118-125㎡为四房两卫，139㎡为四房三卫。
有消息称，125㎡为项目主力户型，货量最大。139㎡部分户型为双套房配置。
项目户型图暂未出炉，且等官宣。
结合面积段以及全板楼设计来看，国贸这次没有做大量刚需小户型走量，也没有盲目堆砌大平层。
而是把改善的配置下沉到了主流刚改户型。
即用全盘板楼的硬件基础，去支撑改善级别的居住体验。这样一来，既兼顾去化效率，又可跳出同质化竞争。
这一招，实在高明。
广州国贸的董事长兼总经理是苏玮薇。
2020年前后，苏玮薇曾以“国贸地产营销管理中心总经理”的身份出席活动。
几年时间，便成了广州区域独当一面的掌舵者。
近年来，广州国贸动作频频，项目的表现也可圈可点，与苏玮薇脱不开关系。
03
地块回顾。
6月30日，番禺区洛浦街BA0206303地块（南浦东乡一期地块）竞价出让，吸引保利、中海、绿城、国贸四家房企参拍。
竞价74轮后，被国贸拿下，成交总价102861万元，折合楼面价18791元/㎡，溢价率55%。
地块为纯宅地，出让宗地面积21895.49㎡，计算容积率建筑面积54738.73㎡，容积率2.5。
这也是南浦岛断供30年后，首次有宅地出让，稀缺性不言而喻。
加上本身地价不高，体量不大，又紧邻地铁2号线和商业中心南浦里，能得诸多房企青睐也在意料之中。
此外，根据出让要求，地块竞得人需配建一所42班九年制学校，包括18班小学和24班初中，并于地块开工之日起2年内完成建设。
这宗地块未来引入的学校品牌是仲元，含金量很高。
当前，南浦岛一手新房处于断供状态，片区沉淀了广州碧桂园、丽江花园、南浦海滨花园等大批成熟居住社区。
板块二手挂牌普遍2-3万元 /㎡，部分房源成交探至1字头，刚需上车门槛友好。
04
作为过江龙，国贸布局广州时间不长，整体表现相对平平。
它2021年刚进广州时，是跟融创联手，以总价43.18亿元拿下增城的国贸学原项目地块。
这也是国贸首次在大湾区拿地。
该项目原名为“国贸·融创学府壹号”。
后融创退出，将所持的51%股权悉数转让给了国贸，由国贸100%持有。
项目名也由此改成了“国贸学原”。
地处远郊、股权变动、案名更改，再加上当时市场开始下行，国贸学原这个盘其实并不算成功。
入市5年，至今项目仍然在售。
直到2024年初，白云的国贸云上项目开盘，国贸才终于在广州市场有了声量。
2024年6月，它还入股了世界大观三期项目，即现在的越秀国贸·观樾天湖。
最近两年，又接连拿地，跟保利置业、绿城合作。
相继推出国贸·保利｜海上印、国贸·绿城｜云樾和鸣两大项目，卖得都还不错。
可以发现，国贸在广州房地产市场，多以合作为主。
番禺南浦这个项目，是它为数不多独自操盘的项目之一，是以备受瞩目。
总的来说，这两年国贸是越来越争气了。
相关公司：国贸地产
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