新京报贝壳财经讯（记者袁秀丽）8月27日，北京通州区土桥一宗“袖珍”地块进行现场竞拍，吸引了招商蛇口、金隅地产、天津卓宸盛川3家房企参与，经过线下184轮竞价，最终金隅地产以8.7亿，溢价率27.19%摘得，创下了今年土拍溢价率的新高，成交楼面价约为2.7万元/平方米。

该地块全称为通州区老城平房棚户区改造项目一期土桥东西地块FZX-0306-6037地块，土地面积为1.61万平方米，地上建筑面积约为3.23万平方米，限高45米（局部60米），容积率2.0，起拍价6.84亿元。要求配建社区综合服务用房、物业用房、便民菜店、便利店。

这场土拍吸引了三家房企参与，也被业内戏称为“三国杀”。金隅地产全程举牌，上半场是金隅地产与天津卓宸盛川厮杀；下半场招商蛇口加入，天津卓宸盛川退出，经过现场184轮竞价，最终金隅地产胜出。

招商蛇口与金隅地产均深耕通州。今年6月23日，招商蛇口以10.22亿元、溢价率20.95%拿下通州九棵树南地块，在售案名为招商·湖映天青，楼面价3.03万元/平方米。而金隅地产在通州的花溪云锦项目已近清盘，急需补仓，本次落子的意愿更加强烈。

值得关注的是，根据2024年1月发布的核准批复，该地块最初的用途是回迁安置房。后期调整规划后变成了纯商品房用地。

地块地处通州九棵树街道，五环至六环之间，距地铁1号线土桥站直线约300米。商业方面，距湾里·王府井 WellTown 约1.1公里，邻近土桥PLUS文创产业园。教育医疗方面，周边有临河里小学、育才学校通州分校及多所幼儿园，3公里内有北京中医药大学东直门医院通州院区。需要指出的是，地块北侧紧贴八通线地面轨道，列车通过时对临路楼栋存在一定噪声及震动影响。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块属于小体量、低总价项目，位于通州梨园板块东南角，处于老城核心区的外延辐射范围。轨道交通优势显著，叠加2.0容积率与限高条件，未来产品大概率定位刚需和改善客群。

从区域内现有项目来看，有中海·玖树满和、金隅·花溪云璟尾盘在售；招商·湖映天青为新近入市项目；中铁建花语璟云去化约七成；招商·云璟揽阅与璀璨公元均已清盘。板块整体成交均价稳定在5.5万元/平方米左右。其中，招商·湖映天青因容积率仅1.6，定位为改善类产品，刚需和改善产品供给已趋近断档，这为新地块切入市场提供了阶段性窗口。

从区域来看，张凯认为，中铁建花语璟云楼面价约3.5万元/平方米，去化周期偏长；中海·玖树满和则以薄利快销策略多次登顶通州刚需和改善项目销售榜首。区域轨道交通虽然为项目提供基础支撑，但在当前客群价格弹性较高的背景下，去化效率仍高度依赖于总价设定。

编辑 岳彩周

校对 柳宝庆