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通州老城，又热闹了。
就在刚刚，金隅拿下了通州区土桥6037地块。
参与竞拍的，一共就3家：天津卓宸盛川（民营企业）、招商蛇口、金隅地产。
这块地的故事，其实比土拍本身更有意思。
从回迁房到商品房：一块地的"逆袭"
2024年1月，通州老城平房棚户区改造项目一期批复中，土桥6037地块的用途写得明明白白——回迁安置房，核定地上建筑面积约3.87万㎡。
结果后续规划调整，摇身一变，成了纯商品房用地。
今年5月初，它出现在第四轮供地清单里；7月24日，正式挂牌。
从"给回迁户盖房"到"给商品房市场添柴"，这块地的身份转换，比通州很多新盘的户型变化还大。
最终落地的规划条件：项目占地1.61公顷，规划地上建面3.23万㎡，容积率2.0，限高45米（局部60米），纯居住用地。
配建方面，要求也不算轻：社区综合服务用房150㎡，设在地上；物业用房150㎡，其中地上不小于100㎡；便民菜店100㎡、便利店50㎡，可结合下沉庭院设于地下，但需保证采光通风；另有综合能停设备间、有线电视机房等，可设于地下。
建筑设计上，还特别点名要求加强临九棵树东路一侧的立面设计，提高城市景观视觉效果——基本上，社区大门朝哪儿开，已经安排明白了。
小区内部要求形成景观、绿化等公共空间，建筑沿用地边界建设，沿生活服务性街道保证较高的贴线率。
翻译成人话：外立面不能糊弄，小区内部不能空旷，沿街还得有"排面"。
地块位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站。
周边配套，用"成熟"两个字概括都嫌客气：梨园主题公园，遛弯遛娃好去处；湾里·王府井WellTown，购物不用跑远；北京中医药大学东直门医院（通州院区），看病有保障；步行范围内，多所幼儿园、临河里小学、育才能州分校等教育资源；说白了，这不是一个需要"等配套"的板块，而是一个配套已经长出来的板块。
周边新盘：通州老城的"军备竞赛"
地块周边，住宅小区密集，在售新盘扎堆。
1公里范围内，就有三个2023年入市的项目：
前两个刚改盘，基本卖完了。
颐瑞府定位纯改善，大面积、高总价，去化明显承压。
同样的地段，刚需跑得动，改善跑不动。
往西不到两公里，还有梨园双子：招商云璟揽阅367套，已售罄，均价约5.5万/㎡；中铁建花语璟云202套，去化近六成，均价约5.2万/㎡。
三公里外的九棵树板块，更是新盘扎堆：金隅花溪云锦366套、中海玖树满和近578套、都已是尾盘阶段，成交均价在5.2万左右。玖树满和北边的招商湖映天青刚完成报规，规划8栋11层住宅楼，共346户，面积段70-119㎡。
再加上八里桥板块的朝棠揽阅近千套房源——通州这两年仅老城区就卖掉了3000多套新房。
3000多套，什么概念？相当于一个中等规模的纯新盘，从拿地到清盘，整个周期里卖出去的量。而通州老城，两年就消化了这个数字。
开发商今天拿这地块是有很大的信心，但信心归信心，压力也是真实的。
周边新盘密集，尾盘扎堆，颐瑞府大面积改善去化承压——通州老城不缺房子，缺的是能跑赢竞品的产品力。
这次拿的地，容积率2.0，限高45米，体量不算大，产品上有一定的发挥空间。
关键在于：做刚改，还是做改善？做性价比，还是做品质溢价？
从周边去化数据看，答案似乎已经写在墙上了。
最后说两句：通州老城这块地，位置成熟、配套齐全、地铁在侧，底子不差。但周边3000多套新房的"前车之鉴"也摆在那儿：刚需跑得动，改善要看价，大面积要谨慎。
这次土桥6037，是延续胜势，还是遭遇滑铁卢？
答案，等开盘见分晓。
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