宁波楼市开始离谱了！镇海区庄市板块从3万变成1.7万|三万|宁波市|庄市|楼市|海曙|鄞州|镇海区

楼下水果店老板老周，以前最爱在切西瓜的时候跟人聊房子，最近有人问他庄市的房子能不能买，他把刀一放，说了句："我自己的还挂在网上没人看呢。"

老周在庄市万科城那一片有套房子，九十多平，2021年夏天有人出到两万八他没卖，觉得还能涨到三万以上。今年五月份他挂牌价调到一万九，来看房的人倒是多了，但开口就是一万六、一万七。他老婆嫌太低，又撤了回来。就这么挂着，也不着急了，反正急也没用。

庄市这个地方，宁波人都知道。以前叫镇海区的一个镇，后来通了地铁，建了学校，万科、富力几个大盘一进，房价直接从一万出头蹦到两万五、三万。大家觉得这地方离东部新城近，有双地铁规划，还有蛟川书院的牌子在那儿，怎么也跌不到哪去。

结果呢。现在打开二手房软件，庄市不少次新小区的挂牌均价就在一万八上下，成交的还得再低点。从三万的期望值到一万七的实际成交价，这中间缩水的，是一套八十平房子的一百多万。

我跑了庄市三四个小区，跟中介、房东、附近高校的老师、还有几个在东部新城上班的年轻人都聊了聊。有几个发现，可能跟你想的有些不一样。

（一）当初追着"规划"冲进去的人，现在追着"成交"跑出来

庄市这波降价，最扛不住的，是2019年到2021年上半年冲进去的那批投资客。那个时候庄市的卖点特别清晰：地铁5号线和3号线的换乘站就在边上，甬江实验室要落地，旁边还有几个大学，蛟川书院的名头更不用说了。销售带你看房的时候，指着沙盘上的空地，"这里规划一个大型商业体""这里要建一个公园"，蓝图描得清清楚楚。

我认识一个在东部新城做金融的年轻人，姓林，今年三十出头。2020年底他买了一套庄市某次新小区的房子，一百平出头，单价两万九。他当时算了一笔账：从庄市坐地铁到东部新城，三站路，通勤比住鄞州中心区还方便，但房价便宜了三分之一。等几年这边配套全了，涨到三万五不是问题。

今年他准备结婚，想换个大点的，把庄市的房子挂了出去。中介给他的建议挂牌价是一万八。他一开始不信，自己去翻了近半年的成交记录，发现同户型最近成交的一套是一万七千五。他说那天晚上一宿没睡着，不是心疼钱，是想不明白——"该有的东西都有了，地铁通了，路也修好了，怎么反而跌了？"

其实答案就在他的问题里。地铁通了，路修好了，意味着"规划红利"已经兑现完了。当初大家买的不是现在的庄市，是未来的庄市。当未来变成当下，所有的利好都出尽了，支撑高房价的那个"想象空间"就没有了。剩下的，就是这个地方真实的居住价值。而一旦回到居住本身，大家就会发现，这里离核心区虽然不远，但商业配套确实比不上海曙、鄞州的核心板块，大型医院也只有一家在建的。当初那些被"规划"掩盖的短板，现在全暴露了。

（二）当年的"投资圣地在庄市"，现在是"谁先跑谁少亏"

我在庄市跑了几天，发现一个特别的现象：同一个小区，挂牌价可以差出四五千一平。同一栋楼，差不多的楼层和户型，有人挂两万一，有人挂一万七。中介跟我说，挂得高的都是不着急的，或者还抱着侥幸心理的；挂得低的基本都是投资客，绷不住了要撤。

庄市板块有个很典型的楼盘，当年开盘的时候号称"万人摇"，中签率低得吓人。摇到号的人觉得自己中了彩票，转手就能赚几十万。今年这个盘的投资客开始集中出货了。一个中介朋友给我看了他们的内部系统，光这个盘目前在售的房源就有一百多套，而整个庄市板块近一个月的成交量，也就四十来套。这就是典型的供过于求。

为什么投资客绷不住了？一个在庄市有三套投资房的大叔跟我算过一笔账。他三套房子总价加一起，当时买的时候花了差不多八百万，贷款贷了五百多万。现在这三套房子市值加一起，也就五百多万。等于说，他的首付已经亏没了，还倒欠银行一屁股债。每个月的房贷加物业费，将近三万。他说以前还能靠租金抵一部分，现在租金也在跌，以前租四千五的，现在三千五都租不掉，因为租房的人也在减少。

这种情况下，他的选择就很简单了：降价、卖房、止损。哪怕卖一套，也能少还一套的贷款，减轻一点现金流压力。当第一批投资客开始"砸盘"的时候，后面的房东就跟着遭殃了。因为买家会拿那套最低的成交价来压你的价。你挂两万？旁边刚成交一套一万七，你这套凭什么贵三千？

这就是庄市现在面临的"负循环"：投资客集中抛售→价格下跌→观望情绪加重→成交量萎缩→又有人绷不住降价。这个循环一旦形成，短期内很难自己停下来。

（三）学校还在、地铁还在，但"住在这里的人"不一样了

这次我去庄市，还发现一个很有意思的现象。庄市有两个小区，一个是2015年左右交付的，一个是2020年左右交付的，两个小区步行距离不到五百米，共享同样的地铁站、同样的菜场、同样的公园。但这次价格调整，老一点的反而比新一点的跌得少。

中介给我的解释是：老小区住的多是本地人和高校老师，自住比例高，拿出来卖的少；新小区投资客扎堆，卖的人多。这个解释有道理，但我觉得还有一层原因——两个小区的人群构成变了。

庄市以前是个镇，本地的居民大多是些年纪大的叔叔阿姨，房子住了一辈子，也没想过卖。后来几个大学搬过来，一些年轻老师为了上班方便，在庄市买了房。这批人收入稳定，消费能力也还可以，把庄市的整体居住氛围撑起来了。再后来，东部新城的白领来了，投资客也来了。到了2020年前后，庄市的新盘买家已经几乎全是投资客和年轻上班族了。

这批年轻人的特点是：工作压力大，通勤靠地铁，回家就想有个地方睡，对社区的黏性不高。他们在庄市住了两三年，发现除了通勤方便，周末想找个像样的商场逛逛、找个好点的饭店请客，都还是得往鄞州或海曙跑。时间一长，新鲜感没了，换房的念头就冒出来了。

庄市的一个中介跟我讲了个细节：以前带客户看房，客户会问很多小区内的细节——物业怎么样、邻居好不好相处、晚上吵不吵。现在带客户看房，客户问的最多的是——"你们这个小区最近成交几套了""成交价多少""还有没有更便宜的"。关注的焦点从"住得好不好"变成了"值不值"，这种变化本身，就说明很多人的心态已经不是冲着长期居住去的了。

（四）从三万到一万七，中间这一万三到底差在哪

有人问过我，庄市这一万三的跌幅，是不是说明这地方不值钱了？我觉得不是不值钱了，是它的价格回到了它"应该"在的位置上。

2021年庄市冲到三万的时候，很多人参照的是东部新城五万、六万的价格，觉得差了将近一半，庄市是"价值洼地"。但他们忽略了一个问题：东部新城的价格里面，包含了市政府搬过去带来的行政资源、多个大型商业体带来的消费便利、还有大量高端写字楼带来的产业支撑。这些东西庄市一个都没有。庄市有的，是一条地铁线和几个学校。这两者之间的价值差，就是那一万三。

还有一个被很多人忽略的因素，是"人才房"的冲击。庄市板块周边有几个高校和科研机构，近几年都配建了人才安居房和共有产权房。这些房子的价格比市场价低不少，面向的是在镇海工作的教师、科研人员和高技能人才。这批人本来可能是庄市商品房的重要购买力，现在有了更便宜的选择，自然就不来"接盘"了。

我跟一个在宁波某高校工作的朋友聊过，他四十多岁，副教授，之前一直想在学校附近买套改善房。去年他申请到了学校的共有产权房，单价只有周边商品房的六折左右。他说："我也不是不想买商品房，但一边是一万八、两万，一边是一万出头，质量还不差，我肯定选便宜的。省下来的钱，给孩子以后出国用不香吗？"

这种"定向分流的住房供应"，正在悄悄改变庄市乃至整个镇海区的购房格局。当一部分购买力最强的群体被保障性住房吸附走，商品房市场剩下的需求就更稀薄了。

（五）一万七的庄市，是"底"还是"中途"

这个问题我问了好几个人。庄市一个开了八年中介店的老板跟我说了他的判断：他觉得一万七左右，已经接近庄市的"真实居住价值"了。理由是，庄市现在的租金回报率算下来大概在百分之二点几，如果房价再跌到一万五，租金回报率就要奔着百分之三去了，在宁波这种城市，这个收益率会吸引一部分长线持有的人进来托底。

但也有不同的声音。一个在房地产公司做市场研究的朋友跟我说，庄市目前最大的不确定性不是价格，而是"谁来买"。她说她看了一份内部的客户调研报告，现在庄市看房的人，百分之七十以上都是"看看再说"的心态，真正有明确购买意愿的不到百分之二十。而在这百分之二十里面，还有一半是抱着"捡漏"心态来的，出的价都低于市场价一大截。这种成交效率，很难支撑价格止跌。