一个管房子怎么卖，一个管贷款怎么买。
8月28日，《关于完善商品住房销售制度的通知》、《个人住房贷款管理办法（试行）》两份文件同时发布，信息量非常大：
房子没盖到主体封顶，预售这扇门越来越难进；新拿地项目优先考虑现房销售；买预售房，银行贷款要等到项目竣工备案后才发放；个人住房贷款期限最长可以做到40年。
这几条如果真正落地，确实更偏向利好购房者，但先别急着欢呼。开发商的资金压力、未来的新房供应量、房价成本以及青岛楼市的竞争格局，也会跟着一起变化。
01
预售门槛要抬到封顶
8月28日的新规，把预售节点进一步往后推了一大截，文件明确提出：
商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。同时，对于新规实施之前已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件仍按原有政策执行。
已经取得工程规划许可证的存量项目，仍有政策过渡空间；真正受到新规则影响更明显的，会是后续新拿地、尚未取得工规证的项目。这就带来一个非常现实的变化：开发商卖房的时间点，会明显后移。
过去一块地拿下来，开发商最看重的事情之一，就是怎么尽快开工、尽快拿证、尽快销售、尽快回款。
以前是项目刚出正负零，就开始预售。以后如果预售节点整体后移，开发商需要自己承担更长时间的建设资金。这对资金实力强的房企，只是节奏变化。对于资金实力一般的企业，就完全不同了。
青岛今年上半年涉宅用地市场已经呈现明显的结构变化：土地成交规模收缩，核心区域优质地块更加受到头部房企关注。所以未来青岛拿地的房企，很可能更加看重两个东西：
资金成本和产品去化能力。
没有足够现金流，土拍拿地未必敢冲。项目本身没有竞争力，房子盖好了也未必卖得快。于是一个很有意思的结果可能出现：
开发商数量减少，项目数量减少，但单个项目的质量竞争反而会更激烈。
以后房子还没卖出去之前，开发商自己先投入更多资金把楼盖起来，风险承担的位置，就发生了变化。以前是：购房者先掏钱，开发商拿着钱继续建设。以后逐渐变成：开发商先把房子往前盖，到了更成熟的节点再向购房者收钱。谁的压力更大？不用多解释。
02
现房销售真正厉害的地方
如果说“封顶才能预售”，只是把期房往现房方向推了一步，那么“优先选择现房销售”，才是真正值得长期关注的变化。文件明确提出：
新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
注意两个词：优先、鼓励。
对于买房人来说，现房销售带来的变化非常直接。房子从一件“未来商品”，越来越变成一件“看得见的商品”，这其实会逼着开发商把产品做得更扎实。
但现房销售也有一个不能回避的问题：供应量可能减少。如果未来更多项目采用现房销售，那么开发商从拿地到销售之间的资金占用时间会增加。一些开发商干脆少拿地，还有一些开发商可能只敢拿那些确定性更高、卖得动的核心地块。
▲即将土拍的青岛新都心河西地块
于是青岛未来的新房市场，很可能出现一种看起来有点矛盾的状态：买房更放心了，但能买的新房可能没以前那么多了。
供应少了以后，开发商也未必急着打价格战。尤其是在崂山、市南、市北等核心板块，土地本身已经越来越稀缺，主城优质地块也越来越集中到资金实力较强的房企手里。
所以未来青岛楼市可能出现一个变化：普通项目越来越难卖，真正有产品力、有位置、有品牌、有配套的好项目，反而更容易被市场青睐。
03
房贷最长40年
这一条，是今天朋友圈讨论最多的：个人住房贷款最长期限，从30年延长到了40年。
《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。
这10年，对于年轻购房者来说，确实有价值，但有一个数字一定要算清楚。假设贷款100万元，年利率3%，采用等额本息：30年期，月供约4216元；40年期，月供约3580元，每个月大约少636元。
但代价也非常清楚：30年期总利息约51.8万元。40年期总利息约71.8万元。为了降低月供，100万元贷款多付的利息接近20万元。
真正值得关注的，其实还有另一条。预售房贷款，等项目竣工备案后才发放。《个人住房贷款管理办法（试行）》明确：
购买现房，销售备案后发放贷款；购买预售商品住房，贷款人在项目竣工备案后发放贷款；购买二手住房，则在落实担保后发放贷款。
以前买期房，合同、贷款手续走完以后，银行贷款进入开发商相关账户，购房者随后开始承担月供；以后预售商品住房贷款，要等到项目竣工备案后再发放。
对于购房者而言，等待交房期间的现金流压力会明显下降。对于开发商而言，事情就没那么轻松了。以前预售能够较早形成销售回款，现在预售门槛提高，再叠加个人住房贷款放款节点后移，相当于两头同时把资金回流速度往后推。
这才是这次房地产制度调整里，对开发商真正有压力的地方。开发商以后拼的，越来越不是谁敢借更多钱、谁敢把周转速度拉得更快。而是谁的资金实力更强，谁的产品更容易卖，谁的融资成本更低，谁能把一个项目稳稳当当地盖完。
▲黄岛安子海信澜境项目
这套逻辑一旦形成，青岛楼市的房企格局也会跟着变化。头部国企、央企以及资金实力较强的本土房企，可能获得更大的竞争优势。一些过去依赖高周转的小型房企，日子会明显难过。
而这又会反过来影响土地市场，房企不敢乱拿地，土地的供应节奏会调整，核心地段的优质地块更容易成为争夺对象。
04
别把未来想得过于浪漫
8月28日的楼市政策，会让青岛楼市加速洗牌：位置偏、产品差、配套弱的项目，该不好卖还是可能不好卖；现房销售也不会自动把普通项目变成好项目；40年房贷更不会把房价变便宜。甚至从开发商角度看，未来拿地和开发成本、资金占用时间都可能增加，市场供应也可能进一步分化。
如果以后真的可以做到，“看得见再买、盖得好再卖、贷款晚一点放”，那至少，可以把更多的安全感，慢慢还给购房者。
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