没有等来降息，先等来了40年房贷。
以前都是在笑日本的人，70岁还要去餐厅打工、开出租车，现在发现不过是先行服罢了。
最新的重磅房地产政策出来了，一大堆文件。
我就挑三个比较重要的新变化来讲，其他什么支持上市地产公司再融资这些也不算什么新变化。
一是烂尾楼的问题，建立开发贷款主办银行制度。首先是开发贷资金由银行全程封闭管理，倒逼资金优先用于项目建设完工，其次是买房申请的贷款，要在等预售房房子建好竣工，银行才开始放按揭贷款。
二是不良率的问题。
申请房贷的，银行审核的要求是：月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。
三是最长30年的房贷变为最长40年的贷款年限。
四是存量遇到还款压力的居民，可和银行协商调整还款方案。
如何来看待地产新政呢？作用是什么？以及我们普通人要做如何应对？
按照重要性的优先等级
个人认为肯定是银行啊。
你看这个开发贷款主办银行制度以及月房贷收支比控制在50%以内。
这两条新变化都是银行。
来看德勤的两组数据。
一组是12家商业银行对公贷款的不良率.
2025年年末，对公房地产业贷款不良余额合计2,830.91亿元，不良率3.97%，较上年末3.68%上升0.29个百分点。
像四大行中工农建的对公不良率都上涨了，其中，中国银行对公不良率最高，升至6.26%，上升1.32个百分点。
而在个人住房贷款不良方面，不良余额合计2,435.14亿元，平均不良率为0.73%，较上年末0.64%上升0.09个百分点。
四大行中工农建中，中国银行是下降的，工商银行的个人住房贷款不良率上涨最多。
说白了，就是新增不良贷款变多了，银行的风险变大了。
你看，工商银行和交通银行个人按揭不良余额涨幅超过40%，新增不良压力是很突出的。
银行靠什么赚钱？靠放贷啊。
那么新政的开发贷款主办银行制度，这是针对对公贷款。
而月房贷收支比控制在50%以内，这是针对个人贷款。
这就很明显了，四个字：先救银行。
排第二重要的是延长40年房贷。
我看网上很多人对此很有意见。
拜托，这东西说实话跟你根本没啥关系。
再直白点，跟普通大众的关系不大。
我们不妨再看早些时候的楼市新政，就拿公积金贷款来说，海南公积金贷款个人最高提至100万，夫妻双方提至120万，苏州个人公积金贷款提高150万，夫妻双方提高到200万，广州个人公积金贷款提高至100万，两人或两人以上公积金贷款提高至200万，甚至共同申请的最高提高到360万！
你把这个公积金贷款提高和40年房贷结合起来，答案不就出来了嘛。
它主要是针对这个有稳定收入的那群人。
啥叫稳定收入啊？是有饭碗的、是有交公积金的，
私人企业，不交公积金的一大把，就算交大部分也是最低档的交。
这部分它就不适合这个40年房贷新政。
你过了35岁就是中年人了，都是企业淘汰的群体，你有啥稳定收入？
第三个的话，就是对已经背负房贷的，可以去跟银行去沟通，这个确实是不错。
因为可以减轻压力、去负债。
而去负债三个字，也正是我想说的，这是目前大部分人最应该做的事情。
给大家讲个真实的例子。
我一个大学同学，2021年买了广州市中心老破小，当时是4万多一平，不到50个方，200多万。再加上其他的杂七杂八以及装修，总共花了260多万
你知道现在他那小区房价多少吗，也就100万出头啊。
5年时间，亏了160万，也就是一年亏32万，
你要知道，他跟他老婆加起来一年收入都不到30万。
这就是时代的无奈。
而且现在还有一个点，就是当下要央妈降息，是挺难的。
我前不久发过一篇文章，说国内利率的下行空间被卡住了。
这个卡住主要是外部。
一个是石油价格高位，通胀风险加剧。
二是全球主要国家利率都在往上走，你看美债都超5个点的利率。
哪怕我们的货币政策是独立的，但考虑到汇率和资金外流的压力，
当下再降利率的概率，真的不大。
在这样的大背景之下，去负债是最佳之选，同时还要想着开源。
现在热钱都在AI上，我建议大家尽量多看看这个行业。
不是说要你去投资这个行业，而是要学会利用人工智能，给自己减负增效。
比如用这些工具帮你减少工作时间，那么晚上你就能多跑一小时的外卖，也是不错的。
这话可能你听起来不舒服，但事实又是这样。
哪怕你不用，也要懂一点。
保持学习的能力，总归是不错的。
在去负债周期下，总得找点事情来做。
熬过去，等待下一个上升周期。
这期就聊到这，我们下期再见
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