文｜邓浩志
重磅政策推动现房销售
8 月 28 日住建部、自然资源部、国家金融监管总局联合下发通知，新出让土地商品住房项目优先现房销售；预售门槛上调至主体结构封顶才可预售，预售资金竣工备案后方可解冻等。
谈一下看法：
1、政策首次对已经几十年没有变过的预售制度进行了调整，让现房销售的目标向前迈进了一大步。但要注意，最终实现全面或多数项目现房销售仍有较长的距离，仍有很多事情要处理，比如开发周期、配套资金的全周期安排需要全面重新调整。我认为，最终实现至少要 5 年以上的时间，更大概率是 10 年以上。
2、现阶段要买新的现房，实现所见即所得也不难。由于房地产市场这几年低迷，许多项目滞销，到项目完工交付后仍有大量房源没有销售完的项目非常多。目前，在广州这种一线城市，有近半数新房项目已经到现房阶段仍在销售，三四线城市比例则更高。
3、由于未来新项目提高到主体封顶才能拿预售证（过去主要是主体 2/3 即可拿预售证），等于开发商前期建设需要的资金更多，销售回笼资金时间更晚。这会对房企形成新的资金压力，这将对房企拿地积极性产生影响。但央行在早前公布的房贷规则调整方案里提到了给予开发贷延期的政策，两者间能否实现对冲？要看具体执行版本的细则。
4、内文提到的部分违规管控内容比较常见，是否严格执行、严查问题楼盘需要观察。比如：“不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用”；再比如 “严肃查处捂盘惜售等违法违规行为”；还有 “不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围” 等等。
证监会发布支持构建房地产发展新模式的意见
同一天，证监会同步发布配套文件，从股权融资、不动产资产证券化、房企并购债券、保障性租赁住房 REITs 等多维度，为房企合理融资开辟通道。内容有以下几个重点：支持房地产开发企业合理融资。具体包括：支持上市房地产开发企业再融资。支持上市房地产开发企业并购重组。支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。持续推进不动产私募投资基金试点工作。
也谈谈看法：
1、房地产业融资的再一次方向性转变。
从取消三道红线，到上市房企允许再融资，再到这次的多渠道融资方案，可见国家对房地产业、房地产项目融资思路转变的过程。在大的方向指引下，未来房地产行业的融资方式或多点全面开花。行业资金紧张，变现方式单一，投资逻辑单一的情况都将逐渐获得改善。
2、关于市面上已经出现比较多的 REITs 产品，普通投资者值不值得买？我已经在之前的内容谈过，大家可以回看。有一点可以肯定的是，REITs、不动产私募投资基金等一堆新的投资产品，未来会大范围进入社会。由于什么值得投，什么不值得投需要考虑更底层的架构。所以，市场或会产生对决策评估的服务需求。
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