农村大势已定！老家留有宅基地，谨记三不做，守好祖宅不踩坑
大家好我是小李的乡村生活，每天给大家带来最新动态，请您在阅读前，先点击上面的“关注”。感谢您的支持，我们将为您带来更多有价值的内容。
近些年，农村的变化大家都看在眼里。乡村道路硬化、供水排污改造、人居环境整治持续推进，各项土地和宅基地相关政策也越来越清晰，很多过去模糊的规定，现在都逐步落到了实处。不少在外务工的朋友，开始重新审视老家的宅基地。
在很多农村家庭心里，宅基地不只是一块建房的土地，更是代代传下来的祖产。它承载着一家人的乡情，也有着实实在在的财产价值。但现在政策收紧，很多人并不完全了解具体要求，凭着老观念随意处置宅基地，一不小心就踩了红线，造成难以挽回的损失。今天就和大家聊聊，手里还有老家宅基地的家庭，有三件事千万不能做，多一份谨慎，才能稳稳守住这份祖产。
一、不做：随意私下买卖、流转宅基地给外村人
首先第一件不能做的事，就是私下把宅基地卖给外村人或城镇居民。很多人有一个误区，觉得宅基地是自家老祖宗留下来的地，房子是自己出钱建的，想卖给谁就卖给谁，双方写个协议，一手交钱一手交房就万事大吉。可实际上，这种私下交易大多不受法律保护。
这里要分清一个关键概念：宅基地的所有权属于村集体，农民只享有宅基地使用权，地上的房屋才属于农户个人财产。也就是说，土地本身不能单独买卖，房屋流转也有严格的对象限制，原则上只能在本村集体经济组织内部、符合宅基地申请条件的村民之间流转，且需经村集体备案。
我接触过不少真实的案例，有些村民常年在外定居，觉得老家房子闲置可惜，就直接把老宅连同宅基地，卖给了城里回来养老的外地人，或者邻村的村民。双方签了书面合同，甚至找了中间人见证，买方也付清了房款。等到几年之后遇到拆迁或土地确权纠纷，才发现这份买卖合同是无效的。
一旦合同被认定无效，就会产生一系列麻烦。房屋要返还，钱款要退还，中间房屋的修缮、折旧、土地增值等问题，很容易产生扯皮纠纷，最后往往是买卖双方都蒙受损失。更严重的是，有的农户卖出之后，自己的使用权资格也会受到影响，以后再想回村申请宅基地建房，基本没有机会。
也有人会问，那是不是宅基地完全不能流转？并不是。合规的流转路径是，仅限本村符合条件的村民之间，经过村集体备案；房屋可以依法继承，但继承之后也不能随意扩建翻建。千万不要抱着侥幸心理私下交易，不要听信中介口头承诺可以过户确权，避免钱房两空。
二、不做：未经审批，擅自翻建、扩建、违规改建老宅
第二件不能做的事，是未经审批私自翻建、扩建老宅，这也是现在农村非常高发的一个误区。不少在外打工的人，想着趁有空回老家把老房子翻新一下，方便以后回乡养老。很多人的习惯是，先动工建房，完工之后再说审批的事，觉得自家老宅拆了重建天经地义，不用跟村里报备。
可现在的规则和几十年前不一样了。即便是自家宅基地上的老房子，只要想要拆旧建新、翻修主体、加高楼层、向外扩建，都必须先向村委会提交申请，逐级上报乡镇部门审批，拿到乡村建设规划许可等相关手续之后，才可以动工。没有审批手续就私自建房，就属于违规建筑。
这里很多人会混淆，简单区分一下：房屋内部简单装修，刷墙、铺地砖，不改动房屋主体结构、不扩大占地面积、不增加层高，一般不需要审批。但只要涉及拆墙重建、改动地基、向外扩院子、加盖二层三层，都属于建设行为，必须报批。
现实当中，不少村民嫌审批流程麻烦，想着先建好再说，觉得房子建好了就没人管。可近几年，乡镇的日常巡查越来越常态化，在建的时候被查到，会被责令停工整改；建成之后核查发现违规扩建，超出规划的部分，有可能面临拆除整改，而且这类建筑后期确权也会受阻。
还有一点特别值得注意，部分村庄已经划入规划管控区、生态保护区或拟拆迁区域，这类区域内宅基地会直接冻结建设审批，这种情况下，不管你多想翻建房屋，都不会获批。如果强行建房，损失只能自己承担。
我个人的建议是，想要翻建老宅，不要急着动工。先到村委会咨询本村的规划管控情况，问清楚能不能建、允许建多大面积、层高多少，按正规流程提交材料，拿到批复再开工，多走几步流程，换来长久安心。
三、不做：长期闲置不管，任由房屋倒塌，直接放弃宅基地
第三件不能做的事，就是长期放任宅基地上的房屋无人打理，年久失修直至自然倒塌，之后也不做任何维护。很多人全家都搬到城里定居，几年甚至十几年不回一次老家，老宅门窗破损、屋顶漏雨，也从不过问，任由房屋慢慢垮掉，觉得地反正是自家的，放多久都没事，这个想法是错的。
宅基地使用权，是依附于地上房屋存在的。简单来讲，如果房屋完好，即便长期没人居住，只要房屋还在，农户就保有对应的宅基地使用权，可以维修房屋，也可以依法继承。但如果房屋完全坍塌、灭失，变成一块空地，符合法定情形时，村集体可按法定程序收回该宗宅基地使用权。
这里要说明，不是说房子一漏雨就马上收回，而是房屋已经彻底倒塌、没有可居住的建筑，且长期空置荒废。很多农户就是忽视了这点，很多年不回去，老宅塌了也置之不理，等到多年之后想回村建房，才发现这块宅基地已经被村集体收回，自己再也不能使用，后悔也来不及。
当然，也不是要求大家必须回去长期住。如果定居在外，不打算回去常住，可以每年抽一点时间，简单维护一下老宅，修补漏雨的屋顶，加固墙体，至少保证房屋主体不垮塌。只要房屋主体还在，这份祖产就还在你的手里。
还有一种情况要提醒大家，有的人直接口头说不要这块宅基地了，主动放弃。宅基地一旦按正规流程退出、交还村集体，就不能再要回来，所以做这个决定之前，一定要慎重考虑，不要一时冲动做出决定。
讲完这三件不能做的事，很多人心里会有疑问，既然限制这么多，那老家的宅基地以后还有什么用处？客观来讲，宅基地的价值，分两个层面来看。短期看，如果不拆迁，它不会立刻变现；长远来看，它是农村家庭一份独有的保障。
第一，回乡养老的落脚点。现在越来越多人年纪大了，厌倦城市的快节奏，想要回农村生活。有一处完好的老宅，就有地方落脚，可以回乡种菜、生活，拥有一份安稳的退路。城里的商品房是买来的资产，而老家宅基地上的房子，是一份专属的乡土退路。
第二，房屋可以合法继承。子女即便户口迁出村子，也可以继承父母留下来的宅基地上的房屋，只要房屋还在，就能继续使用。只是继承后不能随意翻建，只能修缮维护，这一点很多人不清楚。
第三，未来如果村庄有统一规划或征地，合规的宅基地房屋可以依法享受相应补偿。但前提是，宅基地权属清晰，房屋合规，没有违规问题。如果已经违规或被收回，自然就没有相应权益。
同时我也想说，大家不要过度神话宅基地的价值，不要听信一些自媒体夸大宣传，说宅基地马上可以自由买卖、可以上市随便交易。就目前现行政策来看，还没有放开宅基地向城镇居民自由买卖，政策的每一次调整都是循序渐进的，一切以国家正式文件为准，不要轻信小道消息。
很多在外的老乡纠结，老家宅基地留着用处不大，扔掉又可惜。我的看法是，如果家里条件允许，优先把老宅维护好，不随意买卖、不违规建房、不任其荒废，把选择权留在自己手上。未来你想回乡，就有房可住；不想回去，只要房屋完好，这份祖产依旧保留。至于以后如何处置，可以等到政策更加明朗的时候再做决定，不必急于一时。
不少村民吃过亏，大多都是因为信息不对称，凭着老一辈过去的经验办事，忽略了现在的新规。时代变了，土地管理越来越规范，很多过去默许的做法，现在已经不符合规定。与其等到出事再补救，不如提前守住三条底线，避开这三件错事，少走弯路。
在这里，也想问问各位朋友，你老家还有宅基地吗？
对于宅基地的处置，你最关心的是翻建审批，还是流转继承的问题？
欢迎在评论区留下你的看法，大家一起交流探讨。
免责声明：本文仅为个人观点分享，仅供科普参考，不作为法律和办事依据。各地宅基地具体实施细则存在地域差异，具体确权、建房审批、流转等相关事宜，请以当地乡镇政府、村委会正式政策文件答复为准。
热门跟贴