这两年，楼市分化越来越明显。很多普通人心里很纠结：接下来这三年，到底是咬牙上车买房，还是趁早把手里多余的房子卖掉？

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福耀玻璃曹德旺很早之前，就讲过一番关于房产的大白话，现在回头看，很值得普通人冷静读一读 。

先厘清一件事：曹德旺并不是一刀切叫大家都卖房，也不是坚决反对买房，他反对的是炒房投机，反对掏空身家加杠杆囤房 。

曹德旺最核心的3个观点

第一，房子本质上是消费品，不是永远只涨不跌的理财产品，钢筋水泥本身不会源源不断生出利润，长期持有还要承担物业费、维修费、空置损耗等成本 。

第二，人口趋势慢慢反转，刚需接盘人群在减少。手里握着好几套多余房产，将来很可能出现卖不掉、租不出，砸在手里的局面 。

第三，千万不要把家里70%以上的财富全部压在房子上面。账面看着资产很多，其实变现很难。一旦家里遇到失业、大病等突发情况，手里没有活钱，抗风险能力会非常弱 。

当年他甚至劝自己的亲妹妹，把多余的房子尽早出手，不要抱着只涨不跌的幻想。这件事当时很多人不理解，如今越来越多人看懂了其中的道理 。

一、手里有多套房子，要不要尽快卖掉？

✅优先考虑出手这几类多余房产：

1、人口持续流出县城、远郊大盘、没有配套的文旅房。这类房子，以后挂牌难成交，租金微薄，长期是负担；

2、月供压力很大，租金覆盖不了月供，每个月还要倒贴钱还贷的投资房；

3、把家里绝大多数资产压在房产上，手里几乎没有备用现金，抗风险能力很弱。

✅可以暂时保留的房子：

核心城市主城区自住房屋，地段好、配套齐全、流通性强，租金稳定，没有高额贷款压力，可以继续持有观望。

不要恐慌性集中抛售，根据自身情况，择机慢慢出手，不要盲目跟风。

二、刚需自住，现在要不要咬牙买房？

❌千万不要硬咬牙高杠杆冲进去。

很多刚需，掏空6个钱包，背负30年高额房贷，收入稍有波动，整个家庭立刻紧绷。曹德旺一直提醒：买房量力而行，不要透支未来几十年的收入去赌房价上涨。

✅刚需买房，守住4条底线：

1、首付尽量不借钱，月供最好控制在家庭税后收入30%以内，上限不要超过40%；

2、只买自住，不要想着买完以后马上升值套利；

3、优先选配套成熟、流通性好的房子，避开远郊、小县城的高价新房；

4、不要想着精准抄底，普通人很难踩在最低点。满足自住需求，压力可控，就可以慢慢挑，不必急着下手。

三、给普通人3条落地建议

1、放弃房子永远暴涨的旧思维。以后楼市最大的特征，就是严重分化，不会再出现全国普涨行情，城市之间、地段之间差距会越来越大。

2、现金很重要，但是不要无脑全持有现金。手里留足家庭6‑12个月生活费作为应急备用金，其余资产合理分配，不要单边押注房产，也不要恐慌性全部变现。

3、不要跟风听消息做决定。网上各种极端言论，要么喊马上暴涨，要么喊马上崩盘，都不要盲从。做决定，只看两个东西：一个是自己真实需求，第二个是自己的承受能力。

曹德旺这番忠告，真正的精髓，并不是一句简单的“买或者卖”。

而是提醒大家：回归理性，量力而行，不要投机，守住现金流，不要把全部身家押在一个资产上面。

楼市普涨时代已经落幕，房子回归居住属性是大势。未来三年，不管买房还是卖房，稳字当头，量力而行，才是上策。

互动话题：你认为接下来三年，应该抓紧买房，还是卖掉多余房产？欢迎留言聊聊。

温馨提示：本文仅作观点分享，不构成买房卖房投资建议。各地楼市差异巨大，具体请结合自身实际情况谨慎决策。