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最近发展局动作频频，前脚刚公布北部都会区洪水桥／厦村新发展区首个"片区开发"试点项目完成评标，后脚又放了个大招，把目光投向了香港最有烟火气的地方——旧区。
来源：香港01
从今年9月开始，政府推出为期5年的"额外土地积比率先导计划"。名字听着很绕对吧？其实没那么复杂，说白了就是政府为了鼓励发展商拆掉那些老掉牙的旧楼，愿意白送一些额外的建筑面积指标，当"辛苦费"和"诱饵"。
这不是小道消息，是发展局局长甯汉豪亲自拍板的，为的就是对付香港老大难的"楼宇老龄化"问题。
楼真的老了！
未来15年每年将多出700多幢“高龄”楼
先说说为什么要出这个政策。汤姆觉得，这纯粹是被现实逼出来的。咱们香港好多楼已经是“爷爷辈”了。
甯局长提到，现在楼龄超50年的楼每年净增超过500幢，未来15年更会飙到年均增加700幢以上！！！！
没错，这些老楼就是你们在港剧、电影里，或者在香港生活时，会看到的一些非常老的、我们所谓的“唐楼”
来源：香港01
什么概念？市建局那点人手和资源根本追不上，私人发展商要是在旁边光看热闹，老楼只会越积越多。所以政府这回真急了，必须用“非常规手段”把开发商拉进重建牌局。这个额外20%的政策，就是那张最关键的“百搭牌”。
哪七个区“中奖”？
快看看有没有你家附近！
既然是试点，肯定先挑最需要“急救”的地方。这次入围的七个旧区，个个都是“熟面孔”：
长沙湾（包含深水埗）、马头角（包括九龙城和土瓜湾，也是最早开始旧改的地段之一，包括最近非常火的合并式小区首岸）、旺角、西营盘及上环（属同一张大纲图）、荃湾、湾仔和油麻地。基本上九龙和港岛的老牌居民区都包圆了，这些地方楼龄普遍偏高，唐楼、旧楼扎堆，确实急需一波大翻新。
▲长沙湾
▲旺角与油麻地
来源：网络
汤姆想说，住在这些区域的老友记，你们的身价可能要开始“活动活动”了。特别是那些楼下是老铺子、楼上房子又小又旧的单幢楼，未来很可能成为开发商眼中的“唐僧肉”。
来源：香港01
怎么拿这个"甜头"？两种方式任选
重点来了！这额外20%的地积比率到底怎么用？发展局挺贴心，给了两个选项，汤姆帮你拆解：
模式一：原地“长高长胖”
开发商可以把多出来的20%面积直接加在自己的重建项目上。比如本来只能起20层，现在可以试着申请起到24层（具体视规划审批而定）。
最关键的是，这多出的面积不用补地价，实打实省下真金白银。这对打算深耕旧区的开发商来说，绝对是好消息。
模式二：当成“优惠券”抵扣其他地块地价
这个玩法更“金融化”。如果开发商觉得旧区地盘太小，加建不划算，也可以选择不要实体面积，而是把它折算成钱，用来抵扣在原址重建项目、北部都会区，乃至全港任何土地交易（包括投地、地契修订或换地）中要付的地价。不过这张“券”有效期只有10年，没利息，不能转让，过期作废，政府也不赔。
汤姆觉得这招相当高明，相当于政府给开发商发了一张全港通用的“代金券”：你帮我拆了旧楼，我在哪买地你都能给我打折。虽然限制不少，但灵活性已经大大提升了。
来源：香港01
规划署、地政总署和屋宇署已联合发出通知，把涵盖范围、申请准则、条件和限期都列得清清楚楚，发展商可以尽早准备。
政策方向对，门槛和挑战也不小
看到这儿，估计有人要问：汤姆，这是不是意味着这些旧区要起飞了？汤姆觉得，咱们得冷静看待。
来源：民政事务总署
首先，这20%不是白送的，有硬性门槛：地盘不能小于700平方米，且必须是楼龄50年以上的住宅楼，很多小型地块直接被挡在门外。
第二，10年有效期、不能转让、过期不赔，意味着发展商得掐着时间把“抵扣券”用掉，有一定压力。
第三，这只是5年先导计划，后续会不会延续、政策会不会变，都存在不确定性。
最后，旧楼收购从来都是“硬骨头”——业权分散、钉子户、安置问题，哪一样都不省心。就算面积给得再多，能不能顺利收齐业权，还是个大问号。
但总体来看，汤姆认为这是一个“多赢”的思路：政府加速旧区更新，发展商拿到实惠，业主也有机会通过重建改善居住环境，拿到的补偿费用又可以置换更好的住所。
而且像以上汤姆提到的这些地段，无论是土瓜湾、旺角还是油尖旺等等，其实一直以来都存在很多老旧区，导致一些新的发展项目只能以单栋式的形式去建设和出售。像恒基这样的开发商就做了非常多这种物业。
而买入了这批半新盘的业主，如果周边这些老唐楼都被拆掉、焕然一新变成新的物业，对当区的房价也是有极大好处的。
这真的就是一举三得的好政策！
至于最终能撬动多少重建项目，就看市场买不买账了。当然了，肯定也会吸引一批投资者去购入一些楼龄比较老的房子，然后把业权集中在自己的手里，等拆迁重建。汤姆会继续盯着后续进展，有新消息第一时间跟大家同步！
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