以前大家对房子有个非常坚定的信念，那就是房子永远会涨。这个信念持续了接近20年，从2000年开始，几乎所有人都买房子，通过房子挣到了钱，整个社会形成了一种房地产信仰，觉得房子就是最好的投资。但是近五年，就连北京、上海、广州这种超一线城市，同样的房价也跌了20%左右，二三线城市甚至跌到25%以上，房子好像失去了金融属性。这个时候大家的第一反应是什么？
政策大爆发，融创出事，万科危机，政府收紧了所有房企借钱的渠道，房价一直在往下走。外界有些声音在说等政策放开就好了。但现在政策也确实松了，首付降了，利息降了，限购也放开了，但房价并没有明显回暖。这个时候我们是不是要停下来想一个问题：政策松了，房价并没有回暖，是不是说明中国式的政策驱动楼市中间出现了一些小的问题？
房子最终是给人住的。那我们就来看一下住在房子里的人在发生什么。2023年，中国出现了自1960年之后的第一次人口下降，但这只是个开始。联合国推算，大概到2025年，中国的人口会从14亿变成12亿到13亿，平均每年少350万到700万人口，每4年就会少掉一个北京。
这个数字背后还有一个更吓人的变化，那就是出生人口。1963年中国一年出生了2959万人，那是历史的最高点；2016年1780万；2023年902万，一年时间出生人口几乎腰斩。2023年出生的人口只有1963年的三分之一。
这有一个奇特的现象：全国人口在下降，但大城市的人依然不少，很多人还在往一线城市跑。一线城市的房价从今年上半年开始已经在环比上升了。以史为鉴，我们来看一下我们东亚的邻居。日本东京和周边的首都城市群，3800万人口，占日本总人口的30%。韩国更夸张，首尔都市区2800万人，占了韩国总人口的50%。
当总人口开始下降的时候，人口不是均匀减少的，而是加速向几个大城市集中。大城市的房子有人接盘，但小城市的人走了，房子留给谁？所以，中国未来的房价不会是一起涨或者一起跌，而是剧烈的分化。
这个时候，有人就会得出结论：房子一定不要买。但是先等一下，我们再往前想一步。如果核心城市的人口还在持续流入，需求还在增长，那为什么它的房价依然会跌20%？因为这一轮的下跌是全国性的恐慌，不分城市，大家一起跌。
但人口趋势分城市：小城市跌的是需求，人走了没人接盘；大城市跌的是什么？是情绪，是恐慌，不是信心，不是底层需求。这两种跌性质完全不同。一种跌，跌了就回不来，因为人不会往回走。另外一种跌，只要人还在往里涌，情绪早晚会被需求拉回来。
所以问题就变成了怎么区分一个城市的跌，是情绪跌还是需求跌。可以看一个最底层的数字，就是这个城市最近几年的常住人口是往上走还是往下跌。如果人口在涨，房价再跌，那跌的可能不是价值，而是价格偏离了价值。这在投资里面叫什么？叫机会。
当然不是说所有核心城市的房子都值得买。但一个城市如果人口在流入，产业在增长，这个时候因为全国性的恐慌跌了大盘20%，那这个跌幅本身可能恰恰是市场给你的折扣。政策可以松，利息可以降，但人口的趋势是目前很难逆转的。这个趋势里面藏着两件事：第一个是小城市的空心化，第二个是核心城市的集中化。前者是风险，后者是机会，看你站在哪一边。
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