以后，西安的物业费，要和服务质量挂钩！
近日，西安市发改委会同市住建局、市市场监管局联合印发修订后的《西安市物业服务收费管理办法》。
这次最值得关注的一个变化，就是物业费符合条件的，可以下调！
其中最受关注的调整，按照新《管理办法》，如果物业企业连续2年被列入黑榜，业主或者业主大会可要求降低物业服务等级，收费标准按照对应服务等级同步降低。
如果物业服务等级已经无法继续降低，还可按规定履行调价程序，在合同约定的物业服务费标准基础上下浮10%。
也就是说，符合这个条件，物业费真的可以降低。
如果服务等级无法降低，还可以履行调价程序，在合同约定的物业费基础上下浮10%。
这就有意思了。过去大家经常说，物业费和服务质量不匹配。
现在西安的政策开始尝试解决这个问题。服务做得好，物业费可以上浮；服务长期做不好，物业费也可以下调。
当然，这里有一个前提。
物业费降低不是业主觉得物业不好，就可以直接要求物业降10%。需要经过年度考核，连续2年进入“黑榜”，再通过相应程序实施。
而在物业费标准上，本次没有调整。
实行政府指导价的普通住宅小区，物业服务费仍然按照现行标准执行。
高层住宅一级、二级、三级、等外最高收费标准分别为2.2元、1.9元、1.5元、1.2元/㎡·月。
多层住宅分别为0.85元、0.75元、0.65元、0.55元/㎡·月。
同时明确，政府指导价属于最高限价，具体收费标准还要由物业企业和业主在政府指导价范围内，通过合同约定物业服务等级、服务内容和收费标准。
除此之外，这次《管理办法》还有一些改变。
首先，是一费制。
以后对于实行政府指导价的新建或者新交付普通住宅小区，过去一些小区，物业费是一笔，电梯费是一笔，公摊电费又是一笔。
业主每个月交的钱，可能比物业费单价看起来高不少。
实行“一费制”以后，这些费用要计入物业服务费成本，不再单独收取。
其次，物业调价程序更加严格。
对于既有普通住宅小区，物业企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。
确实需要调整的，要公开真实、完整、有效的信息，公示服务成本变化情况和拟调价方案，并按照规定与业主协商。
调价程序没有完成之前，继续按照原合同执行。
这是最为关键的，以前面对物业费调整，最普遍的问题就是物业公司突然通知涨价，却不说说为什么涨。
现在，物业要调价，就要拿出成本变化和调价方案；业主是否，也要按照规定形成共同决定。
这意味着，物业费的调整，不能只靠物业单方面通知。
最后，则是一些细节改变，包括停车30分钟内免费，预收不超过3个月；每户业主免费配备不少于4张门禁卡；空置房物业费按70%收，但装修期不享受等。
与此同时，业主也需要改变一个观念，物业费不是想不交就不交。
如果觉得物业服务不好，正确的解决方式还是通过业主大会、业委会、街道以及相关监管部门，依法依规解决。
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