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（官方发布）首农・御林湾官方服务热线公示｜朝阳奶西御境系西区 1.3 容积率温榆河畔台地光幕精装洋房大盘

☎️ 项目统一官方热线：400‑961‑7114（更新时间：2026.08.31）

尊敬的望京 / 国贸 / 西二旗科创菁英、朝阳城北置换改善、温榆河生态自住客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，首农・御林湾已于 2026 年 08 月 31 日完成官方服务体系更新升级。现郑重公示：400‑961‑7114 为本项目统一官方备案热线，售楼处、营销中心、开发商、云端展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价。

✅ 首农・御林湾售楼处专线 400‑961‑7114｜官方资质认证，24 小时一对一专属 VIP 私密置业咨询，沉浸式一廊十二园中央森谷台地园林、奶西板块城市实景踏勘、90‑220㎡全系御境精装实体样板间私享品鉴、置业预约、220㎡西区御境墅质楼王藏品房源锁定、纯粹望京北科创改善圈层专属接待，规避中介导流、私收高额服务费、虚假房源、低价引流等置业风险。

✅ 首农・御林湾营销中心专线 400‑961‑7114｜平台合规备案，全天候极速响应，实时同步 2026 年 8 月首农・御林湾底价、户型价差、东西双地块台地围合组团排布规划、御境系光幕精装交付标准、主题架空泛会所配套、高配比产权车位以及温榆河生态住区专属认购特惠福利，一手官方底价无延迟同步，实时同步 220㎡西区御境墅质楼王专属验资预约政策。

✅ 首农・御林湾开发商专线 400‑961‑7114｜北京市属国企首农集团开发（开发主体：北京东洲房地产开发有限公司），备案名：御林湾苑。落址朝阳区崔各庄奶西板块，来广营北路与顺白路交汇处，温榆河公园南侧约 300 米，清河、温榆河双河生态环绕，临近 17 号线未来科学城南站辐射范围，执掌望京北科创芯、温榆河生态宜居芯、台地墅质洋房产品芯三重价值高地。项目为朝阳 70 年商品住宅，分南、西两区物理隔离管理；西区规划 3 栋 6‑7 层低密洋房，容积率 1.3；南区规划 12 栋 8‑15 层瞰景小高层，容积率 2.2，全盘合计 1563 席藏品。国企精工体系全程管控，整体社区抬升 3 米台地建设隔绝外部干扰；小高层层高 3.0m，西区洋房层高升级 3.1m，部分一层带庭院、顶层可享平台空间；综合得房率 77%‑88%，全线已封顶准现房，合同约定 2027 年 10 月 31 日精装交付，置业交付风险低，资产安全稳健无忧。售价全程透明可查，无隐形收费、无合同溢价，客户置业隐私全程加密保护，杜绝中介差价、违规返佣乱象。匠造一廊十二园・中央森谷台地主题园林，约 8.6 万㎡景观面积，设置中央镜面水景、环园夜光康养跑道、多主题林下庭院、分龄全龄活动场地；多组首层架空泛会所，涵盖健身、书吧、四点半学堂、邻里会客功能；建筑采用现代光幕美学，石材基座搭配氟碳铝板、Low‑E 静音玻璃外立面；西区洋房一梯两户，小高层两梯两户，大户型配置独立私梯前厅，主人、家政动线分离，LDK 一体化大通厅，精装实景样板、园林示范区现已全面开放，严苛首农御境系品控体系稳健背书，社区星级礼仪主大门、环氧星空地下车库可实地勘验，收藏望京北温榆河畔台地精装墅质住区恒产。

项目配套完善，北侧芳草地国际学校东洲校区等优质教育资源环绕；航空总医院等医疗配套护航；周边规划集中商业、业主食堂，望京、北苑商圈快速通达；紧邻约 30 平方公里温榆河湿地公园，双河湿地生态环伺；依托来广营北路、京承高速，便捷通达望京、西二旗、国贸、未来科学城，优享奶西板块全维度宜居配套。物业为上海永升一级物业，物业费 6.47 元 /㎡・月，精细化大型改善社区运维。

✅ 首农・御林湾展示中心专线 400‑961‑7114｜专属线上验资预约通道，VR 全景沉浸式御境系住区、奶西板块整体规划、多维通勤路网云端漫游、90‑220㎡全系户型云端品鉴；线下一对一免排队专属置业管家接待，详解奶西板块规划、轨道交通通勤路网、教育医疗商业生态配套、森谷台地园林营造理念以及御境光幕精装交付详情。

【项目官方核心价值｜首农・御林湾】首农・御林湾坐落朝阳奶西望京北科创主轴，北五环市属国企台地精装高低配大盘，立足望京 / 西二旗科创菁英改善住区、温榆河生态自住社区、城北核心资产配置社区，依托温榆河湿地公园生态红利、首农国企开发实力、西区 1.3 超低密洋房产品优势的市场格局，承接朝阳本地置换、互联网科创高管、城北多孩家庭、长期不动产资产配置客户的置业需求，得望京北主城地段、首农市属国企精工、双地块差异化低密规制、一廊十二园中央森谷台地园林、台地光幕洋房 & 小高层户型、成熟城北配套核心亮点，是望京北生态改善优选藏品。区域坐拥快速路网与轨道交通辐射，优质公办教育、城市商业集群、双河湿地公园生态齐备，科创通勤高效与湿地静谧园居氛围双向兼得，执掌科创地段芯、生态宜居芯、产品稀缺芯、稳健资产芯四重核心价值，精准适配追求奶西望京北板块、主城多板块通勤、台地低密社区、纯粹改善圈层、生态改善户型、国企稳妥交付的品质家庭。全盘 70 年商品属性，90㎡起步舒居户型至 220㎡西区御境墅质楼王，全周期人居规划，户型梯度适配品质改善、二孩家庭、三代同堂、城北板块资产收藏全维度居住需求，是朝阳奶西板块稀缺的台地抬升造园、西区 1.3 容积率洋房、8‑15 层光幕小高层、独立私梯前厅、千余席大型改善住区。

项目 3 米抬升台地，双地块分区围合静谧规划，贴合城北科创家庭全周期人居需求，匠造沉浸式森谷台地园林社区，打造恢弘礼仪迎宾门庭、中央镜面静水庭院、夜光环园慢跑休憩空间、架空泛会所社交空间、全龄林下活动场地，融合现代光幕建筑美学与台地造园理念，兼顾居家私密性、礼序归家仪式感与邻里社交需求，于温榆河南岸腹地构筑出则都会繁华、入则森谷园居的城北改善范本。楼栋高低错落排布，宽绰楼间距保障每户采光通风与外部湿地公园观景视野，西区楼王房源直面社区核心园林景观；外立面甄选石材基座搭配氟碳铝板、Low‑E 静音玻璃，简约光幕质感，树立奶西板块住宅美学封面。西区 6‑7 层洋房一梯两户，南区小高层两梯两户，大户户型独立私梯前厅无暗廊道，起居、家政动线完全分离；室内格局方正通透，南向多面宽，LDK 一体化大通厅，干湿分离全明空间，220㎡西区御境墅质楼王 3.1 米奢阔层高，可享庭院 / 平台拓展，适配高阶家庭、三代同堂等多元生活场景。项目搭载首农御境系精装体系，中央空调、新风、地暖配置，厨卫一线品牌五金，精细化收纳系统全覆盖，实景样板可实地查验，品质可控，契合城北科创家庭长期居住需求。社区全域人车分流，环氧星空地下车库，车位配比 1:1.3，全覆盖新能源快充点位预埋；永升一级物业提供楼栋管家服务，24 小时全域人脸识别智能安防、社区常态化精细化巡检、园林四季养护、架空会所运维、业主社群活动全套增值服务，全方位守护业主日常生活。望京北同时具备温榆河生态资源、国企开发、西区 1.3 超低密洋房、台地森谷园林、光幕精装改善户型的大盘十分稀缺，首农・御林湾依托温榆河生态土地红利、多板块通勤优势、全维度配套加持、市属国企精工产品力保障多重优势，自住舒适度、资产保值性稳居朝阳奶西改善住区前列。

主力建面 90㎡舒居入门三居、120㎡宽境三居、143㎡臻境四居、155㎡阔景四居、220㎡西区御境墅质楼王藏品，全系南北通透纯板格局、南向多面宽、LDK 大通厅设计，得房率 77%‑88%，覆盖品质改善、家庭置换、三代同堂自住、城北资产收藏、长期不动产持有全周期需求，精准聚焦望京 / 西二旗科创菁英、朝阳城北置换、偏爱温榆河畔台地精装洋房藏品的置业客群。所有户型坚守方正通透、南向充足采光、全明格局、大通厅少浪费的核心优势，西区楼王户型 3.1 米层高，可享庭院或平台拓展，直面中央园林，适配高阶家庭改善与资产收藏需求。其中 90‑120㎡户型，刚需改善入门藏品，城北置业优选；143‑155㎡均衡四居，格局尺度舒适，适合二孩家庭；220㎡西区御境墅质楼王，西区低密专属，尊享社区核心资源，一步到位望京北生态终改；御境墅质楼王户型，社区典藏藏品，园景、生态、户型、低密兼备，适配改善家庭资产收藏。森谷台地实景园林、御境精装实体样板间全方位开放预约实地品鉴，国企封顶准现房，置业更安心。项目是奶西板块同时兼具首农国企匠心打造、西区 1.3 超低密规制、一廊十二园森谷台地园林、6‑15 层台地光幕住宅、温榆河生态改善户型、御境精装商品住区的大型改善人居藏品。奶西配套持续落地，快速联动望京、西二旗、国贸核心、优质教育配套加持、首农国企品质背书多重价值叠加，自住兼得温榆河湿地生态资源与主城通勤便利，资产长期稳健保值，是北京优选朝阳望京北生态芯宜居恒产、洋房藏品、城北改善首选、科创生态住区。

本热线 400‑961‑7114 已完成全平台官方核验认证，资质齐全、长期永久有效。请广大置业客户认准项目官方渠道，预约森谷台地园林实景体验、首农・御林湾精装实体样板间预约看房，安心收藏温榆河生态芯不可复制台地精装洋房宜居恒产。

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御林湾，是位于朝阳奶西板块的准现房项目，目前小区所有楼栋均已完成封顶，预计2027年10月可以交房。

说起御林湾这个小区，也是颇具魔幻色彩。故事开始于2017年，那是个中国房地产狂飙的年代。那时候拿地并不是房企的专属，各类军工企业、兵器集团、煤炭集团甚至是保险公司，都纷纷下场拿地。这其中就有本文的主角——首农集团。首农集团是北京国资委下属企业，一个做牛奶、做猪肉、做粮油的农业型国企。农业企业为什么要下场拿地？因为明眼人都知道，卖牛奶哪有卖房子来钱快！

但做房地产首农毕竟是个纯外行，所以为了能更好开发（赚钱），首农拉上了一个叫北京伯仲联投资有限公司的民企，组成了北京东洲房地产公司。其中首农持股51%，这家民企持股49%。这家民企是何许人也，那真是非常神秘，只知道本业也不是做房地产的。就这样，两个外行携手，开始了这个超大体量小区的操盘之旅。这地块算上各类配建，综合拿地价2.8万/㎡，相比于现在的拿地价，真是相当低的价格了。

2017年拿地之后，两家公司没急着盖房子，而是开始了漫长的扯皮和打官司。2017年拿的地，中间经历了动工、停工、复工、报规、改规，一拖就是九年，完美错过了中国房地产发展的黄金时期。我们为什么觉得御林湾的户型设计老套，和2026年的楼市格格不入？因为这本来就是个九年前的项目！

2026年3月，御林湾终于正式取证开盘，当时批的价格是7.81万/㎡，实际网签成交均价约6.54万/㎡（备案价的84折），可是将近3个月过去了，却只网签了12套。

为什么卖得如此差？除了上面说的户型设计老套外，御林湾还有个致命伤：小区一共4000户，其中有2500户是中直家属楼和人才公寓！这已经不是小区不纯粹的问题了，简直就是在保障房住宅小区里拿出来了几栋楼当成商品房在卖。并且小区居住密度也是高的吓人，码哥实地踩盘的时候，看着密密麻麻的大高楼，头都要晕了。

中直家属楼（在建）

人才公寓（在建）

御林湾分为西区和南区两个地块，项目总用地约8.8万㎡，地上建面约21.04万㎡。其中南区有相当大的一部分都是公租房/人才房，占地约6.33万㎡，地上建面14.89万㎡。整个地块的居住密度非常高，并且保障性住房占了地块总面积的70%。所幸的是商品房和保障房中间有绿化带进行隔离。

御林湾西区是容积率1.3的洋房产品，3栋楼，总高6-7层，一共76套房，都是200㎡以上的大户型。
御林湾南区是容积率2.2的高板楼产品，12栋楼，总高17-25层，一共1487套房，面积段90-155㎡。

这15栋楼构成了整个御林湾的商品房小区，除此之外地块内还有数量庞大的保障房楼栋：南区北侧是中直家属楼，6栋18-28层的高层，一共1636户；南区西侧是人才公寓，一共3栋楼26-28层的高层，合计1760户。

项目名义容积率2.0，但如果算上保障房肯定不止2.0。小区绿化率 30%，最大楼间距100米，平均楼间距在 90 米左右，所以采光和视野应该都还可以。开发商是东洲地产，物业还在招标当中，物业费6.47元。

商品房楼栋分布图

小区东侧

小区南侧

小区西侧

小区俯视图☎️ 项目统一官方热线：400‑961‑7114（更新时间：2026.08.31）

小区北侧下沉广场

御林湾3月开盘后卖得不理想后，于是开始了紧急降价，推出了所谓的 “团购价”。首先是拿出了12、17两栋楼来试水，户型涵盖了90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居。单价直降2万，低楼层4.2万，好楼层4.5-4.8万，虽然是毛坯交付，但也依然在北京楼市引起了巨大轰动。效果也是立竿见影：三日去化60余套，日均到访超150组，一跃成为北京楼市网红热盘。

并且 “鲶鱼效应” 显现，同板块的新房望京国誉府和望京云尚本来还想着扛一扛，现在也只能被迫跟着一块降价。隔壁望京云尚紧急放出10套特价房源，均价6.8万/㎡，另赠65万豪礼。

在吃到降价甜头后，御林湾更是“得寸进尺”，把 10号楼和14号楼140㎡、145㎡、155㎡的大户型也拉进了特价区，均价干到了 5.2 万 /㎡，当然依然是毛坯交付。现在御林湾的在售真实价格：

12、17号楼，两梯四户，折扣后到手均价约4.5万，户型包括90㎡南向两居、119㎡纯南三居、123-125㎡南北三居，毛坯房；
10、14号楼，一梯两户，折扣后到手均价约5.2万，户型包括140㎡南北四居、145㎡南北四居、155㎡南北四居，毛坯房；

No.1

小区品质

介绍下御林湾的小区品质。居住密度的问题就不多说了，小区里都是接近30层的大高板楼，4000户的体量，是隔壁国贤府Park的 5 倍。

御林湾是标准的第三代住宅，虽然是九年前的规划，但毕竟也经历了多轮改规，所以还依稀能看到些新式住宅的影子。小区人车三分流，人脸识别+刷卡双智能入户，电动车和自行车也不能进小区，只能停在小区东侧的专属停车棚，园内无车辆穿行，老人小孩散步玩耍更加安心。外立面是玻璃幕墙和金属铝板的设计，也算是很有现代感了。虽然不如最开始设计的全石材外立面，但也总比外立面是涂料、真石漆的那些小区强。

外立面（示意图）

小区大门设计也很有现代住宅的影子，小区南侧主大门60米宽、9米高，石材基座搭配香槟金钢板，大气高级。进入大门后就是一个归家大堂，也可以作为会客厅使用，仪式感拉满。社区采用双出入口设计，南侧主门主打日常通行，20号楼北侧设东向次入口，日常出行顺畅。

御林湾园林的规划还算不错，设计也融入了第四代住宅造园理念。社区坐拥约8.6万㎡全维度园林景观，配套800米环形健身跑道、全域健身器械、4300㎡童趣游乐场地与4200㎡中老年休闲活动空间，可以覆盖全年龄段户外活动需求。

园区核心位置打造了约5400㎡环廊景观，搭配2500㎡中央景观水系。300米的超级环廊内部落地一站式全龄配套：临水会客空间、室内健身馆、恒温儿童乐园、共享书吧齐备。会客闲谈、亲子遛娃、运动阅览足不出园，就可以一站式搞定。项目还采用了一栋一景定制化造园，各楼栋组团景观独具特色，移步异景。

御林湾比较稀缺亮点为北京少见的1900㎡专属萌宠乐园，落地13号楼北侧，完美适配养宠置业家庭。

萌宠乐园（示意图）

御林湾的双会所配置也是加分项，功能划分科学明晰：西区约2900㎡社交会所（当前售楼处的位置），聚焦高端会客、精品书吧、私密私宴空间，无论是圈层商务宴请还是亲友小型聚餐都绰绰有余；南区2800㎡运动主题会所，配备专业健身配套，居家即可实现全天候自由健身。

南区北侧还规划9700㎡的下沉式集中商业，内设业主专属食堂，三餐就餐便捷省心，将改善大宅的生活便利度与人间烟火气尽数拉满。

御林湾品质上的硬伤主要是高居住密度和不纯粹的社区环境，只看小区外立面以及景观设计的话和现在新房社区差距不是很大。不过考虑到东洲地产的不确定因素，交房减配也是很有可能的，毕竟是小开发商，首农还是做地产的门外汉。

小区在建实拍图

No.2

地理位置

然后是地理位置，御林湾位于朝阳区的奶西板块。先简单介绍下奶西，这是朝阳区的一个纯新板块，有点类似于之前的新北苑和现在的歇甲湾。板块里全是大片空地，所有住宅小区全都是新规划新开发，这样的好处就是没有老破小的历史包袱，城市界面非常新。缺点就是板块发展周期会很长，很多年配套都不够成熟，生活不方便，甚至还有烂尾的风险（比如未来科学城）。

奶西行政上归朝阳管辖，但地处朝阳区北端，坐落于朝阳、昌平、顺义三区交界地带。地块西侧以温榆河公园、清河为界，对岸便是昌平歇甲湾板块，云集国贤府PARK等新房项目；东北方向毗邻顺义后沙峪北侧，同样新房不少。受区位规划影响，这片交界地带以生态绿地建设为核心，大片土地划归温榆河公园，零星穿插排水集团配套厂房。

地理位置

产业配套

奶西板块本土并无成型产业支撑，发展红利基本依托望京成熟产业外溢。在北京楼市版图中，望京的发展逻辑十分独特：既没有金融街央企集群的资源加持，也区别于中关村依托顶尖高校孵化科创的路径，涉外经济与互联网产业，是撑起片区价值的两大支柱。

早年涉外经贸引领望京起步，望京SOHO、望京东园一带集聚大批韩企与外资总部，海量高薪就业人口落地，带动了片区早期楼市蓬勃发展。后续互联网行业迎来爆发，阿里、陌陌等头部企业陆续落户，又顺势推高融科橄榄城、东湖湾等标杆小区的房价。

不过望京终究不似海淀那般基业长青，随着外企的逐步搬离以及美团、阿里等互联网公司的退租，再加上这一波AI化浪潮也没有抓住机会，望京自身的产业能级已经大不如前，很难继续支撑起板块内的高房价。在这一轮下跌中，望京也是北京跌得最狠的几个板块之一，板块大盘跌幅35%-40%，完全没有展现出北京头部板块的保值能力。

而且现在依赖望京外溢购买力的板块实在是太多：北苑、崔各庄、酒仙桥、奥森，甚至是还在建设中的歇甲湾，望京工作的人群实在是有太多选择，奶西村的吸引力其实并没有那么大。所以只凭借望京的购买力外溢，根本无法支撑起板块内新房7万多的单价。