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不少小区业主都有这样的经历，小区物业做事敷衍，公共区域卫生没人打扫，电梯坏了迟迟不修，安保松懈，反映多次问题始终得不到解决。一气之下，很多业主选择不交物业费，想着以此倒逼物业整改。可很多人不知道，物业费拖欠到一定时间，物业是有权向法院起诉的。
真收到法院传票，很多人心里一下子就慌了，不知道开庭该怎么说。有的人一上法庭就情绪激动，一味指责物业态度差，说话没有条理，拿不出依据，这样很难得到法官的支持。今天给大家讲清楚，当法官当庭问你，为什么没有缴纳物业费时，可以说三句有理有据的话。先说明一点，这三句话不是教大家无故拒缴物业费，只有物业确实存在违约行为，且你提前留存了证据，才适合用来答辩，千万不要无理由拖欠物业费。
第一句：“请求原告物业公司举证，证明其已经完整履行物业服务合同约定的全部义务。”
很多业主被问到原因时，第一句话就是“物业服务太差，小区到处是垃圾，所以我不交物业费”。这种情绪化的表达，效果往往不好。因为偶尔卫生不干净，属于轻微服务瑕疵，法院一般不会支持直接拒交物业费，最多酌情少量减免。
换一种表述，直接要求物业拿出证据，证明自己按合同完成了全部服务。道理很简单，物业起诉你要物业费，相当于物业主张自己已经履行了服务义务，按照法律里“谁主张，谁举证”的原则，证明自己做好了服务的责任，在物业公司一方，而不是让业主去证明物业做得不好。
物业需要拿出保洁记录、设施巡检记录、维修工单、安保巡逻台账等材料，证明日常工作落实到位。很多物业公司台账不全，拿不出完整记录，就属于举证不足，法官就会据此认定物业服务存在缺陷。这句话不是无理狡辩，是合理行使自己的诉讼权利，态度要平和，语速平稳，有理有据，不要和法官争执。
第二句：“物业存在多项未履行合同主要义务的行为，我已提前通过书面、拍照、沟通记录等方式反馈，问题长期没有整改。”
光要求对方举证还不够，你也要把自己手里的证据亮出来。这句话是告诉法官，物业的问题不是偶然一次，而是长期、持续的不作为，并且你并不是没有沟通，而是多次反映之后，物业拒不整改。
可以作为证据的材料包括：小区公共区域垃圾长期堆积、电梯故障、监控损坏、路灯长期不亮、绿化枯死的照片视频；向物业报修的聊天记录、通话录音、书面投诉回执；向社区、住建部门投诉的回执单等。
这里提醒一个很多人踩的坑：只拍一张某天地上有垃圾的照片，证明力非常弱，法官会认为只是偶然情况。想要有效，最好是不同日期多次拍摄，保留报修、沟通的记录，形成完整证据链。这句话说完之后，就可以把证据材料提交法庭，让法官逐一核对。
还要分清一个边界，如果只是楼道偶尔有纸屑，保洁没有及时清扫，属于小瑕疵；但如果电梯坏了半个月无人维修，地下车库常年积水无人处理，消防通道长期堵塞无人管理，就属于没有履行合同主要义务，性质是不一样的，后者更容易被法院认定需要减免物业费。
第三句：“如果物业服务存在缺失，我愿意按照实际服务质量，承担对应比例的物业费，不同意全额缴费，也不承担违约金。”
很多业主走进法庭，想法非黑即白，要么一分钱都不想交，要么直接全额缴纳。直接说一分不交，除非物业完全没有提供任何服务，否则很难得到支持。而这句话，表达出你的态度：不是故意赖账，只是不愿意为打折扣的服务付全款，违约金更不应该由业主承担。
很多物业服务纠纷，最终都会走调解。如果你态度合理，愿意按比例缴费，而不是强硬拒付，法官更容易居中调解，协商出一个双方都能接受的缴费方案，适当减免部分物业费，同时免除高额的逾期违约金。反过来，如果坚决一分不缴，证据又不够充分，很大概率法院会判决全额补交物业费，还要承担违约金、诉讼费，得不偿失。
讲完三句核心答辩用语，再来说说，开庭时绝对不能说的三句话，很多人说了直接吃亏。
第一句，“大家都不交，所以我也不交”。别人交不交物业费，和你本人没有关系，这句话没有任何法律依据，说了只会减分。
第二句，“房子质量不好，墙面渗水，所以我不交物业费”。房屋质量问题是你和开发商之间的纠纷，不属于物业责任，不能拿来对抗物业费，想要维权要单独起诉开发商，不能混为一谈。
第三句，“我常年不在家，不住这个房子，就不该交物业费”。法律明确规定，不住房屋不能作为拒交物业费的理由，空置房也需要缴费，部分地区可按政策申请少量减免，但不是不交。
再给大家梳理几个开庭前后的实用准备工作。
第一，收到传票不要逃避，不要直接不去开庭。无故缺席，法院可以缺席判决，等于你放弃了申辩的机会，大概率直接判你全额缴费。就算实在去不了，也可以提前联系法院，申请线上开庭或者提交书面答辩意见。
第二，开庭前整理好物业服务合同，找出里面约定的服务标准，对照合同看物业哪些条款没有做到，答辩的时候对照合同来讲，说服力更强。
第三，心态放平，控制好情绪。很多业主一说起物业就激动，大声争辩，甚至言语冲突，这样反而不利于案件审理。记住，你是摆事实、讲证据，不是来吵架的，说话简洁、客观就足够。
最后也客观说一句，业主和物业本身是服务与被服务的关系，最好的方式并不是闹到法庭。平时遇到问题，优先通过业主委员会、社区居委会去沟通，督促物业整改。只有沟通无效，物业执意起诉的时候，才需要走上法庭。按时缴费是业主的义务，提供合格服务是物业的义务，双方都该守住自己的责任。
话题讨论：你的小区物业做得怎么样？你觉得解决物业矛盾，是协商调解更好，还是走诉讼途径更合适？欢迎在评论区留下你的看法，想要了解更多民生维权知识，可以点个关注。
免责声明：本文仅为普法科普，不构成诉讼指导，具体案件以法院判决为准。
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