8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。紧接着中国人民银行、金融监管总局发布了《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》，最后是证监会，当晚也发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。五大部门集中发布重磅文件，很多人第一印象是救市的政策又来了。但是仔细看完政策内容之后会发现，这些文件内容不是简单的松绑，而是把过去房地产 “高杠杆、高周转、高预售” 的老模式彻底推倒重构一夜之间，三份大文件，五大部门，把造房子的、卖房子的、买房子的、给钱的都纳入一套全新的体系之中。
过去几十年，大家买新房基本都是期房。房子刚出地面开发商就可以拿到预售，就可以卖房收钱。而交了首付的购房者就要开始勒紧裤腰带去还贷。而开发商则可以拿着购房款去拿新的土地再起一个楼盘。过去正是靠着这套模式快速的撑起房地产行业，但也埋下巨大隐患：一旦开发商资金链断裂，楼盘停工烂尾，购房者就陷入两难 —— 房子拿不到，房贷却一分不能少还。
新政之后逻辑变了，对百姓而言购房更安全，对开发商而言实力要求更高。具体影响有哪些？
1，烂尾风险大幅降低，告别 “房没到手，月供先到”
以前最怕买期房，房子遥遥无期，月供雷打不动。新政之后，就算你还买期房，只要楼盘没有竣工备案，银行就不会放你的按揭贷款，你不用开始还月供。再叠加预售资金强监管，买房交的钱被锁在监管账户，只能用于本楼盘建设，开发商拿不走这笔钱去别的地方填窟窿。哪怕房企总部出问题，单个楼盘资金被封闭管理，项目也尽量保障完工交付，大大降低钱房两空的悲剧发生概率。未来越来越多楼盘会直接做现房销售，看房看到实实在在的房子、户型、采光、绿化，不用对着沙盘脑补家的样子。
2，房贷年限变长，月供压力可以摊薄
房贷最高年限拉长到40年。40年是可选的，不是所有人都能直接批40年；各地银行会结合年龄、收入综合审批，存量老房贷不会自动改成40年，需要后续看细则落地。但不管怎样同样贷款额度，月供会进一步降低，对于能减轻每个月的还款压力。 举个简单例子，同样一笔贷款，贷 40 年对比 30 年，每个月压力变小，但总利息会随之增加，不是说越长越好，大家可以根据自己的收入情况自由选择，不是必须选 40 年。
同时家庭债务收入比上限提高到 60%，部分收入不错、负债比较多的家庭，贷款审批会有更多弹性。另外，针对收入下滑还不上房贷的存量借款人，银行拥有更大的自主协商空间，可以协商延期还款、债务重组，给家庭多一层缓冲空间。
⚠️需要理性看待的现实变化
1，不是房价会立刻大涨，这不是强刺激政策，新政本质是制度改革，不是短期刺激救市，不会马上把房价拉起来，市场依旧是结构性分化行情，好城市优质楼盘更稳，弱城市依然会承压。
2，新房供应短期可能变少。现房模式，房子要全部建好才能卖，开发周期拉长，开发商回款速度变慢。未来一部分中小房企扛不住资金压力会退出市场，新房供给短期会阶段性收紧，市场会更看重房企的交付能力和产品实力，买房挑选开发商会更加重要。
3，很多细则还等待落地40年房贷的年龄限制怎么算、老贷款能不能申请延期、新旧项目怎么衔接、不同城市执行尺度会有差异，后续各地会出台配套细则，不要看到新闻就盲目冲进场买房。
旧时代买房，赌的是开发商的扩张速度；新时代买房，拼的是交付确定性。以前买期房，购房者要承担大部分风险；新政之后，风险更多转移到开发商身上，实力不足、高杠杆的房企生存空间被压缩。
温馨提示：政策为全国指导性文件，具体落地执行，以当地住建、银行的实际细则为准。
热门跟贴