你有没有想过，一间曾经花了一百多万买下的商铺，现在挂出来卖，连十分之一的价格都没人要？
这不是玩笑，是真事儿。
前几天，柳州白云交易批发市场的一间商铺上了拍卖台。建筑面积才30.88平方米，起拍价16.6万元，折合每平方米才5376块钱。两千多人围观，两个人报名，结果到了截止时间——没人出价，流拍。
这间铺子当年是什么价？据原房主说，2011年买入的时候，总价超过122万，单价高达3.8万元/平方米。十四年过去，价格跌到零头都不到，连个接手的人都没出现。
更惨的是，同一个批发市场四到九层，之前是柳州伯爵大酒店，闭店之后从2024年到2025年连招了三次租，月租金从14.95万元一路降到6.74万元，愣是没人接盘。
这不是个例。在三四线城市，商铺从“香饽饽”变成“烫手山芋”的故事，正在批量上演。
01宜州不是孤例
往北走两百公里，河池宜州的情况也差不多。2026年6月，宜州区人民法院在淘宝司法拍卖平台上，一口气挂出了泰富·现代城小区A8幢的7套商铺，起拍价相比评估价直接打了七折。比如一套93.93平方米的铺子，评估价112.7万，第一次拍卖起拍价就降到78.9万。
但即便如此，这批商铺的第一次拍卖能否顺利成交，谁心里都没底。因为类似的情况，在广西乃至全国的三四线城市，已经不是什么新鲜事了。
再回头看柳州。飞鹅商圈曾经是桂中地区最热闹的服装批发集散地，华丰商厦2001年开业时，一铺难求。可到了2026年，这个商厦二层的一批商铺进入法拍，每平方米起拍价才1257元。注意，单位是元，不是万。这个价格比柳州不少二手住宅的挂牌价还低。但即便是这样，这批商铺第一次拍卖还是全部流拍了。到了第二次拍卖，起拍价直接降到每平方米1257元，比一拍又降了20%。
“流拍—降价—再流拍—再降价”，这个循环在很多三四线城市已经成了标配。
02地段神话为何失效
过去二十多年，中国商铺投资有一条铁律：地段，地段，还是地段。
只要在十字路口、商圈中心、学校旁边，不管铺子多破，租金都有人抢着交。买铺子等于买印钞机，一铺养三代，是无数中国家庭深信不疑的投资信仰。
但这条铁律，现在失灵了。
第一层原因：电商把客流截走了。
这不是什么新鲜事，但冲击的烈度远超很多人想象。2025年全国重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌了0.81%，购物中心租金也跌了0.34%。跌幅虽然看起来不大，但别忘了，这是连跌了好几年之后还在跌。据赢商网和中国连锁经营协会2026年上半年的联合监测数据，全国购物中心平均空置率已经升到14.2%，而三四线区域型商场空置率更是突破了18.7%，创下近十年最高。
实体店的人被线上分流了，商铺的租金回报率自然跟着往下掉。全国商铺平均租金回报率目前只剩3.1%，三四线城市的铺子更是跌到了1.5%到2.5%。什么概念？连银行定期存款都跑不赢。
第二层原因：人没了。
三四线城市面临的最大问题，是年轻人持续外流。2025年末全国总人口连续第四年减少，而流出的主力恰恰是三四线城市的年轻人。他们去了一二线城市求学、工作、定居，留下的多是老人和孩子。人都走了，谁来逛商铺？谁来消费？
三四线城市商业综合体的总量已经突破了1890个，比2020年增长了37.6%。但供给在增加，需求却在萎缩。三线城市商业空置率已突破28%，部分人口外流严重的四五线城市，空置率高达35%。
换句话说，每三四间铺子，就有一间贴着“旺铺招租”的纸条，贴到纸都发黄了也没人问。
第三层原因：消费逻辑变了。
以前大家觉得，地段好就有人流，有人流就有生意。但现在，即使你站在十字路口，晚上九点往街上一看，连个鬼影都没有。大家不是不消费了，而是消费的方式变了。
餐饮业的日子尤其难过。2025年餐饮收入增速已经下滑到3.2%，年度关店率逼近49%。一半的餐饮店在一年内关门，这还怎么撑得起商铺的租金？
所以，商铺的价值不再取决于“地段好不好”，而取决于“谁在消费、消费什么、消费得起吗”。你以为是黄金码头，结果旁边的商场已经空了一半，楼上的住户大多数是老人，年轻人早就搬走了。
03谁在接盘，谁在逃离
面对商铺市场的寒意，两类人的处境最尴尬。
第一类是普通投资者。
低价确实诱人。柳州白云批发市场那间铺子，起拍价从3.8万/㎡跌到5千多，看着像捡了个大便宜。但你得想清楚：买下来之后，谁来租？
三四线城市商铺的空置率已经说明了一切。你买下来，可能面临的是漫长的空置期，租金一分钱收不到，还要交物业费、房产税。更可怕的是，就算租出去了，租金也在往下走。而且一旦你想转手，下一个接盘侠在哪？现在连低价都没人抢，几年后还能指望卖得出去？
柳州华丰商厦那批商铺，评估价1571元/㎡一拍没人要，降到1257元/㎡二拍，还是没人要。这个价格已经低于周边住宅了，但投资者依然不买账。为什么？因为大家心里清楚：即便价格再低，如果租不出去、没有租金收益，那它就是一堆钢筋混凝土，不是资产，是负债。
第二类是中小商家。
他们是最直接感受到寒意的人。开店意愿降低、经营成本上升、客流减少，三重压力下，很多小商家选择了关门或转行。以前一个铺子二十个人抢着租，现在挂了大半年，连个问价的都没有。
更让人心酸的是那些已经租了商铺的商家。生意做不下去，但合同还没到期，租金还得照交，进退两难。有些业主愿意降租金共渡难关，但也有些房东还做着“一铺养三代”的美梦，寸步不让。结果呢？租户走了，铺子空下来，可能再也租不出去了。
有时候，杀死一条商业街的，不是网购，不是消费者，而是房东的贪婪和短视。
04未来出路在哪里
说了这么多悲观的，但也不是完全没有希望。商铺市场在洗牌，洗牌意味着机会，只是机会不再属于所有人。
方向一：社区商业，小而精。
好的社区商铺，做的是“最后一公里”的生意。便利店、生鲜店、药店、干洗店、理发店——这些是刚需，电商替代不了，也懒得替代。2026年“十五五”规划开局之年，国家明确提出“一刻钟便民生活圈”的政策方向，这类社区商业反而有政策红利。
方向二：体验式消费，线下不可替代。
亲子乐园、教育培训、健身工作室、剧本杀、小酒馆——这些业态的核心是“体验”，你在线上买不到那种感觉。三四线城市虽然消费力不如一二线，但这类满足情绪价值和社交需求的业态，仍有增长空间。运动户外、宠物经济、潮玩手办，这些赛道最近几年都在逆势扩张。
方向三：资产证券化，别自己扛。
把商铺打包给专业机构，通过REITs（房地产投资信托基金）等方式变现，降低个人持有风险。这在国内还处于起步阶段，但对于手里有多套商铺的投资者来说，是一个值得关注的退出路径。
归根结底，别再迷信“一铺养三代”了。这句话能流传下来，是因为它曾经是事实。但时代变了，现在的商铺，能养一代就不错了，能“养三代”的铺子，凤毛麟角。
与其盯着拍卖平台上的低价数字心动，不如先问问自己：这块地还能不能养出新的生意？这个商圈还有没有未来？你买的是资产，还是麻烦？
您觉得在三四线城市，还有哪些生意能撑得起商铺的租金？欢迎在评论区聊聊，或许能帮到正在犹豫的其他人。
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