三四线土地溢价率2.8%，底价成交是常态
8月31日看土地市场的能级分化，三四线城市那一组数字格外扎眼：平均溢价率仅约2.8%，多数地块以底价成交。
2.8%是什么概念？意味着一宗起始价10亿元的地块，成交价大约在10.28亿元。扣除资金成本和时间成本，房企的利润空间薄得可怜。很多情况下，举牌只是走个流程。
第35周的数据显示，三四线城市宅地出让金约93亿元，同期一线城市127亿元，二线城市148亿元。考虑到三四线城市的数量基数，这个数字的分量并不重。
三四线土地市场为什么冷？三个原因绕不开。人口在往大城市和都市圈流动，本地需求的增量有限；库存水平偏高，去化周期长；产业支撑不足，居民的收入预期偏弱。
房企看得明白。与其在三四线城市拿地慢慢熬，不如把资金集中到一二线的核心板块。这也是为什么这两年头部房企的拿地清单越来越短、越来越集中。
地方并非没有动作。以云南为例，当地出台了存量建设用地盘活利用的18条措施，试图从盘活存量的角度打开局面。
保山市的一个答复函很能说明三四线城市的现实处境。当地在回应相关提案时提到，由于市级财政压力较大，暂不具备出台统一购房补贴政策的条件，因此鼓励各县区结合自身财政收支状况和商品房库存规模自主出台本地补贴。
税收优惠这条路也走不通。当地对接税务部门后明确，税收立法、减免政策的制定权限在国家层面，省市两级无权自主制定房产交易专项税收减免政策。
能做的只剩下房票安置。保山市提出，结合各县区存量商品房库存情况，试点推行房票安置模式，优先在库存体量较大的区域开展试点，总结经验后逐步推广。
这个思路是对的。拆迁安置的需求是真实存在的，用房票把这部分需求导向存量商品房，既解决了安置问题，又消化了库存。
房票安置的思路在三四线城市尤其适用。这些城市的拆迁和改造需求仍然存在，把这部分需求导向存量商品房，能在不增加新供应的前提下消化库存。
还有一个方向是收购存量商品房用作保障性住房。这既消化了库存，又补充了保障性房源，属于一举两得的做法，多个城市已经在这条路上探索。
对三四线城市的购房人来说，更务实的心态是把房子当成消费品而非投资品。自住需求该买就买，但不要对价格涨幅抱有不切实际的期待。
对三四线城市的购房人来说，判断行情要看两个指标：当地的常住人口变化和商品房去化周期。这两项决定了房价的长期支撑，比任何短期政策都重要。
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