北京一宗地卖了97.61亿，今年的总价天花板
8月31日回头看北京8月12日那场集中出让，三宗涉宅用地的成交结果，把一线城市土地市场的热度摆得很清楚。
其中一宗是石景山区苹果园交通枢纽商务区的一宗二类居住用地。这块地经过221轮竞价，以15.04亿元成交，溢价率23.48%。221轮的争夺，在当下的市场里并不多见。
另一宗的分量更重。海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线，也就是西冉、田村、常青片区的城中村改造项目地块，用地性质为二类城镇住宅用地和商业服务业用地。
这宗地经过135轮竞价，由北京广茂置业以97.61亿元竞得，溢价率14.1%，创下北京今年以来住宅用地成交总价的新高。97.61亿元这个数字，放在全国范围内也排在前列。
两宗地有一个共同点：溢价率都不算极端，但总价和竞拍轮次都很高。这说明房企的报价是克制的，竞争却是激烈的。大家都想要，但谁也不愿意出离谱的价。
研究机构对8月土地市场的判断是延续了总量收缩、核心高热的结构性特征。一线城市优质地块集中入市，竞拍轮次普遍过百，溢价率维持在14%到28%的区间，头部房企参拍热情高涨。
一个值得留意的变化是，民营房企拿地的信心在修复，开始积极布局核心区域的优质宅地。过去两年土拍的主角多是国企和城投平台，民企的身影明显变多了。
但要说全国土地市场全面回暖，基础还不牢固。这种热度属于点状高热：少数城市、少数板块、少数地块被争抢，更多的土地依然在底价成交。
北京这两宗地还有一个特点，它们都和城中村改造、交通枢纽建设相关联。城市更新释放出来的土地资源，正在成为核心城市新增供应的重要来源。
从溢价率看，23.48%和14.1%都不算激进。这和部分城市此前的土拍形成对比，说明房企在核心城市的报价已经趋于理性，不再盲目追高。
城中村改造释放的土地资源值得单独说。这类地块通常位于建成区，配套成熟，区位条件好，推出后往往能获得市场认可，是一线城市新增供应的重要来源。
对买房人来说，这类地块未来的入市节奏值得跟踪。核心区改善产品增加，意味着选择面会变宽，议价的空间也可能随之出现。
从更长的时间线看，北京的土地供应节奏这几年一直保持着克制。推地不多、地块质量不差，这种做法让市场维持了相对的稳定，也避免了库存过快累积。
对买房人来说，这类地块的入市节奏值得关注。核心区的改善型新盘会在未来一两年陆续入市，供应量上来之后，选择的余地也会变大。
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