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华冠庄园坐落于保定莲池区恒祥北大街，2007年建成投用，小区一共16栋多层住宅楼，登记总户数809户，常住约2200人，属于典型的老小区，没有电梯。不少实地去过的人都有直观感受：楼房外立面老化，墙体有岁月痕迹，但小区院内路面、楼道打扫得很干净。

小区前期由秀兰物业承接管理，当时约定物业费1元/㎡/月。从2015年开始，业主投诉逐步增多。业主反映：楼道清扫间隔拉长，原来一周扫3次，后来变成一周1次；小区路灯坏了报修，经常十几天才维修；小区门禁经常敞开，外来人员随意进出。

大量业主因为服务缩水拒交物业费。2017‑2019年期间，秀兰物业陆续向法院起诉了127户欠费业主。

其中有42件案件，法院组织调解：有21户业主按70%比例补缴物业费；15户全额缴纳；6户因为物业确实存在服务瑕疵，法院酌情减免30%物业费；剩下85件案件法院直接判决业主足额交纳物业费。

打官司并没有化解矛盾，物业收到的物业费始终达不到应收总额的65%，资金缺口越来越大，保洁、维修只能进一步压缩开支，形成恶性循环。2020年7月，秀兰物业正式发函，宣布不再为华冠庄园提供物业服务，撤出小区。

物业撤离之后，小区陷入管理真空。2020年7‑8月，小区生活垃圾堆积，部分单元楼道灯损坏无人更换，下水道堵塞找不到人维修。不少业主开始意识到，不能继续放任，必须自救。

2020年9月，十几名热心业主联名向韩庄乡街道办、西苑社区居委会提交申请，要求成立业主大会筹备组。筹备工作推进阻力不小：809户业主，要逐户征求意见，统计房屋建筑面积，张贴公告。有一部分业主反对成立业委会，认为业委会只会添乱；还有部分长期不在本地居住的业主联系不上。前后历经5个月反复协调，2021年2月，华冠庄园第一届业主委员会正式选举产生，完成街道备案，一共7名业委会委员，全部是义务兼职，没有工资报酬。

业委会没有重新聘请商业物业公司，直接实行小区业主自治。自治管理费定为0.6元/㎡/月。

第一，聘请2名专职保洁，约定每天清扫小区公共路面，楼道每周清扫2次，这就是大家看到小区干净的直接原因；

第二，建立维修台账，小故障比如单元灯损坏、下水堵塞，动用自治经费处理；

第三，小区车位出租、广告位的公共收益，每个季度在单元楼公告栏公示收支明细；

第四，针对拒不缴纳自治管理费的业主，业委会上门沟通，累计有30多户经劝说后缴费，但是依旧有78户长期拖欠自治管理费。

2022年夏天，小区3号楼下水主管道堵塞，污水外溢。业委会动用公共经费，花3800元请施工队疏通，事后把花销明细贴在单元门口；2023年冬天，小区多处路灯损坏，业委会采购灯具，组织志愿者帮忙更换，一共花费2100元。

但小区的短板同样客观存在，小区楼房老旧，外墙脱落、屋面漏水这类大修项目，需要大额资金，小区公共收益有限，凑不齐维修资金，只能做简单修补；业委会7名委员都是业余干活，白天要上班，经常被业主在群里质疑，有2名委员因为压力大，在2024年主动辞去委员职务。

截至2026年，华冠庄园业主自治已经运行5年多，小区整体维持基础运转。

总结一下就是，华冠庄园的自治，是保定老旧小区里比较成功的样本，但不是完美模板。它靠较低的自治管理费，保住了小区保洁、基础维修，账目做到公开；但它绕不开老小区的先天短板，大额大修资金短缺，同时持续存在欠费业主，业委会全靠热心人义务扛事。

老小区不靠商业物业也能管好，但不能只靠业委会几个人出力，必须大部分业主按时缴费配合，少数人的欠费，会持续给整个自治体系带来压力。