严控商办盘活存量，上海楼市的精耕时代真的来了

住宅用地不少于二十平方公里，上海供地账本透露啥信号

四大战略区集中放地，哪些上海板块将成最大赢家

存量供地占七成，上海土地管理思路为何彻底转向

上海"十五五"土地规划正式印发，朋友圈里中介们又开始躁动了。

可这份规划真正的信号，并不是简单的"房价涨跌"，而是未来五年上海往哪里放地、往哪里收地这件事，已经被明明白白写进了官方文件。

看懂这份"土地账"，比听十个中介分析都管用。

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《上海市加强土地管理"十五五"规划"》白纸黑字定下了几条硬指标。

全市建设用地总规模不突破3200平方公里，2025年基数是3139平方公里，留给未来五年的净增空间只有约61平方公里。

年均土地供应35到40平方公里，和"十四五"期间年均36平方公里基本持平。

存量土地供应比例力争达到70%，相比"十四五"的60%到65%提升了5到10个百分点。

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翻译一下：上海不打算再"摊大饼"了，七成供地要靠盘活的存量。

旧改、城中村、低效用地再开发，才是未来的主战场。

住宅用地五年总量不少于20平方公里，这是商品房、保障房、安置房加在一起的盘子。

落到商品住房这一块，2026年度国有建设用地供应计划已经给出信号——商品住房用地计划供应275到385公顷。

与此同时，商办用地被明确"严控"。

规划原文说："全市严控商办用地供给，确保供应节奏、规模与市场需求精准匹配。"

配套商业用地主要结合城中村改造、"15分钟社区生活圈"建设来走。

这份规划把上海的土地分成了清晰的四层梯度。

主城核心区的思路是"精耕细作"。

规划要求增加优质住宅用地供给，提升居住品质，推进"一江一河"沿岸存量盘活。

这里的地越来越少，但每一块都是尖货，对开发商的产品力要求是地狱级的。

预算充足的改善客群，盯核心区的高品质新房，逻辑没毛病。

中城地带点名了吴淞创新城、市北高新区、南大智慧城、桃浦智慧城、虹桥临空、漕河泾、金桥开发区、外高桥等重点地区。

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思路是优化用地结构、盘整空间资源，加强灵活多样、低成本、嵌入式的创新创业空间供给。

地铁上盖TOD项目，是接下来值得关注的赛道。

重点战略地区才是未来五年增量土地资源集中投放的真正主战场。

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规划原文是"加大优势地区的增量土地资源集中投放"，落子在四个方向：

虹桥国际中央商务区及周边，围绕凤栖湿地、云麓湿地等重点发展地区加强土地收储。

"大零号湾"及周边，统筹大吴泾地区空间发展和战略预留。

大吴淞地区，加强吴淞创新城科创产业片区、上海宝山站周边、国际邮轮旅游度假区、浦东三岔港等地区土地储备与供应。

东方枢纽及周边，重点推进东方枢纽核心区、大飞机产业园、上海国际旅游度假区片区、川沙城市副中心等地区土地储备。

这四个板块的共同特点很清晰：土地储备集中投放、基础设施优先配套、产业和人口持续导入。

它们是"十五五"期间最具增长潜力的区域，但成熟周期更长，配套兑现需要时间，适合长线布局，不适合想短期炒一波就走的玩家。

五个新城的表述更加务实。

规划明确提出建立新城住宅用地供给与人口导入相适应的土地供应机制，推进土地储备库存资源有序去化。

大白话就是：人口进得快的区域多供地，库存压力大的区域少供地，不再搞一刀切。

这对已经在新城买了房的人是好消息，库存去化压力会小一些。

对买房人来说，这份规划带来的改变是实实在在的。

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新房的选择权在收窄。住宅用地五年不少于20平方公里，年均约4平方公里，规模有限，难以支撑大规模扩张。"好房子"建设要求首次写入规划，表明住宅供地逻辑从"量的扩张"向"质的提升"调整。

外环外的板块会剧烈分化。有产业、有轨交、有真实人口导入的郊区板块，购买力依然坚挺；那些"三无板块"——无产业、无轨交、无规划——可能真的就凉了。

商办被严控是个大信号。上海写字楼空置率的问题，官方终于出手管了。有限的商办增量空间将集中在世博地区浦西片区、东方枢纽、中城地带等重点区域。

普通家庭在上海买房，选对板块是资产，选错板块可能就是负债。

规划改变不了城市的基本面，但会改变土地的稀缺性分布。

你最看好上海的哪个板块？

是押注核心区的高品质新房，还是去四大战略区长线布局？

欢迎在评论区聊聊你的判断。