文/深圳进深 李奕和
当一个项目的容积率实在太高，而规划能改的地方又不多。
你会怎么办？
中信城开，做出了选择。它对风雨连廊动起了手脚。
把这个新规产品时兴的设计，全部去掉了。
这两天，中信城开位于深圳罗湖的信悦映翠府，迎来了调规。
没错，就是那个号称深圳最难啃的旧改——金钻豪园旧改。
规划的改动并不大，但有一点其实很明显。
就是把小区原有风雨连廊，都给取消了。
01
进深网对比修改前后的总平图发现。
原本信悦映翠府1栋一、二、三单元，是有一条风雨连廊连接的。
风雨连廊的面积，达1118㎡。
而在最新的总平图，这条连贯打通的风雨连廊消失了。
取而代之的，是在必要的地方打造了几处雨棚。
没必要的地方，干脆做了“留白”，啥也没做。
我们知道，风雨连廊也被称为是新规“好房子”的三件套之一。
这么重要一个设计，信悦映翠府说不要就不要，这是为何？
进深网看来，原因可能主要有两个方面：
1）首先一点，信悦映翠府的容积率实在太高了。
取消风雨连廊可以达到一定程度的降容积率目的。
这一点在项目的最新总平图，体现挺明显。
取消风雨连廊后，小区的容积率由11.44变为了11.40。
这个变化，主要因为风雨连廊是算入地上核增建筑面积的。
而将风雨连廊取消，改为几处雨棚，这部分的核增面积就没有了。
总的计容积率建筑面积就有所下降，进而容积率也有所下降。
当然，信悦映翠府的容积率数值上变动可能不算大。
但因为项目容积率高，加上地块本身就很小，进深仅比楼栋宽一点点。
所以取消风雨连廊后，小区整体的通透感会强很多。
2）第二点，改风雨连廊为零星几处雨棚，成本上肯定也会降低不少。
所以，既能降容积率提升小区通透感，又能省下一笔成本，开发商何乐而不为。
这次修改，还有另外一些调整：
包括建筑轮廓局部微调；
道路、场地、机动车及公共车行通道出入口的标高及坡度调整；
社区体育活动场地、绿化及消防登高操作场地范围调整；
增加消防回车场，非机动停车位位置调整等。
不过就像前面所说，变动不算大。
02
信悦映翠府是中信城开众多纾困盘活项目之一。
其开发主体为深圳市新钻项目开发有限公司，董事长、经理分别为张文浩、李小锋。
该项目原为金钻豪园城市更新项目，早在2005年，就有开发商进驻。
2010年，金钻豪园成为深圳首批8个城市更新项目之一，正式列入官方计划。
只不过在随后长达十多年的时间里。
因开发商资金链断裂、多栋楼体被鉴定为“D级危楼”、签约率不达标；以及业主欠债8000万导致审批受阻等问题。
项目长期陷入僵局，被称为“深圳最难改造的旧小区之一”。
直到2025年6月，中信城开联合中信金融资产、深圳资产、罗湖投控、建元信托、特区新华城等组成联合体。
凭借“金融支持风险隔离资产管理”的创新方案，在项目主体多轮遴选中脱颖而出。才终于迎来了曙光。
至今，项目已经走过了21年。
项目共规划四栋住宅建筑，以及一栋幼儿园。
四栋住宅分别为1栋一、二、三、四单元。
其中，1栋一单元、1栋二单元均为60层，一层四户设计；1栋三单元、四单元的楼高更夸张地达到73层、66层。
要知道，整个深圳住宅的第一高楼白石洲璟庭，最高74层。
而信悦映翠府1栋三单元的楼高，只比白石洲璟庭少了一层。
这个高度，看着就吓人。
不过进深网了解，信悦映翠府1栋三单元是安居房；1栋四单元则是回迁房。
只有1栋一、二单元这两栋楼是普通商品房。但商品房楼高达到60层，放到整个深圳其实也算是少有了。
特别在眼下普遍限高、降容积率的大背景下，更是如此。整个小区，共规划约1720户。其中商品房440套，占比约25.58%；
目前，项目的产品暂且没有官方消息，但市场传面积段为117-125㎡的户型。
3梯4户设计，加上已知的两栋商品房户户南向。
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价格方面，翠园华府参考均价6万/㎡，益田御龙天地8.59万/㎡。
再往东北一些，在售包括京基天韵府、天郡府、璟誉府，参考均价4.78-5.7万/㎡。
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