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分化继续，近50%房企单月销售额环比上涨
8月作为传统销售淡季，8月房企的销售业绩符合预期，同环比普遍为负值。在亿翰智库监测的107家典型房企里，有47家企业单月销售额环比为正，占比47%，如中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产、中建壹品、保利置业等。中海地产、招商蛇口、中国金茂等21家房企1-8月累计销售额同比为正。马上迎来金九时节，在828新政的推动下，房企或会继续加力去化，快速回流资金，9月房企业绩环比或将改善。
中央重构基础性制度，京沪加码因城施策，房地产发展新模式加速成型
中央层面，8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会等多部门密集发布多项重磅文件，从销售、信贷到资本市场融资对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构。
这几份文件共同构成“销售端堵漏洞—信贷端控风险—融资端拓渠道”的制度闭环：销售制度以封顶预售、现房销售、资金全额监管为核心，从源头消除交付风险；信贷管理通过期限延长、发放时点后移、主办银行制与专款专用，将资金流与项目物理进度严格绑定；资本市场则以“基于项目”取代“基于主体”，把融资能力从企业主体信用中剥离出来、锚定到项目本身。三者共同指向同一目标——推动行业从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向以项目信用为基础、以现房销售为常态、以全生命周期管理为特征的发展新模式。更值得关注的是，这一轮改革并非短期的需求刺激，而是对基础制度的系统性重写，其影响将在未来数年内持续释放，并重塑房企的商业模式与竞争格局。
表：8月28日多部门发布房地产政策文件
此外，公积金制度改革也是本月政策的最大亮点之一。8月18日，国务院发布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，这是公积金制度的系统性重大调整，本次修订共20条，涉及提取范围、覆盖群体、全国互认、投资运用、风险约束与增值收益用途。修订内容主要涵盖四个维度：一是拓宽提取和使用范围，加强公积金对于租房、装修、缴纳物业费和其他住房消费的支持，允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债；二是提升管理服务效能，简化提取手续，缩短贷款审查时限，实现缴存记录全国互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务高效办理；三是强化风险防控，信用记录纳入全国信用信息共享平台，对提取公积金和获得公积金贷款相关的违法行为规定了明确的法律责任；四是扩大制度覆盖面，将个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员纳入缴存群体。
此次公积金修订将公积金从“购房专用储备”转向“住房全生命周期支持工具”，真正回应了缴存职工在日常住房消费中的现实痛点；将灵活就业人员正式纳入缴存体系，标志着公积金制度从“单位绑定”走向“个人自愿”；全国互认互信机制的建立，打破了跨城就业群体的地域壁垒。作为1999年条例颁布以来规模最大的一次修订，此举从顶层设计上重塑了公积金制度的功能定位，与北京、上海的地方调控形成“中央定方向、地方抓落实”的政策合力。
地方层面，730政治局会议之后，北京、上海先后出台调控政策，拉开新一轮“因城施策”放松周期的序幕。
8月7日，北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，围绕“优化限购、完善赠与、加大公积金支持”三方面推出7项措施。限购门槛大幅下调，非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”。公积金贷款额度同步跃升，夫妻双缴存家庭首套最高可贷240万元，叠加多子女、绿色建筑、城六区外购房等上浮条件后，最高可达340万元，相比原标准翻了近三倍。此外，“父母将商品住房赠与成年子女不再核验购房资格”这一条款，实质上疏通了家庭内部住房资源流转通道，减少了“卖旧买新”置换链条的制度摩擦。北京作为首都和全国政策风向标，其限购门槛的大幅松绑和公积金额度的历史性跃升，向市场释放了“一线城市调控进入实质性放松阶段”的强烈信号，对稳定全国市场预期具有标杆意义。
8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，即“沪八条”，涵盖公积金、信贷、补贴、安置、存量盘活五大维度八项举措。信贷政策方面，外环外二套住房商贷最低首付比例从“不低于20%”下调至“不低于15%”，购买500万左右的小三房，二套房首付从100万元降至75万元，直接降低了改善型家庭的置换门槛。与此同时，上海推出“以旧换新”购房补贴政策：对外环外购买新房并完成“卖旧买新”的居民，给予贷款总额1%的贷款补贴（单套最高5万元）叠加3万元购房补贴，单套最高可获8万元，补贴总金额2亿元、用完即止。此次上海政策的意义在于，其“信贷降门槛+财政给补贴+公积金扩范围+房票促安置+收购去库存”的“组合拳”模式，为其他城市提供了可借鉴的政策样本，尤其是外环外精准发力去库存的思路，体现了精细化调控的政策导向。
表：北京、上海8月新政内容
商品住宅价格降幅持续收窄，核心城市热销项目频现
8月17日，国家统计局发布《2026年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，房价下行压力虽仍存，但降幅持续收窄，核心城市改善需求和政策托底效应逐步显现，市场修复信号不断增强。
一线城市环比稳中有涨。7月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.1%、0.2%，北京下降0.3%。二手住宅方面，一线城市环比上涨0.2%，连续5个月保持正增长，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二手房价的持续回暖，为置换链条的逐步畅通提供了重要支撑。
二三线城市同比降幅继续收窄。7月二线城市新建商品住宅价格同比下降2.8%，降幅较上月收窄0.3个百分点；三线城市同比下降4.2%，降幅与上月持平。二手住宅方面，二线城市同比下降5.1%，三线城市同比下降5.8%，降幅均有不同程度收窄。整体来看，房价修复呈现“一线领先、二三线跟进”的梯度改善格局。
从项目端来看，8月仍有不少优质楼盘去化表现亮眼，高总价改善型产品与高性价比刚需项目均有突出表现：
表：8月典型开盘热销项目情况
总结来看，8月热销项目呈现以下共性特征：
一是核心城市优质板块持续领跑。上海前滩元境“四开四罄”、天津津铁·格调“两开两罄”、西安金茂锦棠首开303套全部售罄，这些项目均位于一二线核心城市的成熟板块或潜力区域，具备产业支撑、人口流入和配套完善等基本面优势。在政策利好持续释放的催化下，核心城市被压抑的购房需求率先释放，优质项目凭借地段稀缺性和产品竞争力，成为购房者重点锚定的目标。
二是产品力与性价比并重，三四线刚需释放同样积极。不仅一二线城市项目表现亮眼，宝鸡万合府、锦州中天·壹號院等项目同样取得热销，反映出在信贷政策持续宽松、购房门槛降低的背景下，下沉市场的刚性住房需求也在同步释放。如长治邦泰·臻境为例，项目在开盘前通过实景示范区预开放建立客户信任，到访人次突破2000人，蓄客充分叠加产品精准定位，最终实现开盘热销；锦州中天·壹號院首开劲销2.35亿元，同样印证了下沉市场改善型需求在政策催化下的集中释放。
三是品牌信任成为关键决策变量。当前市场环境下，央国企及区域深耕型优质房企的品牌背书显著增强了购房者的安全感。金茂、中建壹品、津铁等开发企业凭借稳健的经营能力和可预期的交付兑现，在购房决策中形成了明显的品牌溢价。邦泰集团、中天集团等企业均是长期扎根区域市场、深耕产品口碑的民营企业，同样获得了购房者的深度信任。品牌所代表的交付保障能力已成为与价格、地段同等重要的决策考量，直接影响项目去化表现。
这些项目的持续热销表明，在政策持续发力和价格预期逐步企稳的背景下，被压抑的住房需求正在逐步释放，市场信心正处于筑底修复的关键阶段。
土地供应持续缩量，核心城市优质地块竞拍热度不减
8月，土地市场延续“整体缩量、局部火热”的分化格局。在“控增量、优供给”的政策导向下，地方政府普遍减少土地供应总量，将有限指标向核心区优质地块集中。与此同时，房企投资策略高度趋同——资金进一步向需求支撑较强、去化预期清晰的核心城市优质板块聚焦。供需两端共同作用下，北京、广州、上海等一线城市优质地块竞拍热度明显较高，高溢价、高竞价轮次地块频现。
北京月内两度刷新总价与单价地王。8月4日，北京朝阳南磨房乡广渠路地块历经185轮现场举牌，由中海以83.99亿元摘得，楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新年内总价、单价双纪录。8月12日，北京集中出让3宗涉宅用地，海淀四季青地块历经129轮举牌，被中国金茂以97.61亿元拿下，住宅部分折算楼面价约8.80万元/㎡，再次刷新北京年度总价与单价双料地王纪录；同一天，石景山苹果园地块历经216轮竞价，由招商蛇口以15.04亿元竞得，溢价率近24%，楼面价约3.59万元/㎡。8月27日，北京通州区老城平房棚户区改造项目1宗地块出让，吸引了三家企业参与竞价，最终通过187轮的竞价，由金隅集团竞得，溢价率27.19%。
广州8月27日出让海珠、荔湾及南沙区3宗地块，共揽金118.28亿元。其中海珠区琶洲南石榴岗地块过201轮竞价，被华润置地以80.56亿元摘得，溢价率33.02%，楼面价约61423元/㎡，扣除配建，住宅部分楼面价达到66035元/㎡，刷新了广州涉宅用地成交楼面价第三位；荔湾聚龙湾地块位经过23轮竞价，由珠江实业以18.65亿元竞得，溢价率13.37%，楼面价约21887元/㎡；南沙区地块位被南沙开建以底价19.07亿元拿下，成交楼面价7980元/㎡，该地块为广州首宗“现房销售”试点地块，此举虽在资金周转与操盘节奏上对开发商提出更高要求，但作为政策试点，其探索意义与示范效应远超短期经济账，也为广州后续现房销售制度的推进提供了重要参考样本。
上海土拍同样火热，8月4日上海共出让5宗地块，吸引华润、招商、绿城、联发等十余家房企参拍。其中浦东唐镇C-02E-01地块经多轮竞价，由中旅投资&招商蛇口联合体以15.80亿元竞得，溢价率28.45%，楼面价48114元/㎡；张江孙桥14-01地块由联发集团以8.16亿元竞得，溢价率26.92%，楼面价44191元/㎡；嘉定南翔25-06地块由华润置地以16.14亿元摘得，溢价率13.98%，楼面价30774元/㎡。8月31日上海共出让2宗地块，其中普陀区真如社区W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01组合地块由中海地产以底价150.19亿元拿下，该地块商办体量超20万㎡，且100%自持，综合楼面价37830元/㎡，住宅部分楼面价68000元/㎡，是普陀至今为止总价最高的地王；松江区地块吸引4家竞买人参与现场竞拍，最终国贸&星狮以总价5.82亿元竞得该地块，成交楼面价25028元/㎡，溢价率16.41%。
表：8月部分核心城市土拍情况（单位：万平，亿元、元/平）
综合来看，核心地块竞拍热度较高主要受两方面影响：一是供地质量提升带动竞拍热度，两地推出的多宗地块区位条件优越、规划指标合理，市场预期相对明确，房企参拍积极性显著提高；二是企业投资高度聚焦，在房地产行业仍处调整期的背景下，房企普遍奉行“精准投资”策略，将有限资金集中于去化确定性最强的核心板块，导致多家企业集中争夺少数优质地块，竞价轮次和溢价率双双走高。
小结
从政策环境看，中央“稳定房地产市场”的导向明确，以销售、信贷、融资三端并改重构基础制度，叠加公积金制度性改革与京沪实质性松绑，均释放出强烈的稳市场信号，且本轮发力重在制度重写而非短期刺激。从市场表现看，房价降幅持续收窄，核心城市热销项目频现，表明在政策持续发力下，被压抑的住房需求正在逐步释放。从土地市场看，京沪优质地块竞拍热度回升，反映出房企继续聚焦高能级城市、高确定性项目投资。但当前市场回暖仍主要集中在核心城市和优质板块，全国范围内的投资意愿和销售修复尚需时日。
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