最近，缦合北京二期设计方案公示。
数据已经很明确了：
占地10.07公顷，容积率2.23，16栋20-22层高层，618户，户均约360㎡。
今天不赘述这些基础信息了，和大家聊点实在的：
截止到目前，项目刚走完规划方案公示程序，尚未取得建设工程规划许可证。
8月28日，住建部等多部委联合发文，明确新出让土地和未取得规划许可证的项目，优先选择现房销售。
也就是说，缦合二期大概率是现房入市。
拆哥上一篇聊过，这种落袋为安的产品成色，才更匹配老钱圈的投资逻辑。
这个地块，还一个有意思的地方：
这片区域的水系格局，围出了一个宝瓶口。
你看，东二环到四环外，坝河在北，亮马河在南，一路往东逐渐收拢。
西侧繁华的市区是瓶肚，东侧是东巴发展的势能是这个瓶口。
“宝瓶口”的位置，就是缦合二期落子的地方。
传统城市格局里向来讲究 “藏纳” 与 “接引”。
放在这里看，往西，是三环内城沉淀了几十年的成熟繁华，这份厚重的城市价值顺着两条河向东铺展，到这里恰好收束沉淀；
往东，跨过东四环，是 “两河一带” 生态文旅规划、酒仙桥城市更新、CBD 东扩的持续发力，新城的发展势能顺着水系向西导流，第一站就是这里。
一藏一纳，一接一引。缦合二期的位置，很妙。
再看项目的设计图里，围合式排布、正南正北的朝向，也让这个“聚势”的效果发挥到极致。
布局上，也有一种“放弃”的智慧。
在2.23的容积率和80米限高下，它没有选择去追逐极限的利润空间，而是做了三个非常果断的动作：
把斜角地掰正了：
虽然地块有45度斜角，但所有楼栋统一正南正北，围合式排布。
这意味着牺牲了一部分土地效率，但换来了楼间距的拉伸和每户南向面宽的保障。
把庭院的中心感做出来了：
中央多处下沉庭院串成贯穿南北的景轴，北区9栋，南区7栋，中间用街坊路自然分隔。
这种结构让外部有“一进”的仪式感，内部有“二进”的私密感。
产品规格的沉淀：
主力户型预测在280-300㎡，进阶可能到580㎡，楼王有可能做780-900㎡的一层一户或复式。
区别于一期的标志性塔尖，二期转向了更圆润的“隐奢”风格，外立面改用香槟金铝板与玻璃幕墙，品味更老钱了。
项目所在的朝阳公园板块，价值已经被市场验证了十几年。
但现实是，朝阳公园西、南两侧早已开发饱和。
缦合二期，是北京城内最大一片、东四环内唯一一片大规模绿境中，最后一块高端居住的完整用地。
在此之后，不会再在四环以内，找到同时坐拥连片公园、双河水系的纯居住用地。
缦合二期，我把它看作是东四环顶豪市场的“定盘星”。
中信信托100%接盘了新京润，后期交付和资金链将由央企背书，确定性更稳。
618套的放量，确实会拉长一些去化周期，也会让东四环的豪宅厮杀更激烈。
营销手段和产品力，都值得狠狠期待一下。
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