8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布房地产信贷新规，把个人住房贷款的最长期限从30年延长到了40年。
相信很多房地产人看到这都要兴奋不已，国家终于出手救市了！
很多媒体也纷纷跟进报道，有点集体狂欢的味道。
并不是。
就在同一份文件里，两部门又规定，购买预售住房的个人房贷，必须等到项目竣工备案以后才能发放。
如果要刺激买房，正常做法应该是降低利率、降低首付、尽快放款，让开发商早点收到钱。
现在却是一边把最长贷款期限增加10年，一边把期房的放款时间从主体结构封顶，推迟到了竣工备案。
这到底是在给房地产松绑，还是在给房地产加绳子？
这件事最反常的地方，并不是政策一松一紧，而是个人房贷本来就是银行非常熟悉的一门生意，监管部门却主动把这笔钱往后拖。
相较一个还没有建成的房地产项目，个人借款人的收入流水、首付和信用记录，至少都更容易核验。
对开发商来说，这笔钱同样是越早来，眼前越轻松。
一栋楼最需要钱的时候，恰恰是还没盖完的时候，钢筋、水泥、施工队每天都要花钱，等到竣工备案，最烧钱的建设阶段都已经过去了。
所以单纯从银行做业务和开发商回款的角度看，双方都有让个人房贷早点发放的动力。
现在监管部门却反过来要求银行，房子没盖完之前不准发，非要等开发商最需要钱的阶段过去之后再发。
为什么？
先看40年房贷本身。
这里的40年只是最高期限，并不是每个人以后都必须借40年，更不是原有30年房贷自动增加10年。
新规实施前已经签好的合同，仍然按照原合同执行。
假设贷款100万元，年利率一直保持3%，采用等额本息，不考虑提前还款和利率变化。30年每月大约还4216元，40年每月大约还3580元，每月少还636元。
月供确实轻了一点，但30年总利息大约是51.8万元，40年总利息大约是71.8万元，多出来的10年会多付约20万元利息。
银行不是白送给买房人10年，只是把一笔暂时还不起的月供，摊进了更长的时间里。
如果新规只有这一条，那没有什么神秘的，无非就是降低月供门槛，减轻一部分家庭眼前的还款压力。
真正有意思的是，银行虽然可以让你还40年，却不能在房子盖好以前把这40年的钱交给开发商。
过去不是这样。
2003年，央行把个人房贷的最低放款条件设在了“主体结构封顶”，主体结构封顶，大致相当于一栋楼的钢筋混凝土骨架搭完了，但骨架搭完显然不等于房子盖完。
后面还有外立面、门窗、水电、消防、电梯、园林和验收，显然还有相当一部分工程没有完成。
也就是说，房子还没住进去，甚至还没有盖完，买房人未来二三十年的收入已经先变成一笔现金，进入了这个楼盘的资金链。
从名字看，这笔钱叫个人住房贷款，是买房人拿来买房的。
但从资金效果看，它还有另一份工作，就是在房子没有盖完的时候，替开发商提供建设资金。
过去的预售资金监管制度也明确，定金、首付款以及商业银行发放的个人住房贷款，都属于商品房预售资金，需要进入监管账户。
项目顺利的时候，这个安排看起来非常完美。
开发商提前拿到销售回款，可以加快施工和周转，银行提前拿到一个有工资收入的自然人借款人，买房人虽然提前还了一两年贷款，但最后也拿到了房子。
三个环节都能得到眼前的好处，所以这个模式才有了持续运转的动力。
但项目一旦出问题，隐藏的雷就暴露出来了。
开发商负责拿地和盖楼，银行负责判断项目风险和监管资金，买房人是三方里最不懂工程、最看不见账户、也最没有能力控制施工进度的人。
结果楼还没有盖完，最先把未来几十年信用拿出来的人，是买房人。
这就是监管部门不愿意继续提前放款的第一个原因。
个人房贷本来应该用来购买已经具备交付基础的住房，而不是顺手兼职做开发贷款，盖房阶段的风险应该由开发商承担，不能因为房子提前卖掉了，就把这份风险转接成普通家庭未来40年的债务。
第二个原因更为关键。
新规并没有说房子没盖完以前，银行一分钱都不能给开发商。
它只是要求把借钱的人换回来。
房子建设期间需要的钱，今后主要由开发商先投入项目资本金，再由主办银行发放房地产开发贷款。
开发贷款按照工程进度分批发放，期限覆盖从开工到竣工备案的全过程，预售项目最长可以达到5年，首次归还本金原则上也放在竣工备案以后。
项目资本金、开发贷款和现房销售资金等，还要集中在主办银行账户里封闭管理。
以前一套期房卖出去，项目很快就能得到一笔以普通家庭为债务人的个人房贷。
对银行来说，主要看这个家庭能不能还钱。
对开发商来说，房子虽然没盖完，销售回款却已经到了。
现在房子没盖完，开发商想拿银行的钱，就必须以项目的名义借开发贷款，银行也不能只看买房人的工资流水，还要判断开发商资本金够不够、工程能不能完成、资金有没有被挪走。
这次真正被改变的，不只是房贷什么时候发，而是谁应该为一栋尚未建成的房子提供信用。
这才是这次要求个人房贷晚放的本质。
开发商如果真有能力把楼盖完，主办银行可以发开发贷，竣工备案之后个人房贷再接上。
如果一个项目连专业银行都不愿意承担建设阶段的风险，却必须依靠普通家庭先背40年债务才能盖完，那这个项目原本就没有看起来那么安全。
第三个原因，是整个卖房顺序都在发生变化。
同一天发布的商品住房销售制度文件提出，新出让土地的商品住房项目，以及部分尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先实行现房销售；继续实行预售的新项目，也要等单体建筑主体结构封顶以后才能销售。
政策没有一刀切取消期房，却在同时推迟预售和个人房贷两个时间点，让房地产从“先把买房人的钱拿进来再盖房”，一点点转向“先把房盖到足够安全再使用买房人的信用”。
特别是那些习惯高周转、高杠杆，依赖后续销售回款持续接入建设环节的企业。
个人房贷到账时间明显延后，开发贷款又要审项目资本金、建设进度和资金流向，它们面对的融资约束自然会更强。
有人担心开发商缺钱以后，施工反而会变慢，这个担心不能说没有道理。
但新规不是简单把一笔钱砍掉，而是拿建设期开发贷款去接替过早进入的个人按揭。区别只是以前先让买房人证明自己未来40年还得起钱，现在先让开发商和银行证明，他们有能力把这一栋楼盖完。
至于40年房贷，也不能理解成房子突然便宜了。
它只是降低了每个月的还款额，同时增加总利息。竣工备案也不等于当天交钥匙，更不等于已经办好房产证，质量和延期交付风险仍然存在。
但至少和房子只有一个水泥骨架时，普通家庭就开始偿还几十年贷款相比，承担风险的先后顺序变了。
所以30年房贷变成40年，银行放款反而越来越晚，并不是一只手放水，另一只手堵水。
房贷延长，是房子盖完以后，允许买房人慢一点还钱。
放款推迟，是房子盖完以前，不允许开发商太早花掉买房人未来几十年的钱。
过去是开发商负责盖房，银行负责监管，但最早把信用掏出来的却是买房人。
现在只是把这个倒过来的顺序，又重新倒了回去。
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