近日，人民银行、金融监管总局联合印发意见，将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。这是继1999年贷款年限从20年提至30年之后，时隔27年再度抬高期限“天花板”。
政策公布已近一周，9月4日，北京青年报记者调查发现：想办40年房贷，贷款人年龄不能超过35岁；存量30年房贷不会自动顺延，得自己主动申请；而月供降了的背后，总利息可能多出20余万元。对普通人来说，是否选择“延期”还是需要根据自身情况来决定。
申请40年房贷有年龄门槛
北青报记者发现，想要将房贷延至40年，35岁是一道关键门槛。
从各大行目前反馈的情况来看，贷款年限想要达到40年，受限条件较多。以上海为例，部分银行已经开放存量房贷的延期申请。多家银行执行“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年这一标准。这也就意味着，按照该规则，1991年以前出生的人群，新办理房贷时，已无法申请40年期个人房贷。
存量房贷的情况则有所不同。贷款人年龄以贷款发放时的年龄为准，如果当年放款时客户年龄不超过35岁，就有机会将贷款延长至最高40年。
和上海的快速落地不同，北京地区的银行态度相对谨慎。部分受访的北京银行表示：“房贷期限调整还处于细则制定阶段，需等待后续通知。”
存量房贷不会自动延期10年
不少人会有疑问：已经放款的30年期存量房贷，能否自动享受延期10年的新政福利？
目前上海、杭州、深圳等地的银行已开始落实相关政策。建设银行上海客服人员表示，客户可主动向银行申请延长贷款期限；银行会结合延期原因、还款来源、后续还款规划等因素综合评估，最终核定可延长的具体年限。按照建行现行执行口径，延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限相加合计不得超过40年。
一位银行工作人员介绍，新购房可直接申请40年期贷款，但存量房贷延期的详细细则尚未完全落地。另外，央行文件写明的是“房贷最长年限不超过40年”，并非存量贷款自动顺延10年。因此，有延期需求的借款人，必须主动向银行提交申请，等待银行审批以及后续细则进一步规范。
月供减少，但总利息会增加
倘若北京后续落地和上海相近的房贷延期政策，借款人最直观的变化就是月供明显降低，但代价是贷款总利息会增加。
中指院以贷款本金100万元、年利率3%、等额本息还款方式为例测算：30年期月供为4216.04元，总利息约51.8万元；延长至40年期后，月供降至3581.02元，每月还款减少635.02元，降幅约15%，一年大约可减轻7620元的还款压力。
不过还款周期拉长后，总利息也随之上涨，40年期产生的总利息，相比30年期多出20余万元。
要不要延期？先算账
中指院的分析指出，拉长贷款期限能够降低月供、缓解当下的还款压力，以时间换空间，提升购房者的贷款承受能力，尤其利好首次置业以及改善置换群体。
但总利息有所增加，延期方案并不适合所有人。大家在做出选择前，应当结合自身收入水平、利息增量成本、未来提前还款计划综合考量。
分析建议，贷款人应当先让银行出具30年、40年两份还款计划表再做决策，不要只看到月供减少，就误以为占到了“便宜”。
文/北京青年报记者 李桁
摄影/北京青年报记者 李桁
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