在各大房企中，十一郎最期待的是龙湖的半年报。
还好，
398亿营收，归母净利润19.6亿。
在2026年这个行情里，还能盈利的民营房企，一只手数得过来。龙湖是其中之一。
光凭这一点，就值得多说几句。
作为行业标杆，龙湖的经营情况，直接关系到大家对于行业的信心。
账面上的归母净利润19.6亿，按年跌了39%。但这不是龙湖的真实面貌。
剔除投资物业公允价值变动那些纸面富贵之后，核心利润只有6400万。去年同期这个数是13.8亿，暴跌95%以上。
说实话，单看核心利润，这数字确实不好看。
开发业务结算收入261亿，同比跌了43%。开发业务分部亏损扩大到41亿，比去年同期的11.8亿翻了三倍多。摩根士丹利的研报说，龙湖开发业务毛利率已经跌到-11%。
卖一套亏一套，这就是开发业务的现状。
但龙湖还活着，而且活得比大部分同行体面。
账上趴着248.8亿现金，净负债率52%，平均融资成本3.36%，创历史新低。有息负债1471.2亿，比去年底又压降了56.9亿。年内到期的境内信用债已经全部还清。
过去四年多，龙湖累计压降有息负债超600亿元，清零近1000亿供应链融资。
一家主业在亏钱的房企，凭什么还能守住信用底线？
答案在另一组数字里。
运营及服务收入137亿，同比增长3.2%，占总营收34.4%。 其中运营收入73亿，增长4.2%；服务收入64亿，增长2.2%。
运营及服务业务的核心利润保持稳步增长，已经成为龙湖核心利润的主要贡献来源。
商场租金59.8亿，增长8.7%，出租率97.4%。96座商场，覆盖25个城市。
开发那条腿在萎缩，
运营服务这条腿在长粗。
两条腿一上一下，龙湖还在往前走，但走得不快，也不稳。
6400万核心利润，是龙湖交的学费。
陈序平在主席报告里说了一句话：“我们坚定地选择了一条更难却更踏实的路。”
过去四年多，压降有息负债超600亿、清零近1000亿供应链融资。代价就是开发业务结算量大幅萎缩、利润跌到谷底。
但这条路是对的。只是代价比想象中更大。
CFO赵轶说得更直白：2026年是核心利润低点，预计2027年明显回升。明年开发业务拖累大幅减少，板块利润有望转正。
陈序平进一步划出了转型时间表：最晚2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入。到2028年，龙湖四个运营及服务航道收入将达340亿元，运营及服务的利润有望实现百亿规模。
说白了，龙湖现在是在还过去的债。还完了，轻装上阵；还不完，就是另一个故事。
在2026年这样的市场行情下，还能盈利的民营房企，真的不多了。
龙湖是其中之一。
19.6亿的归母净利润，放在行业里算体面。
但这19.6亿有水分。真正靠主业赚到手的，只有6400万。开发业务在亏钱，运营服务在赚钱，一正一负，刚好在盈利线上站住了。
龙湖还没死，但日子确实不好过。运营服务这条腿能不能撑起整个身子，得看明年。
好在龙湖账上还有249亿现金，年内到期的债已经还完了。最危险的时候，大概率过去了。
活下来不容易，活得好更难。
但龙湖至少还活着。
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