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东四环广渠路上新！中海84亿拿下地块。中海朝阳南磨房广渠路项目（0409-10地块）资料

一、地块基础官方信息

地块全称：朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块
开发主体：中海新城
成交信息：2026.08.04土拍
总价83.99亿元，溢价率19.13%
楼面价81407元/㎡
2026北京土拍总价&楼面价双料地王
用地属性：R2二类纯居住用地
建设用地：36847.62㎡
地上规划建面：103173.34㎡
容积率：2.8
建筑限高80米
绿地率30%
地块形态：地块方正、东西向大面宽，利于打造大平层产品
硬性规划要求：东侧联动地下空间，建设约2000㎡地下商业，地下通道直连地铁28号线大郊亭站，实现地铁归家TOD一体化。

二、产品预判市场统一研判

规划打造精装改善大平层，预计面积160-260㎡，覆盖改善三居至顶奢四居；
无保障房配建，纯粹商品住宅社区；楼栋规划为高层板楼，主打城市改善客群；
总户数预估约500户左右，定位国贸CBD通勤高端改善藏品。

三、周边详细配套

交通配套（核心优势）

轨道交通

地块东北侧约50米【大郊亭站】：7号线（已通车）+在建28号线换乘站
7号线：直达双井、菜市口、北京西站；向西一站九龙山换乘14号线，通达望京、丽泽；
28号线（规划2028年通车）：贯穿CBD，直达大望路、光华路、国贸；
出让文件明确：地下通道连通地铁，雨天无需露天步行归家，真正地铁连通社区。

城市主干道

北侧紧邻广渠快速路，东侧临近东四环；快速通达东三环、国贸、通州。
客观提示：北侧、东侧临近主干道，前排楼栋存在噪音影响，后期依靠建筑降噪设计优化。

商业配套成熟现成无需等待

朝阳合生汇：步行约800米，北京东部网红大型综合体，餐饮、影院、商超齐全；
芳圆里ID Mall：南侧近距离，社区型购物中心；
周边汇聚红星美凯龙、永辉超市，日常消费、高端休闲一站式满足。

教育资源

陈经纶中学帝景分校、北京第二实验小学朝阳学校、三里屯一中百子园校区等优质学校分布板块内。

医疗配套

北京市垂杨柳医院、北京市第一中西医结合医院CBD院区，三甲医疗资源，满足家庭日常就医需求。

生态休闲

百子湾公园、窑洼湖公园，短途可达，提供城市休闲绿地空间。

️板块居住圈层

一路之隔即为标杆豪宅广渠金茂府；周边珠江帝景、万科蓝山等成熟改善社区集聚，长期形成高端改善居住氛围，二手房价格长期坚挺。

四、项目核心竞争优势

地段稀缺｜东四环内断供新房南磨房广渠路板块十多年新房供应稀缺，上一个标杆项目就是广渠金茂府。6家头部房企经过191轮激烈竞价争夺，市场充分认可地块价值，内城核心改善土地不可复制。

TOD轨道优势｜双地铁连通社区北京少见可以地下通道直达地铁的新建住宅，7号线+28号线双轨加持，直达国贸CBD，针对国贸、大望路、金茂府地缘置换高净值人群，通勤优势极强。
纯粹改善社区｜圈层统一地块无保障房配建，全部规划大面积改善户型160-260㎡，客群统一，避免混杂业态，高端改善氛围纯粹。
成熟现成配套，没有等待周期不同于近郊新区，板块商业、医疗、教育全部落地兑现，不是规划蓝图。买房即可享受完善城市资源，适合追求即享成熟配套的改善家庭。