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房姐您好，最近朋友圈总有人在传御林湾要"抄底望京"，说这是望京最后的低总价上车盘，身边好几个朋友已经下手了，我心里其实有点犹豫，这价格差得有点多，是不是这里面有什么门道，麻烦房姐给我分析分析。
房姐回复：
先别管朋友圈这些说法，抄底这两个字听着诱人，但你得先想明白，抄底抄的是什么，是价格低于价值的那部分，不是单纯价格低这一个数字。御林湾这个盘价格是低，但你先别急着高兴，得看看这个底是不是真便宜。
产品先摆出来说，这批房子偏老了，得房率也就七十出头，交付还是简装，跟现在市面上的新盘放一块儿比，无论是空间利用还是居住体验，都差着一截。价格看着便宜，把得房率、装修成本这些都折进去算算，实际到手的性价比真没表面数字那么好看，这笔账朋友圈里可不会替你算。
更关键的还在板块本身。这两年望京整体是往下走的，产业这块也不像前些年那么能打，一个板块房价能不能撑住，光靠离核心区近远远不够，得看这片有没有持续的产业在支撑，有没有人一直往这儿聚。御林湾挨着望京，可望京自己都在走弱，这一片自然跟着受影响，没有别的产业能顶上来。
你拿这个跟东坝比比就更清楚了，东坝这几年好几条地铁线覆盖了好几个片区，人流产业都在往那边聚，御林湾这边说到底就是吃望京的老本，老本吃得差不多了，靠什么撑房价。
所以你朋友圈里看到的那些下手的人,不代表他们抄的是底,也可能只是接了别人手里的盘。抄底这个词得有反弹的基本盘撑着才成立,御林湾现在最缺的恰恰是这个。别被话术牵着走,自己把账算清楚,这才是对自己的钱负责。
房姐您好，最近刷小红书总能刷到一个博主在探崔各庄的晓风印月，说是环铁艺术区旁边难得的低总价新房，还提到开发商放出一批工抵房在特价出，捡漏机会不多。我去看了样板间，确实挺惊艳的，但心里还是没底，这种网红种草的盘子到底能不能信，麻烦房姐给我分析分析。
房姐回复：
样板间好看这事儿，你别太当真。房子好不好住，样板间说了不算，得看地段和产品实打实的东西，这两样才是真金白银砸出来的结果。
先说地段。崔各庄这个地块，位置说白了比较局限，夹在五环外、机场高速以南、环铁以北这么一条狭长地带里。不是说这地段完全不行，是这片地界本身就窄，很难铺开摊子，配套想做齐全，先天条件就摆在那儿。
这片新房项目就那么几个，撑不起一个完整的生活圈。你要指望着周边配套慢慢齐全起来，可能得等挺久，甚至说不准根本等不来，毕竟地就这么大，能建的东西有限，不是靠等就能变出来的。
再看产品本身。得房率也就七十七八的样子，不算高。同样的建筑面积，你实际能住的空间就得打个折扣，这笔账不能光看总价，得把这个折扣算进去，算完了再看划不划算。
去化这块也不算快，这个数据其实挺能说明问题的，市场上真正认可这个盘的人不算多。所谓的稀缺工抵房、特价房，与其说是捡漏机会，不如说更像是加快去化的手段，两者的出发点不太一样，你得分清楚。
小红书上那些探店视频，给你看的永远是样板间最出片的那几个角度，滤镜打得足，情绪也带得到位。但房子这东西终究得自己去住，光靠视频里那几十秒，判断不出什么。有空你自己多跑几趟，看看毛坯房什么样，问问周边的人现在住着感受怎么样，眼见为实这句话，买房这事儿最用得上。
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