深圳湾万象城二期开业快一年了。
两期合计 25 万方， 500+ 品牌，超 120 家首店。数据很漂亮，品牌阵容很硬。但我走了一圈，感受很复杂。
它有一个无法忽略的先天困局——三条南北向、一条东西向的市政主干道，把整个项目用地干净利落地切成了六块。 这不是一张白纸上画出来的商业蓝图，这是一块被道路切割了无数刀的碎片拼图。
你走在里面，能清晰地感受到这种撕裂感。 A 区、 B 区、 C 区、 D 区 —— 每一个区都在各自为政，彼此之间隔着市政道路，隔着断点。
一个 25 万方的超级商业体，被道路切割成了六个孤岛。
这篇文章，我们就来拆一拆：一个被道路切成六块的商业项目，怎么解题？
一、先天困局：四条路，切成六块
先说硬伤。
B 区是最大的问题。
它体量小，铺位数少，又被切成了大铺。你在星光大道上 —— 那是 A 区的标志性场面，连接着户外十字街区和春笋草坪 —— 人流如织，气场拉满。从星光大道往 B 区走，距离不远，人流自然地流向 wave 广场和深圳湾美术馆（马岩松设计）。但到了 B 区，断点出现了。
B 区就像一个 “ 小头 ” ，一下子把整个空间的节奏卡住了。它没有稳稳地接住 A 馆溢出的人流，反而成了 A 区和后面的 C 区、 D 区之间的隔离带。
一个值得讨论的做法是：在 B 区这儿多放面积、多放几个铺，让商业氛围快速承接起来，让人流自然地流过去。 但现状是， B 区的体量和配置，撑不起这个 “ 承接 ” 的角色。
更麻烦的是连通性。
B 区、 C 区东院、西院和 D 区，在三层、四层是断开的。 C 区东西两院各自围着中庭，但各自只有一个扶梯，而且不在中庭内部，偏放在商铺一侧，并不显眼。 你想从没有扶梯的一侧上三四楼，得绕一大圈，找到另一侧那个不起眼的扶梯。
再加上有很多封闭的尽端通道 —— 店铺就是通道的尽头 —— 人很容易走着走着就没路了。
D 区的三层及以上、 C 区西院的四层，全部是封闭的。 C 区西院的三层也只开了一半。 一层的大牌店大量仍在 围挡中。目前地上可逛的铺子不多。
动线也是个大问题。
二期负一层，面积大得惊人。 多重动线交错，形成网格状，三条平行的主动线并行。你一次逛不完，得折返跑。 业态分区也不够清晰 —— 没有明确的定位锚点。有人说这是 “ 迷宫 ” ，真不是夸张。
标识系统更是雪上加霜。
天花板上的标识牌只显示当前区号和附近的厕所、电梯；区域切换处的墙面上也仅显示相邻区的店铺名称。 别的商场看不懂也就罢了，反正就在室内逛，万象城还要一会儿进一会儿出的，负一层又大成了迷宫，看不懂真的不行。 所以标识图前永远站着很多人在那儿看。
二、定位模糊：谁是谁，分不清
再来看看品牌分区。
A 区是重奢， D 区是运动潮流，这个很清楚。 但 B 区和 C 区呢？面目模糊，定位重复。
根据官媒说法， B 区的定位是 “ 重奢进阶“， C 区的定位是“轻奢补位 ” ， BC 两区属于 A 区的溢出。但 B 区和 A 区之间有断点，没能很好地承接。它们需要单独起势，可又面临着交通割裂 —— 奢侈品直接对着快速路或市政绿地，展示面和到达感都不好。
目前，范思哲、阿玛尼等重奢品牌已设围挡——高能级品牌正在用围挡宣告自己的到来，只是呈现时间被拉长了。大部分奢侈品还在打围。 除了 A 区的重奢和 D 区的运动潮流，目前 B 区和 C 区的区分度不高，顾客很难形成 “ 我要去那个区 ” 的明确目的。
剩下的，就是吃的。奢侈品和高端餐饮同处一个院落。负一层则承载了剩下的所有业态 —— 美妆、数码、餐饮、服饰、箱包、生活方式、黄金珠宝 —— 丰富是丰富的，但没有清晰的分区。
三、突围亮点： wave 广场和绿谷
但话说回来，这个项目也有很多亮点。
wave 广场，是一个真正敢做自己的下沉广场。
它的体量看起来不大，但却配备了 Bose Professional 专业级户外扩音系统——在不大的体量上，音响把整个气场都“盖”住了。另一个特点是精工——全幕墙，所有的台阶、瀑布都非常精致。
整个广场，一棵植物都没有。
现在国内的下沉广场，哪个敢不搞植物？几乎全是森系风格。 wave 广场独树一帜，成了一个旗舰级的艺术下沉广场。 不被森系松弛所绑架——这个做法值得所有高级商业艺术空间借鉴。 wave 广场证明了一件事：敢做自己，比跟风重要。
wave 广场是两层高下沉庭院，周围有春笋和深圳湾美术馆两个背景，自身两层的高度加上周边的围合，体量感非常强。 它成了和星光大道势均力敌的核心点位，代表着二期的形象。
绿谷是另一个亮点。
超高下沉庭院，两层高的精致餐饮区贴在负一层外面，形成了一个特别有效的打卡餐饮区和位置锚点。 地铁 2 号线和 11 号线后海站可直达，其中 K2 出口直通绿谷 —— 出站即达商业空间，通勤和商业在这里融合。
四、解题思路：断点怎么缝？
那这个问题怎么解？三个方向。
第一， 尽量联通。
深圳已经有跨后海滨路天桥实现桥面连接，市民可以从海岸城一路步行至深圳湾万象城。如果能再进一步，把 B 区和 A 区之间的道路做步行化改造，断点就能被缝合。同时，架设空中连廊把 B 、 C 、 D 的三层四层连起来 —— 这是解决高区连通性的最直接手段。
第二，创造独立到达的高区餐饮。
如果市政改造确实有难度，那就增加独立的电梯扶梯，让各区高区餐饮能有效到达。 创造出一些有独立门头、独立屋面庭院的米其林黑珍珠餐饮，让高区本身成为目的地，而不只是 “ 楼上 ” 。
第三，创造标志性的明星点位。
尤其是负一层。绿谷已经是一个很好的开始 —— 超高下沉庭院，两层高的餐饮区，本身就是一个有效的打卡点和位置锚点。 wave 广场也做到了。但还需要更多这样的点位， 让顾客在迷宫里找到 “ 锚 ” 。
导视系统也要升级。 借鉴机场枢纽的导视逻辑——让顾客在任何位置都能快速定位自己和目标。 现在标识图前老是围着一群人站着看半天，说明信息传递的效率不够。
深圳湾万象城二期，是一个“含着金钥匙出生”的项目——两期合计 25 万方， 500+ 品牌，超 120 家首店，后海核心区位。但它也是一个 “ 天生被割裂 ” 的项目 —— 四条市政道路切出来的六块碎片，需要被重新缝合。
缝合比设计更难。二期能不能成为真正完整的超级商业体，取决于它能不能把那些断点，一条一条接上。
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