70-80后是”社会资产负债表“中的主要成本项构成，也是金融存量市场中的菱形腰部，因此，这代人属于风控核心参数，一旦新增政策触碰这个区间，就可能引发银行资产结构的变化，甚至业绩的变化。
所以，就算不看合计75岁这个门槛，我觉得让1991年前的再加杠杆，也不太合适，毕竟我们这代人是有可能挑战70-75岁退休的一代人，也关系着整个社会保障结构、负债结构、增长性红利释放结构的改革进程。
而如果你觉得“1991年前出生的人亏了”，那么请自己整理下思路，毕竟，银行慎重一点，说不定也是对这个年代人的保护。加之，我觉得大部分这个岁数能买房子的人，应该还是分得清刚性负债、复利、沉没成本对现金流的长期影响的，
同时，你自信看看8月28日的文，央行、金融监管总局虽然正式将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，但新规也说了，具体期限由银行根据借款人收入、债务、信用及抵押物情况审慎确定。
那么，上海部分银行出现“贷款人年龄+贷款期限≤75年”，就不是央行规定“35岁以后不能贷40年”，而是银行在监管框架内自行设置的风险控制参数，我看了下，除了上海，杭州银行目前也明确采用“年龄+期限≤75年”的口径，但这并非新政统一规定，只是银行的风控参数。
从经济学看，过去的30年房贷，本质上是银行把一个人的偿债能力锁定30年，而现在延长到40年，银行获得的是更长的资产久期，居民获得的是更低的月供，但另一方面，银行的风险再延长，那居民付出的总成本也要增加，关键是这个住房最后的总价不知道会低于贷款价多少。
但银行不管商业上，居民能否最终通过房产溢价获利，他只关心3大风险！
一是贷款人的年龄风险：借款人年龄越大，未来收入稳定性越弱，退休以后偿债能力明显下降，退休金有没有是核心。
二是房地产抵押品风险：40年意味着银行实际上要判断，这套房子40年后还值多少钱！
三是利率和资产负债表风险：住房贷款是银行典型的长期资产，期限越长，银行的资金期限错配和久期管理压力越大，而且LPR利率现在是可以按月和季度、年度调整的，如果未来发生0利率，那么银行的压力就会很大。
所以监管能做的只有把风险期限上限从30年打开，但同时把风险识别权更多交给银行。
在这种背景下，假设一家银行采用“年龄+贷款期限≤75年”。
那么：你今年35岁，最长贷款就算40年！而你今年50岁，最长贷款就算25年！银行最低的期望就是贷款到期时，借款人仍然处在活着状态，其实是处于较完整的劳动收入周期内。
但不应该把它简单理解成“1991年是贷款分水岭”，这很容易把银行的内部风险管理政策误读成监管政策。
而40年房贷最大的作用不是降低购房成本，是降低当期现金流约束，例如100万元贷款，假设利率3%，等额本息状态下，30年每月约4216元，40年每月约3580元。月供下降约15%，但代价也非常明显，30年总利息约51.8万元，40年总利息约71.8万元。
也就是说，居民用更长的时间，交换今天更低的现金流压力。
这说明，房地产市场进入存量时代后，约束购房需求的未必只是房价本身，而是首付、月供是否超过家庭可承受现金流，降低“月供收入比”的同时其实在拉升社会杠杆，提前释放一部分家庭的购房资格和改善型需求。
不过，新规本身也要求银行将个人住房贷款月供与收入比控制在50%以内、个人全部债务支出与收入比控制在60%以内，一旦超过这个标准，风险就会比较大了！
而40年房贷确实利好楼市，但它更接近“边际宽松”，对于房地产的刺激在于改善房地产交易的金融条件，而不是直接推升房价，毕竟你的收入没有增加，而且存量房贷延长40年，某种意义上甚至比新房40年更大，因为，这意味着监管正式允许存量个人住房贷款在符合条件时协商延后还款、展期或者延迟还本，其中贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原期限+展期期限不得超过40年。
这种把贷款拉长，本质上是在降低违约率、减少被迫卖房、稳定抵押品价格，而从银行角度看，让一个借款人多还10年，往往好过今天直接出现逾期甚至法拍，对于房地产金融体系而言，等于有了一件资产质量管理工具。
因此，“35岁门槛”从风控看，反而说明银行并没有放激进放杠杆！
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