文｜邓浩志
商品房预售条件调整至主体封顶，负面影响远超预期。
核心原因是：部分地区过去两年实际执行了极为宽松的预售条件，这和新规差距巨大，使得如果按新规执行，开发商资金压力陡增。
具体情况如下：
1、按照旧规，达到预售条件门槛也不低。比如广东（包含广州）要求主体2/3才能预售，这个政策执行了超过二十年。所以如果按这个政策计算，新规等于只是要求提高了1/3工程进度。以层高为30层的住宅算，也就多盖10层。施工进度慢的，3个月一定能完成，进度快的，2个月而已。所以预售条件提高幅度很有限。
重点来了，由于房地产市场不景气，土地滞销，部分城市和地区为了卖地，大幅放宽了预售条件。比如某些地方，投资额过1/3，工程正负零就可以拿预售证。这个好处是降低了开发商资金压力，融资成本，所以起到刺激卖地的效果。但现在如果严格按新政一刀切执行，则所有新项目，拿预售证的要求将从正负零一下子提高到主体封顶。30层的项目预售时间延迟近一年。40层以上的超高层延迟近一年半。这对开发商自有资金要求、回款时间、财务成本都将发生重大影响。
2、购房贷款必须等项目综合验收之后开发商才能拿到。以前是一边卖，一边回收资金，一边继续投入资金推进工程进度。现在就算卖了，贷款也要等到验收才能到账。从正负零开始收钱，到交付才能收到贷款部分的资金，中间差了2年半到3年时间。期间多出来的融资成本也是巨大的。
注意，房地产是资金密集型行业。资金密集型行业对资金成本尤为敏感，甚至是决定企业生死的基本因素。当年之所以房地产企业多半都实行高周转模式，本质上就是想尽一切办法压缩开发周期，降低财务成本。这次主体封顶才能预售的新规，本以为是逐步收紧，调整幅度适中。但由于地方这两年偷偷松绑预售条件，所以实际情况变成了大尺度收紧。
目前，就我所接触到的几个大开发商，他们都产生了较大忧虑。至于新规会增加多少财务成本？对自有资金要求提升多少？他们仍在测算中。这里有一个关键点，就是新规的执行方案怎样落地？地方要求等还都不明晰。所以他们也无法测准实际影响。
部分房企和我说，他们原计划拿的项目，准备动工的项目，但凡受新规影响的，大概率会暂停。要么和地方沟通，是否还能按旧办法处理。要么只能选择退出。
还有值得注意的是，部分海外投行已经预测，如果中国房地产市场严格按新规执行，则2027年会产生新房供应较大缺口的情况。比如2026年9月入市的地块如果都按新规执行。那他们预售时间将比8月份入市的地块迟一年到一年半。假设，今年8月份入市的地块2027年6月份可以预售（拿地到预售目前通常为8个月），那9月份入市的地块，则需要2028年6月到12月才可以陆续进入预售阶段。中间这一年到一年半时间，市场会出现新货断供的情况。所以已经有部分海外投行预测2027年一线及部分强二线城市新房价格平均涨幅在5%左右。我认为这是合理的预测。
个人观点，仅供参考
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