上周五“三箭齐发”的“8.28”房地产新政，至今仍在持续发酵中。
引发热议最强烈的一个焦点，就是个人房贷年限从最长30年拉长到40年。央行相关负责人对外解释说，这是给予借贷双方更大的自由度。
最显著的好处是，现在能以更低的月供上车。很多人第一反应是，“背”40年房贷后，要等到退休时才能还清贷款，拿到属于自己的产权房子。
不过，这个事情并没有那么简单。想当40年“房奴”，也并非人人都可行，因为作为贷款行的银行也要评估你的贷款能力与还款风险等。
据《上观新闻》报道，上海部分银行已开放了存量房贷延期申请，比如交通银行上海分行要求“延期期限不能超原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不能超40年”。也就是说，原来30年期的贷款，可以延期到40年，原来20年期的贷款，最多延期到“20+10”年。
不过，多家银行明确设置了“贷款人年龄+贷款期限”不超75年的门槛。如果新申请40年期房贷，贷款人需在35周岁前完成贷款发放。按此标准，1991年以前出生的贷款人新办理房贷时，已不能办理40年期。
若是存量房贷，情况又有不同。因贷款人年龄指贷款发放时的年龄，所以若当年发放贷款时客户年龄不超35岁，还是可以延长至40年。
不过，1991年前出生的购房人也不必着急，各地支行执行标准也可能会略有放宽，比如工行上海某支行的标准是“贷款人年龄+贷款期限”不超80年。
房贷期限延长至40年，月供能少还多少钱？
以100万贷款为例，以房贷利率3%、等额本息为例，还贷期限20年、30年和40年的月供分别是5546元、4216元、3580元，但总利息分别是33.1万元、51.8万元和71.8万元，总本息分别是133.1万元、151.8万元和171.8万元。
从以上看，40年房贷的月供压力明显要小于20年，也比30年少了600多元，但总利息却多了38万元、20万元。
当然，40年房贷还需要搭配低利率，才能发挥最大的优势。接下来，5年期LPR若继续下调，刺激作用还是很大的。
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