前期物业服务合同期限届满后，若小区尚未成立业主大会、未选聘新物业服务人，原物业公司继续提供事实服务的，有权向业主主张物业服务费。实践中，业主常以“合同已到期”“服务存在瑕疵”等为由拒付费用，物业公司需结合服务事实、诉讼时效、履约情况等核心问题，依法主张权利。

以案释法

A公司自2018年9月30日起为某小区提供物业服务，前期物业服务合同约定物业服务期限至2021年9月29日。因该小区始终未成立业委会，未选聘新的物业公司，前期物业服务合同到期后，A公司仍继续为小区提供保安、保洁、公共设施维护等物业管理服务。张某系某小区业主，自2020年11月1日至2023年12月31日，张某未向A公司交纳物业费。A公司于2024年6月13日向其书面催讨物业费未果，遂向法院提起诉讼，要求张某支付上述期间的物业费。庭审中，张某提出多项抗辩理由：一是前期物业服务合同未经公开招投标程序，应属无效合同；二是A公司提供的物业服务存在卫生清洁不到位、电梯停用、消防设施损坏等严重瑕疵；故拒绝支付物业费。

法院经审理认为，前期物业服务合同的签订未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。该合同于2021年9月29日到期后，因小区未成立业主委员会、未选聘新物业服务人，A公司继续提供事实物业管理服务，双方形成不定期事实物业服务关系，A公司有权主张该期间的物业费。关于诉讼时效，因A公司于2024年6月13日才向张某催讨物业费，故2021年6月30日前的物业费已超过三年诉讼时效，法院不予支持；2021年7月1日至2023年12月31日的物业费仍在诉讼时效内，张某应予支付。关于张某主张的物业服务瑕疵，其提交的证据仅能证明局部服务存在不足，未达到严重影响业主正常经营、与收费标准严重不符的程度，该抗辩理由不能成为其拒付物业费的合法依据。

法治建议

前期物业服务合同到期但业主大会尚未成立引发的物业费纠纷，本质是事实物业服务关系下权利义务的界定问题，既关系到物业公司的合法经营权益，也影响小区物业服务的正常运转和全体业主的共同利益。此类纠纷的化解，需要物业公司规范流程、业主履行交费义务，同时依托基层组织推动小区业主自治，从根源上解决合同衔接问题。

对此，建议如下：

●业主应理性行使权利，履行交费义务。业主对物业服务质量有异议的，应通过向物业公司提出整改建议、向业委会或物业主管部门投诉、通过业主大会行使监督权等合法途径维权，不应以“合同到期”“未签订新合同”或一般性服务瑕疵为由拒绝支付物业费；若物业公司确实存在严重违约行为，可依法主张减免物业费，而非直接拒付。

●物业公司应提升服务质量，减少欠费纠纷。物业公司应强化服务意识，建立服务质量监督与公示机制，定期向业主公开服务内容、履行情况、收费使用情况等，主动接受业主监督；对业主反映的服务问题及时响应、限期整改，加强与业主的沟通协商，提升服务满意度，从源头减少业主因不满服务而拒付物业费的情形。同时，物业公司应加强内部管理，规范物业费催缴流程，避免因诉讼时效经过而丧失部分物业费的胜诉权。

●推动业主自治建设，解决合同衔接问题。社区居委会、街道办应发挥基层指导作用，积极牵头组织小区业主成立业主大会、选举业主委员会，协助业主完成新物业服务人的选聘或续聘工作，解决前期物业服务合同到期后的合同衔接问题；业主应积极参与小区自治，依法行使权利、履行义务，配合完成业主大会成立及物业公司选聘工作，从根本上避免事实服务状态长期持续引发的纠纷。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

来源丨上海市第二中级人民法院

责任编辑：王英鸽

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