文｜邓浩志

原来 8‑28 楼市新政的第一目标并不是降低贷款月供压力，也不是实现现房销售，而是去库存！！

虽然新政里面没有任何一条去库存的内容，但是我们在昨天的内容里说过，楼盘预售节点延后至主体封顶，结果会导致 2026 年 8 月卖的地，2027 年年中左右就可以销售；而 2026 年 9 月出让的土地，虽然只迟了一个月，但预售时间将会大致推迟到 2028 年年底。中间会出现一个一年左右、完全没有新房供应的周期。这就是去库存的周期。

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楼市下行五年时间，过去三四轮出台支持楼市政策，但政策效果只能维持 3‑6 个月时间，小城市更惨，一个月左右就消化完利好，继续调整。为此很多专业人士提出各种建议。某投行大 V 建议推出全面购房贴息，降低所有家庭的房贷压力；香港中原施永青建议全国全面暂停卖地，以扭转目前楼市供大于求的局面。虽然这些都是好建议，但都缺乏政策上的可行性，因为这对财政要求都极高。哪里来这么多钱补贴？哪座城市可以一年多不收卖地钱还能运转？而这次的新政恰恰解决了这个问题。

一方面，虽然封顶才能预售的新政多少挫伤开发商拿地积极性，但地方还可以继续卖地，还能保证一定收入。另一方面就是借实现 “现房销售” 之名，实现了去库存的目标。

大家知道，自从恒大等房企出现烂尾之后，社会要求现房销售的呼声很高，所以以这个名义推进的政策不但毫无阻力，甚至获得很高的评价。

再有就是出现一个一年到一年半的新盘断供期，市场将集中消化存量。库存因此大幅下降，供求关系扭转，大多数城市房价跌跌不休的情况因此获得改善。尤其本来就已经基本实现供求平衡的大城市，很可能在 2027 年进入房价主升阶段。最后再配合房贷延长到 40 年，首付降，月供降，房价降，在购房门槛大幅降低之下，楼市将有机会真正解决供大于求的问题。

好了，说了这么多，这么精妙的政策到底是刻意安排出来的，还是无心插柳的结果，我们不知道。但现实是：但凡政策，总有代价。而这次的代价到底谁来负担？我认为目前已经比较清晰了，就是全数由开发商为主的房地产行业承担。

首先是购房者，获得贷款延期，获得封顶预售，风险小了，选择多了，他们没有风险。

其次是地方政府，依旧可以卖地，但新政肯定挫伤拿地积极性，所以不排除开发商对土地的估值调低，地价有所下调。所以地方政府承担一定代价，但不大。

最后是开发商，开盘时间延后，回款时间延后，导致自有资金要求大增，财务成本大增。所以开发商是这轮新政代价的主要承担主体。

但问题远远没有这么简单：

首先，新房断供阶段肯定会推升大城市房价，有项目可售的房企会因此获利。

其次，这是一个淘汰资金实力不足的中小房企的过程，小房企会加速被淘汰，可能加速 “剩者为王” 的行业结构。

三则，部分资金压力较大的、暂时还没有爆雷的大房企，未来可能也会因为资金周转问题加入到爆雷行列，或者市场规模出现急剧萎缩。总之，整个行业都会为此付出沉重的代价。

这里还要说明一个问题，为什么实现现房销售的代价不是购房者背，不是地方财政背，而是选择房企背？因为只要市场还在，旧的房企倒下了，新进入者由于没有存量包袱，照样生存，照样吃掉前者留下的份额。所以对国家而言，行业还在，规模还在，只是换了玩家而已。这等于没有代价。听着是不是觉得很残酷。

最后的最后，我想说，这轮政策除了影响现在这批房企外，还将影响目前在房地产行业里的所有玩家，也包括我。至于周边行业，从业人员会怎样，有时间再和大家聊。

声明：本文所有观点仅为个人行业观察，推演未来可能出现的市场传导效果，不代表对政策意图的预判，仅供参考。