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内环滨江 CAZ 的 “世界客厅” 区位，是外滩曜的价值根基，10 层洋房则构成项目独有的稀缺壁垒。

近二十年内环滨江少有 160-165㎡的纯洋房，内环洋房整体供应占比仅 2.5%，外滩曜 37 套房源补齐了这一市场空白。

八埭头地块 7 月 28 日成交，以 161.2 亿元总价成为 2026 上海总价地王，楼板价超 11 万 /㎡。地块容积率 2.18，规划建设高层，未来售价大概率超 17 万 /㎡。

周边高层地价、房价节节攀升，更凸显外滩曜 10 层洋房的珍贵，产品不可复制。

这37席洋房的五大核心价值，每一席都经得起推敲：

价值一：实得率93%-97%，断层领先

洋房标准层得房率约80%，但边套算上全屋飘窗、独立电梯厅等赠送，实得率可达93%-97%。一套约165㎡的洋房，实际可用空间接近一套约180㎡的高层。全系标配“全屋飘窗全赠送+双阳台半赠送+独立电梯厅不计入面积”——同价位没它能送，能送的没在内环。

价值二：约5.7米客厅面宽，尺度碾压

客餐厅约5.7米面宽、约10米进深、约60㎡方正中央活动区。“飞机户型”布局，全屋几乎零过道浪费。四个卧室均独立居住，主卧和南次卧均带独立卫生间——双套房设计，彻底解决二手滨江住宅“大面积却只有三房”的功能短缺。

对比某茂某元169㎡高层：外滩曜客餐厅约50.73㎡、面宽5.7m，对方约39.8㎡、面宽4.15m——多出近11㎡；套内面积外滩曜约135㎡、对方126.3㎡——多近9㎡；实际得房率外滩曜约91%、对方约84.1%；10层洋房vs28层大高层；套均总价外滩曜约2460万、对方约2860万——便宜约400万，165㎡比169㎡套内多9㎡，总价还少400万。

对比某润外滩某府165㎡高层：客餐厅外滩曜50.73㎡、对方33.5㎡——多出17㎡；实得率外滩曜95%、对方87%；实际使用面积外滩曜约152㎡、对方约122.4㎡——多出近30㎡。165㎡比对方160㎡实际使用面积多出近30㎡。

价值三：10层一梯一户，低密与私密兼得

10层，一梯一户。私密性、采光、等梯时间、邻里密度，与28层以上大高层完全不在一个维度。从4层举目，陆家嘴“三件套”的天际线清晰浮现；登上10层，黄浦江面的粼粼波光与璀璨夜景尽收眼底。低密与景观兼得——这是内环滨江二十年一遇的奢侈。

价值四：嘉格纳+劳芬，装标独一档

洋房标配嘉格纳六件套（抽油烟机、三眼灶、洗碗机、冷藏冰箱、冷冻冰箱、蒸烤一体机），市价约50万。卫浴配瑞士劳芬马桶，劳芬被誉为“卫浴界的劳斯莱斯”，与劳斯莱斯、劳力士并称“三劳”。嘉格纳+劳芬的组合，在内环滨江新盘中是独一档的存在。

价值五：37户纯粹圈层，头排定制立面

洋房占据社区最核心的景观头排位置，享有专属定制新古典主义立面。全盘仅37户洋房，面积段严控在160-165㎡——没有刚需小户“插队”，没有高低配的割裂感。

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8月，北京和上海先后发布新政，如今市场表现如何？

北京把答案写在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交冲到1090套，环比增长近八成，这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大。

上海把答案写在外环外占比上，五项措施八项内容，核心增量全部倾斜外环外，新政落地当周（8.17-23）外环外成交占比就冲到69.3%。

把数据拆开看，两地的故事各有各的层次。

2026年8月7日，北京市住建委、市规自委、市公积金管理中心联合发文，把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年，公积金最高贷款额度抬到340万元。（详见《北京限购再松绑，房地产风向标动了！》）

普睿数智监测数据显示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95万平方米、69.35亿元，三项指标环比分别增长79.9%、73.4%、60.4%。这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只涨了4.1%，第34周（8.17-23）涨了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一条典型的加速放量曲线。

1090套这个数，放到全年看能排进前七，是全年周均722套的1.5倍。

但需注意放量成色的高度集中，这1090套中，有257套来自通州宋庄的北投和璟，一个项目就占了全市成交套数的23.6%。

把它剔除掉，剩下的833套，环比第34周（8.17-23）依然增长了37.5%。

可以看到，增长是真实的，新政后市场的活跃度确实在修复。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。单周的高点，并没有把月度的中枢抬起来。