各位关注农业农村的朋友大家好。
农村宅基地的确权登记，关系到咱们每家每户的切身利益。很多朋友都向我咨询农村宅基地确权登记的相关问题。大家最关注的问题主要是：面积如何确定？超占面积怎么办？什么情况下不予登记？
今天，我们通过这篇文章把这些问题一次性讲清楚。
一、确权证上记录的是哪两个面积？
大家拿到“大红本”，也就是《不动产权证书》后，打开可以看到两个核心面积：一个是土地使用权面积，另一个是房屋建筑面积。
先说土地使用权面积。简单说，这就是您家宅基地总共占地多大。比如，您家的院子加上房子本身，这一整块地的总面积。这个面积不是随便测量的，而是依据您家宅基地的批准文件或合法权属来源材料来确认的。主房、附属用房、院子等，只要在这块地上的，都算在这个面积内。
再说房屋建筑面积。这就是您家房子本身有多大，具体指每一层房屋外围围起来的面积总和。比如您家盖了两层楼，就把一层和二层的面积全部加起来。
需要提示的是，简易房、棚房或临时搭建的建筑等，是不予计入确权登记的房屋建筑面积的，这一点大家记清楚。
二、面积标准是多少？超占面积怎么处理？
关于面积标准，国家没有统一规定，而是由各省、自治区、直辖市自行确定。
很多地方按户计算，比如平原地区每户不超过133平方米，山区不超过200平方米；也有些地方按人口计算，三口之家、六口之家的标准不尽相同。
具体标准，一定要看您所在区域自然资源局的规定。不管怎么算，核心原则就是一句话：一户一宅，面积法定。一户只能拥有一处宅基地，面积不能超过当地规定的标准。
超占面积的处理，分三个阶段：
第一阶段：1982年以前建的。如果您的房子是在1982年之前，也就是《村镇建房用地管理条例》实施前建好的，而且从那时到现在没有扩建或翻建，那么无论是否超面积，都按实际面积确权登记。老房子按老办法，维持现状。但若此后改扩建过，则不适用此规则。
第二阶段：1982年至1987年之间建的。这个时期建的房子，如果面积超标，按照当时国家和地方的规定处理之后，可以按实际面积确权登记。简单说，就是补办手续、接受处理后，可以依法确权。
第三阶段：1987年《土地管理法》颁布实施以后建的，这也是存量最大、规定最严的阶段。在此阶段超过批准面积建设的部分，不予确权登记。超占部分怎么处理？如果房子符合规划，依法处理后可以保留，但确权登记时，超占部分会在附记中注明。
特别提醒：2025年12月15日以后新审批的宅基地，严格按照审批面积确权登记。此后超占面积即使注记，也不再给予登记。所以今后盖房子，一定不要超面积。
三、哪些情形不予确权登记？
不是所有宅基地和房屋都能确权。根据《不动产登记暂行条例》和自然资源部相关规定，以下情形不予确权登记：
- 乱占耕地建房的。耕地是国家的粮食命根子，在基本农田上盖房子，不予确权登记。
- 违反生态红线和保护区要求的。比如在自然保护区、水源保护区等禁建区域内建房，不予确权登记。
- 城镇居民非法购买的宅基地。城里人到农村买宅基地盖房，法律不予确权登记。
- 小产权房。这类房子虽然可能从村委会拿到一些凭证，但国家不承认，在这次确权登记中也不能转正合法登记。
- 存在权属争议的。比如您家和邻居的宅基地边界争执不下，官司未了结，这种情况将搁置登记。
- 不符合“一户一宅”的。一户只能拥有一处宅基地，多出的原则上不予登记。
- 宅基地审批后连续两年不建房的。批了地不盖，长期闲置，也不予确权登记。
最后我总结一下：确权证上有两个面积，土地使用权面积管“地有多大”，房屋建筑面积管“房有多大”。面积标准各省市不同，以当地规定为准。
超占面积分三个阶段处理，1987年以后建的只登记批准面积。乱占耕地、小产权房、城镇居民非法购买宅基地等，坚决不予确权登记。各地在具体操作上可能略有差别，建议大家向当地不动产登记中心咨询。
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