来源：郁言债市
本周（2026年8月31日-9月4日），中证REITs全收益指数收于940.8点，较上周下跌1.52%，终止了两周连涨。成交情绪转冷，日均成交额和日均成交量分别较上周下降25.22%、23.70%；日均换手率下降0.11pct至0.36%（处于历史6%分位数）。
截至2026年9月4日，产权REITs利差较上周走扩12bp至302bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构在《资产负债管理办法》下对优质红利资产的配置需求或增加，叠加指数基金建仓及新产品继续注册申报的可能性，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比高的园区、仓储个券。
►二级市场：全线收跌，可博弈商业不动产上市破发的超跌机会，关注9月指数样本调整
本周各类资产全部下跌，跌幅靠前的是产业园区（-3.63%）、租赁住房（-2.07%）。9月3日，商业不动产终于迎来第五只“创金合信北京国资公司REIT”上市，但上市即破发，上市首日集合竞价阶段折价25%，上市首日收盘下跌了10.99%。次日原始权益人发布增持计划，若上市首日抓住超跌机会在低点2.123元买入，上市次日开盘价2.38元对应上涨了12%，上市次日收盘价2.557元对应上涨了20%。
目前已经上市的商业不动产REITs共5只，除了唯品会商业、砂之船商业以外，截至本周五收盘，其余3只（上海地产商业、首农商业、北京国资公司）仍处于破发状态。一级打新收益不佳，或影响投资者参与保利、陆家嘴、锦江、凯德、光大安石、华住安住、新城吾悦7只已获批项目的询价积极性。
其中，已发行完毕、等待上市的陆家嘴、锦江，发行时点分派率分别为4.56%、3.93%，而已上市的首农、上海地产分派率更高，分别有5.14%、5.23%，陆家嘴、锦江后续上市可能仍面临破发压力。但若上市首日折价幅度超预期，则可考虑博弈超跌机会。
REITs指数样本下次调整时点为2026年9月14日。目前为指数成份券的宁波交投、越秀高速、华电清洁能源、明阳智能新能源、金茂消费、湖北科投光谷日均成交额低于500万元，需关注后续调出指数样本的风险。可能纳入指数成份券的个券有隧道股份高速公路、广西北投高速、北京昌保租赁住房、易商仓储物流、建信中关村，关注指数基金对其配置需求。
►一级供给：已获批待发行项目增至10只
本周一级供给有明显进展。2026年9月4日，证监会同时准予粤海水务水利、菜鸟仓储物流、杭州安居保障性租赁住房3只基础设施REITs，新城吾悦商业1只商业不动产REITs注册，已获批待发行项目增至10只，其中基础设施6只、商业不动产4只。
“国泰海通中国建筑租赁住房”将于9月9日进行询价，若按照询价区间上限发行分派率为3.65%。考虑到与该项目位置临近的华夏基金华润有巢REIT分派率约为3.62-3.71%，按上限发行情况下上市首日上涨空间或有限，关注后续发行定价情况。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2026年8月31日-9月4日），中证REITs全收益指数收于940.8点，较上周下跌1.52%，终止了两周连涨。成交情绪转冷，日均成交额和日均成交量分别为3.78亿元、1.22亿份，分别较上周下降25.22%、23.70%；日均换手率下降0.11pct至0.36%（处于历史6%分位数）。截至9月4日，已上市交易的89只REITs总市值为2328亿元，其中流通市值为1300亿元。
截至2026年9月4日，产权REITs利差较上周走阔12bp至302bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间。产权REITs各细分板块利差由高到低排序分别为产业园区（407bp）、仓储物流（379bp）、消费设施/商业不动产（280bp）、数据中心（261bp）和租赁住房（153bp），利差分位数分别达到了98%、98%、97%、94%和80%，基本仍处于高位区间，离2024年初高点相差约43bp。
考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构在《保险公司资产负债管理办法》下对优质红利资产的配置需求或增加，叠加指数基金建仓及新产品继续注册申报的可能性，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走阔的可能性较小。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比很高的园区、仓储个券。
01
全线收跌，可博弈商业不动产上市破发的超跌机会
本周各类资产全部下跌，跌幅靠前的是产业园区（-3.63%）、租赁住房（-2.07%），跌幅较小的是市政环保（-0.40%）。全市场89只个券中，仅8只上涨、81只下跌，8只上涨个券除了顺丰物流外，其余7只均为交通、能源等经营权类项目，但涨幅最大的中金安徽交控也仅上涨1.23%。
9月3日周四，商业不动产REITs终于迎来第五只“创金合信北京国资公司REIT”上市，但上市即破发，上市首日集合竞价阶段折价25%，上市首日收盘下跌了10.99%。次日原始权益人发布增持计划，拟6个月内增持不超过1000万份。若上市首日抓住超跌机会在低点2.123元买入，上市次日开盘价2.38元对应上涨了12%，上市次日收盘价2.557元对应上涨了20%。
目前已经上市的商业不动产REITs共5只，除了唯品会商业、砂之船商业以外，截至本周五收盘，其余3只（上海地产商业、首农商业、北京国资公司）仍处于破发状态。一级打新收益不佳，或影响后续保利、陆家嘴、锦江、凯德、光大安石、华住安住、新城吾悦7只已获批项目后续的发行、上市表现。
其中，已发行完毕、等待上市的陆家嘴、锦江，发行时点分派率分别为4.56%、3.93%，而已上市的首农商业、上海地产商业分派率分别已有5.14%、5.23%，陆家嘴、锦江后续上市可能仍面临“破发”压力。但若上市首日折价幅度超预期，则可考虑博弈超跌机会。
REITs全收益指数9月中旬或调整成份券，关注过去一年日均成交金额不足500万元可能被剔除指数的个券，以及可能被纳入指数的个券。REITs指数样本每季度调整一次，样本调整实施时间分别为每年3月、6月、9月和12月的第二个星期五的下一交易日，最近一次调整时点为2026年6月15日，下次调整时点为2026年9月14日。
若参考2025年9月1日~2026年8月31日的日均成交额数据，则目前为指数成份券的宁波交投、越秀高速、华电清洁能源、明阳智能新能源、金茂消费、湖北科投光谷日均成交额低于500万元，需关注后续调出指数样本的风险。日均成交额超过500万元、满足上市时间超3个月条件、可能纳入指数成份券的个券有隧道股份高速公路、广西北投高速、北京昌保租赁住房、易商仓储物流、建信中关村，关注指数基金对其的配置需求。
解禁方面，2026年9月将有其他战略配售投资者份额解除限售的是中金唯品会奥莱（2026/9/14，解除限售份额9.55%）和华夏凯德消费（2026/9/29，解除限售份额22.15%）。两个项目二季度经营情况整体稳定，唯品会奥莱二季度为传统销售淡季，关注三四季度旺季销售情况。凯德消费的广州云尚项目调改完成，新店陆续开业。目前唯品会奥莱、凯德消费的分派率约为4.59%、4.96%，值得关注。
02
一级供给：已获批待发行项目增至10只
本周一级供给有明显进展。2026年9月4日，证监会同时准予银华粤海水务水利、中金菜鸟仓储物流、中金杭州安居保障性租赁住房3只基础设施REITs，广发新城吾悦商业1只商业不动产REITs注册，已获批待发行项目增至10只（不考虑进入发售阶段的晋中公投瑞阳供热），其中基础设施6只、商业不动产4只。
“国泰海通中国建筑租赁住房”将于9月9日进行询价，拟募集12.901亿元，询价区间为2.322~2.838元/份，折溢价率为±10%。该项目底层资产为上海市松江区中建·幸孚+公寓，包含18栋保障性租赁住房、配套及商业等。截至2026年3月31日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁住房总可租套数为2,432套，可租赁面积合计10.27万平方米，户型分为一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅。
中建·幸孚+公寓2021年11月投入运营，截至2026年8月末已运营近5年，2026年3月末租金单价61.78元/平方米/月，2023-2025年末及2026年3月末面积出租率分别为83.09%、92.09%、93.66%和91.53%，整体上已度过爬坡期，但略低于目前已上市租赁住房项目出租率平均值96%。
企业合作渠道是东孚资管采取的重要招租方式，主要面向优质企业客户的员工进行招租，企业类型涵盖园区、医院、高校等优质企业。不动产项目有部分户型进入轮候，2026年一季度共计轮候257间，签约转化率35%。
从企业租户占比来看，截至2026年3月末，项目最大企业租户租赁面积合计3,934.10平方米、占已出租房间面积的比例为4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在1%以下。2026年1-3月最大企业租户收入占项目租金收入的比例为3.56%，单一企业租户的租赁集中度较低。
“国泰海通中国建筑租赁住房”平价发行分派率约为4.01%，若按照询价区间上限发行分派率为3.65%。考虑到与该项目位置临近的华夏基金华润有巢REIT分派率约为3.62-3.71%，按上限发行情况下上市首日上涨空间可能略微有限，关注后续发行定价情况。
此外，9月5日华夏华润消费REIT公告，经基金管理人与原始权益人充分沟通，终止了苏州昆山万象汇项目扩募申请。
风险提示：
（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
证券研究报告：《关注9月指数样本调整——公募REITs周速览（2026.8.31-9.4）》
对外发布时间：2026年9月6日
报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
姜丹 SAC执业证书编号：S0190526060001
郑日诚 SAC执业证书编号：S0190526060008
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