徐汇滨江安澜上海・东区实地探盘｜新规时代的滨江大平层，产品逻辑深度拆解
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当上海核心城区高端住宅市场逐步进入存量竞争阶段，徐汇滨江板块的新品供应，始终是改善群体重点关注的方向。黄浦沿岸可供开发的住宅地块日渐稀缺，大量置业目光开始向西转移到徐汇滨江这片正在持续成型的 CBD 板块，安澜上海东区作为板块内体量可观的居住组团，即将迎来第三批次房源入市，本次实地走完整个项目示范区、样板间，结合规划资料，把项目的组团布局、户型产品、社区规划、板块环境完整梳理出来，方便有意向的购房者做横向参考。
安澜上海整体坐落于徐汇滨江东安路沿线，处在西岸 CBD 的核心发展范围之内，东区作为项目重要的居住板块，规划建筑面积段覆盖约 169‑340㎡的大平层产品，市场流传的总价起步区间约 2400 万级别，整个东区内部并没有简单把户型做平铺排布，而是划分为南、西、东、中央四大居住组团，不同面积段的产品对应分布在社区不同区位，每一个组团结合周边景观资源，采用了差异化的空间美学表达，形成各自的居住氛围。
南组团主力配置建面约 169㎡三房户型，楼栋直面社区内部湖景水系，设计语言偏向自然森系的表达，把水景景观作为这套产品重要的外部资源。对于注重家庭居住氛围，偏爱安静、亲近园林景观的家庭来说，南组团依托大面积水景，能够在城市核心地段，获得更多贴近自然的居住感受，建筑排布上充分利用湖面景观面，把观景视角融入到日常居室当中，适配追求松弛居住感受的智识家庭。
西组团产品跨度更大，集合建面约 209㎡、229㎡以及 289㎡多款户型，楼栋临近社区内部红枫景观大道以及主题花园，整体设计基调偏向静奢风格，没有过度张扬的装饰语言，更看重空间内敛的质感打磨。组团内部兼顾家庭成员互动的公共空间，同时充分考量独立私密的个人居住区域，兼顾多人口家庭的多元居住诉求，是不少城市精英家庭会重点考量的产品分区。
东组团设置建面约 289㎡、350㎡的大平层产品，定位全景舱户型，位置处于社区相对靠内侧的区域，远离外部城市道路带来的干扰，居住静谧度表现突出。设计借鉴海派折衷的美学思路，空间气质温润克制，着重强化居住的私域属性，更偏向看重居住隐奢感，希望与城市喧嚣适度隔开的客群。
中央组团是东区的地标部分，两栋高度约 150 米的超高层双子塔楼，全部规划建面约 400㎡的大平层户型，室内空间由雅布团队参与设计打造。塔楼拥有约 115 米的楼间距，视野条件开阔，可以俯瞰社区核心景观带，代表项目面向城市的高阶居住产品序列。
在众多户型当中，建面约 209㎡四房样板间，是 200㎡面积段里很有代表性的一套边套产品。整体格局属于三南一北的横厅框架，宽尺度的横厅是这套户型的核心亮点，西侧居室可以直面东安路完整的城市界面，城市建筑轮廓可以成为室内的一幅动态风景。推开入户门，整面落地景观玻璃直接呈现在眼前，视觉延展性很强。
受上海住宅新规的设计引导，这套边套户型充分利用飘窗拓展室内使用空间，多个主要居室都配置飘窗结构。尤其是主卧区域，整体开间舒展，内部可以从容摆放多组大型家具，不会产生空间局促的感受。综合来看，在徐汇滨江 200㎡上下的改善产品当中，如果购房者本身对横厅格局有明确偏好，这套户型具备不错的适配度。
把视线拉回整个项目，安澜上海是新规落地之后上海市场具备代表性的高端住宅作品，项目首批次一共推出 288 套房源，不同户型的套数与预估市场均价区间，市场上已经有较多公开信息可以查阅。建面约 195㎡户型共计 42 套，市场预估均价约 18‑19 万每平方米；建面约 245㎡、280㎡户型各 97 套，预估均价约 19‑20 万每平方米；建面约 370㎡合计 46 套，预估均价 20 万每平方米以上；另外还有 4 套建面约 420㎡顶层大平层，2 套建面约 560㎡顶层复式产品。
项目最被行业讨论的设计，就是全域抬板的社区构想，这套规划把社区划分成板上居住、板下配套的双层模式，板上打造纯粹的居住空间，板下承载商业、设备等各类城市配套，构建一套新的居住生活体系。项目的创意样板间已经对外开放，建面约 245㎡全景舱户型，能够同时收纳城市天际线与社区立体园林双重景致；建面约 280㎡户型依靠四面宽布局和约 50 米的连续采光面，成为市场关注度较高的一款大平层产品。
我们先来细致拆解建面约 280㎡这款户型，很多看过样板间的看房人，都会对这套户型的空间框架留下很深印象。
入户首先拥有独立电梯前厅，这片过渡空间，赋予居家入户仪式感，同时可以拓展一部分实际使用空间。对比市面上很多同级别产品普遍采用三面宽搭配大进深的布局，这套户型选用大面宽、短进深的格局，做到四面宽的采光排布，同时实现三房朝南，家中不同房间都可以承接自然光照，家庭成员可以平等享受阳光资源。
户型打造全景舱的空间概念，连续采光长度达到约 50 米，搭配大面积落地玻璃窗，形成 270 度的观景视角。主卧区域同样做到多面采光，不管是休息睡眠，还是在主卫洗漱，都可以望向外部城市与园林景观。主卧内部规划尺度宽裕的步入式衣帽间，可实现男女主人衣物分区收纳；主卫配齐双台盆、浴缸、马桶、淋浴多组卫浴组件，把高端居住的细节融入日常生活场景。
南向次卧同样配置独立衣帽间以及南向采光卫浴，作为长辈房或者儿童房都可以，居住体验不会被压缩，保证每一个套房的完整度。客餐厅整体方正开阔，横厅和餐厅、中西厨空间相互连通，整合形成接近 70㎡的一体化公共区域。不管是家庭日常聚餐，接待亲友聚会，或是孩童居家活动，这片空间都可以承载多样的生活场景，兼顾排场与实用性。
户型专门规划独立家政间，收纳清洁工具、居家杂物，阳台就可以完全释放出来用作观景休闲。同时户型配置三处阳台，搭配多处飘窗设计，在现行住宅规范条件之下，尽可能拓展实际使用空间。主卧阳台可以用来品茶、做轻运动；北侧房间的阳台，也进一步强化四房格局的实用属性。
另一款热门建面约 245㎡户型，依靠四阳台配置与全景舱设计收获不少关注。客厅实现 270° 观景格局，每一面窗户都拥有向外眺望的视野。客餐厅格局通透方正，外接大面积阳台，把观景、休闲场景融合在一起。北向两间卧室各有特色，其中一间附带阳台，另一间拥有 270° 景观；南向设置双套房，主卧配备全套高配卫浴系统与步入式衣帽间，南向次卧同样拥有多角度观景条件，全屋四个阳台，把视野体验与实际使用空间同时拉高。
户型只是项目产品力的一部分，真正拉开社区居住体验差距的，往往是整体社区规划。安澜上海的全域抬板设计，是整个项目规划逻辑的核心，将居住板块整体抬升大约 4 米，在高处形成一块全新的地面，住宅组团如同浮岛一般，和城市街道做适度分隔。经过抬板处理之后，住宅首层的实际标高，大致等同于普通小区 4‑5 楼的高度，一定程度缓解市中心住宅低层采光通风容易受限的现实困扰。
车库设置在抬板下方，借助下沉会所、下沉花园的构造，把自然光引入地下空间，打造阳光车库，改善传统地下车库常年依靠人工照明、湿度偏高的问题。项目落地招商蛇口的中央车站归家系统，业主停车之后，可以经由会所直达楼栋入户，通行路径简洁高效；车库内部还设置洗车空间、驿站、司机休息室，把车库从单纯停车区域拓展为具备更多服务属性的空间。
变电站、大型设备机房等设施都安置在抬板下方，板上的居住环境更加纯粹干净。依托抬板带来的垂直高差，项目打造多层次立体景观体系，分为沿街古树花园、板上浮空花园、板下流石花园，多层次的园林景观纵向铺展开来，形成城市山林的景观感受。
双地块合计配置约 5500㎡的双会所，会所内部规划恒温泳池、健身场地、壁球空间、SPA 功能区，再加上大面积架空层作为泛会所补充，给到业主丰富的室内社交休闲场景。整个社区全部规划改善向大户型产品，居住圈层相对统一。
项目的超级生活地盘，同样是不能忽略的组成部分。规划约 3 万㎡主题商业街区，设计偏向精致亲和的尺度，预留外摆空间，计划引入体验向的高品质商业业态。建筑立面运用高端街区的营造手法，石材肌理塑造富有层次的沿街界面，和东安路城市界面相互融合，未来业主出门就可以完成休闲漫步，实现城市街区生活。
和商业街区配套的还有约 8000㎡檐下邻里荟，作为社区内部的公共生活载体，和商业街相互配合，把城市配套资源拉近到居住生活周边，构建兼顾烟火气息与圈层社交的生活场景。
社区整体采用十字中轴对称的规划思路，归家动线、景观序列层层递进，从进入社区大门开始，就可以感受到规整的空间秩序。楼栋之间南北方向最大楼间距可以达到约 70 米，叠加抬板带来的高度优势，楼栋之间视野遮挡相对有限。项目建筑密度大约 25%，意味着社区四分之一的土地用于修建住宅，其余大部分土地留给景观园林、公共配套，在市中心的大型社区当中，这样的空间分配比例，能够给到居住者充足的绿化活动空间。
这样体量的复杂城市更新项目，背后由四家央国企联合开发，同时集结 gad、CCD 郑中、梁志天、无间设计、LSD 等接近二十家国内外设计机构，建筑、室内、景观多维度团队共同参与，多专业团队协作，为项目落地提供工程与设计层面的支撑。
再把视角放到板块本身，徐汇滨江正在持续成型为上海重要的 CBD 板块，板块集合商务办公、艺术文化、滨江生态、高端商业、高星级酒店多种城市资源。区域内聚集多家企业总部，龙美术馆、西岸艺术中心等文化地标坐落于此，规划当中还有多家高奢酒店落地，高等级酒店的选址，往往可以侧面反映一个区域的发展潜力。
安澜上海所处位置向北衔接衡复风貌区，向南对接正在建设的西岸金融城，整体属于规模约 260 万方的滨江 CBD 范围。西岸金融城建成之后，会落地重奢商业集群、特色步行景观道，引入多元商业品牌，进一步提升整个板块的商业消费能级。
东安片区正在推进产业集群建设，周边聚集科研机构、高校资源，伴随大片城市更新推进，会持续导入大量高收入从业人群，为区域高端居住需求提供支撑。上海内环之内完整成片开发的住宅地块并不多见，多数住宅项目都是零散小地块开发，很难形成完整的居住氛围。安澜上海属于市中心为数不多的大体量成片开发项目，未来和周边多个新建住宅项目联动，会逐步成型徐汇滨江的高端居住集群。
客观来讲，这个项目同样存在需要购房者自行权衡的地方。作为城市更新大盘，周边部分地块还处在建设周期，短时间之内，外部城市界面还会持续变化；大盘配套体量很大，商业、会所的实际运营水准，要等后续落地运营之后才能够完整验证。同时项目地处城市核心干道旁边，部分楼栋会接收城市道路带来的车流噪音，选房阶段需要结合楼栋朝向、位置实地感受。
放在当下上海高端住宅市场来看，黄浦江沿岸可供入市的住宅地块数量有限，大量改善需求会外溢到徐汇滨江，安澜上海东区依靠大体量社区规划，全域抬板的创新方案，大面宽全景舱的户型设计，以及板块 CBD 的城市配套，给预算两千万以上的改善家庭提供一套新的选择。
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买房这件事，没有普适的标准答案，同样一套产品，不同家庭的侧重点不一样，得出的评价也会截然不同。一部分人看重板块未来的城市建设红利，一部分人优先社区内部居住舒适度，还有的购房者会把户型采光、实际使用空间放在第一位。建议有兴趣的购房者，结合自身家庭的居住需求，多次实地走访示范区，把楼栋位置、户型朝向、景观视野、周边环境全部实地感受一遍，再做出适合自己家庭的置业判断。
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