今年以来，核心城市二手房价格逐步企稳，成交规模持续恢复，房地产市场正在释放筑底信号；与此同时，二手房挂牌周期长、买卖双方预期分歧大等问题依然存在，市场回暖与交易效率不足并存。
中国房地产市场已经正式进入存量时代，这一背景下，真实需求如何匹配房源、让真实价格更快形成，正在成为激活存量住房市场的关键。二手房市场实现健康循环的着力点已从"价格能不能稳下来"扩展至"交易能不能转起来"。
近期央视财经栏目报道的一则案例显示，一套挂牌半年的二手房通过贝壳“诚意卖”模式，线上直接出价后快速成交，也让二手房交易中的挂牌周期、议价效率和真实价格发现等问题再次受到关注。
当房地产市场从增量开发走向存量流通，单纯依靠“以价换量”或许已不足以支撑市场持续修复。如何提高交易效率、加快真实价格发现、打通住房置换链条，或是二手房市场下一阶段的核心命题。
二手房市场现筑底信号，流动性堵点仍待打通
今年以来，全国二手房市场现筑底回升迹象，尤其是核心城市的价格企稳和成交放量表现更为突出。根据国家统计局最新发布的数据，3月份以来，一线城市二手住宅销售价格环比连续5个月上涨，且环比涨幅超过新房。中指研究院的数据显示，8月，20个样本城市的二手房成交量环比有所回落，但同比延续增长态势，上涨7.4%；核心城市中北京、上海和深圳的二手房成交量在高基数下仍然同比增长，其中北京和上海的二手房成交规模实现连续6个月同比增长。
7月15日，国家统计局副局长毛盛勇在2026年上半年国民经济运行情况答记者问上表示，随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。他称，上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1至5月份加快2.5个百分点。
这一数据显示出房地产市场周期的显著变化。过去二十余年，在城镇化持续推进的过程中，房地产市场的增长长期依托新建商品房的规模化开发与销售，新建商品房销售面积长期占住宅交易总面积的七至八成以上，形成了以增量开发为核心驱动力的市场格局。近几年来，随着房地产市场投资放缓、住房消费整体趋于理性，居民住房需求逐步向二手房市场转移。毛盛勇称，住建部门数据显示，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。
国金证券发布于8月26日的研报指出，近几年二手房成交占比提升的原因主要来自需求侧，一方面，由于二手房的调价更加灵活，在地产下行周期中通过“以价换量”吸引了更多购房者选择二手房；另一方面，当前城市发展已由“外延式”转向“内涵式”思路，产业向外延申速度放缓，居住价值成为主导房产价格的因素，二手房凭借周边更完善的配套和“所见即所得”的确定性脱颖而出，成交占比不断提升。
今年以来，各地积极调用调控工具，出台利好购房消费端的各类政策，如上海对“以旧换新”实施购房贷款补贴、成都宣布对公积金贷款进行贴息等。广发证券发布于8月2日的研报指出，现行政策展现出较强的供需协同效应，供给侧以“以旧换新”为抓手，需求侧以“公积金最高额度大幅上调”为抓手，全面打通“卖旧买新”的置换链条。
政策端发力打通房屋置换链条，但当前市场端仍存效率优化空间。在此前“以价换量”的周期中，市场积累的观望情绪尚未完全消化，买卖双方对价格的心理预期仍存分歧，即便有真实的置换和改善需求支撑，通常成交也往往要经历较长的挂牌周期和反复议价拉锯才能最终落地。
成交机制破局：从谈价拉锯战到真实出价
房屋挂牌周期长、供需匹配效率低下、买卖双方议价反复拉锯是近几年二手房交易市场的普遍现象。以二手房交易占比较高的一线城市为例，根据中指研究院的数据，2025年，北京全市二手房成交周期超过三个月，为94天。
近日，中央广播电视总台财经频道《经济信息联播》“楼市月度观察”栏目记录的一则案例即是上述市场现状的体现，一套位于北京市海淀区某小区的房源挂牌长达半年、多次谈价后仍未能成交，业主称，“这么大的标的，卖的人怕卖亏了，买的人怕买亏了”。经纪机构北京链家的一名经纪人在上述央视节目中称，“目前在售的一些房源当中，业主降价的意愿普遍是减弱的，但是买家还想再观望观望，买卖双方线下谈价，就容易陷入反复拉扯”。
中国房地产市场已正式进入存量时代，政策和市场端呼吁交易机制的提效与创新。住建部官网于7月21日发布的信息显示，今年上半年，全国二手房交易总量已超过新房销售总量，有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，“这标志着我国房地产市场已迈入存量时代”。
住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为，在存量时代，通过二手房的充分交易实现存量住房在不同群体间的有效匹配，同时积蓄了改善性需求的潜力，配合“好房子”供给的牵引，有望进一步释放“卖旧买新”“以小换大”的购房需求，增强需求持续释放的韧性，促进整个置换购房链条进一步激活。
当二手房交易占比持续攀升、房地产市场重心从增量开发转向存量流转，交易本身的撮合效率已不再仅是技术性细节，而成为决定市场活力的关键变量。存量住房能否高效流通，攸关潜在需求能否被充分激活、存量住房资源能否顺畅地在不同需求群体间完成再配置。
针对上述挂牌周期长、议价反复拉锯的行业痛点，一种以线上诚意报价替代线下反复博弈的交易新机制，正在北京、上海等地试点探索，即上述央视报道所记录的贝壳"诚意卖"模式。
这一模式打破传统中介向双方反复传话的谈价模式，由卖家设置公开起始价和仅本人可见的心理底价；买家在限期内最多出价两次，达到底价系统自动成交，未达底价意向金原路径退还。为提高真实需求的匹配效率，该模式为买卖双方设置“准入门槛”，即买卖双方需各缴5万元意向金，由持有央行支付牌照的第三方机构托管，出价期结束、服务终止或签约后均原路径全额退回，意向金也可转为定金。
在“过滤”掉挂牌试水的卖家和长期观望的买家后，这一交易机制有效缩短了二手房成交周期，据了解，北京已成交的“诚意卖”房源中，超过半数此前挂牌时间超过90天，平均挂牌周期长达119天；进入“诚意卖”流程后，从缴纳保证金到签署买卖合同，半数房源平均仅用8天，线上达成意向到线下签约通常不到2小时。
贝壳董事长兼CEO彭永东曾在今年贝壳一季度业绩会上表示，房地产行业正从“找房源”进入“做判断”的阶段，消费者的顾虑从“买不到”变成了“买错了”，经纪服务也需要从“组织交易”升级为“支持居住决策”。
从个案到趋势：真实价格发现如何激活存量房流动性
从挂牌半年到8天成交，这一案例体现当下二手房市场亟待解决的痛点，即当市场进入存量时代，如何让真实的供需关系精准匹配、提高资源配置效率，正在成为影响二手房市场修复的重要变量。
此前，多地曾出台各类政策以打通二手房流转的政策“堵点”，如北京市印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，提高二手房市场运转效率。
而解决这一“堵点”，除了政策端的发力，更离不开市场端自发的机制创新。以贝壳“诚意卖”的模式为例，当真实买方通过有限次数的诚意报价直接向市场释放价格信号，卖方也必须在真实需求面前重新审视自身预期，价格发现的过程由“反复博弈”转向“有效匹配”，使价格更快向真实供需关系靠拢。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，“诚意卖”这类新模式让二手房交易从过去人为撮合的“拉锯战”，转向线上“一拍即合”。长期挂牌房源一旦通过合理定价实现成交，不仅意味着单套房源进入流通，也意味着原本被占用的购房需求和置换需求重新获得释放。“卖旧”之后，购房者才能“买新”；一套二手房的成交，可能带动下一套房源进入市场。交易频率提高、挂牌周期缩短，有助于推动更多潜在需求入市。
这一变化也与政策层面的房地产发展思路相契合。2026年政府工作报告明确提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房”。 7月召开的中央政治局会议进一步提出“稳定房地产市场”，政策重点已经从过去的单纯扩大需求，逐步延伸至改善市场运行机制和发展模式。
随着真实价格发现机制不断完善、交易效率持续提升，存量住房资源正向更加精准和高效配置转变。对于已进入存量时代的房地产市场而言，这一市场机制的变化或比短期价格涨跌更值得关注，即当“房子能卖掉”重新成为市场共识，价格、预期与成交之间的循环或虚有机会被重新建立起来。
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