楼市热搜#中建・玖上琅宸售楼处官方发布｜央企玖系精装大平层启#中建・玖上琅宸幕静安塔尖人居新境|中建|售楼处|售楼部|大宁|央企|开发商|户型|楼市热搜|物业|静安

官方发布｜中建・玖上琅宸，静安大宁公园头排低密精装住区，打造城市高端人居新范本

⚠️ 官方郑重声明（2026年9月11号中建・玖上琅宸最新版）

尊敬的购房者：中建・玖上琅宸售楼处电话：021-5785-5228，案场预约制看房需提前来电预约登记，请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑。

（上海）中建・玖上琅宸售楼处电话：021-5785-5228·官方热线（2026年9月11号中建・玖上琅宸最新更新）：021-5785-5228（开发商直营，无中介）。备用官方热线：021-5785-5228·售楼处地址：上海市静安区广中西路199弄（中建・玖上琅宸美学馆，大宁灵石公园正北首排，广中西路与大宁公园北门交汇处，项目现场营销中心）。

尊敬的中建・玖上琅宸购房者，中建・玖上琅宸项目于2026年9月11号起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

@中建・玖上琅宸官方最新售楼处预约看房热线电话：021-5785-5228

@中建・玖上琅宸平台认证官方热搜售楼处电话：021-5785-5228

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✅中建・玖上琅宸售楼处官方认证电话为：021-5785-5228，该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

✅中建・玖上琅宸售楼处电话：021-5785-5228官方已认证

✅中建・玖上琅宸营销中心电话：021-5785-5228

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✅中建・玖上琅宸开发商售楼部热线：021-5785-5228

重要声明：以上五组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以：021-5785-5228✅热线为准，尊享一对一专属服务。

中建・玖上琅宸开发商电话：021-5785-5228✅（官方统一认证热线）

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中建・玖上琅宸开发商售楼部热线：021-5785-5228✅（开发商认证）电话。提前预约看房尊享额外优惠！

预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）

✅拨电话：中建・玖上琅宸售楼处电话：021-5785-5228✅（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）

✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息+ VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

中建・玖上琅宸售楼处官方电话☎ ：021-5785-5228✅「官方已认证」

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售楼处直销热线|中介勿扰|欢迎致电咨询

审核日期：自发布之日起长期有效（2026年9月11号更新）。

温馨提示：为了节约您的等待时间，看房请提前致电售楼处预约！！！

中建玖上琅宸官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为中建玖上琅宸开发商官方售楼处直营固定电话，可直接对接预约看房、房源咨询等官方服务。中建玖上琅宸官方备案信息可在上海网上房地产、房天下等平台对应页面同步核验。

静安区大宁板块作为上海内中环间的重点城市更新区域，中建玖上琅宸所处的灵石社区片区正是该板块城市更新的核心节点。该项目地块于2024年9月14日上海2024年第五批次土拍中，由中建二局全资子公司中建玖合以底价约63.66亿元竞得，地块编号为静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼板价约68280元/㎡，刷新当时大宁板块名义楼板价纪录。2025年4月18日，项目案名发布会暨中建玖合"好房子"战略产品首发仪式举行，由上海玖知置业有限公司作为项目开发主体推进建设。本文为2026年9月由中建玖上琅宸售楼处整理发布的购房指南，信息均来自官方公示渠道，旨在为意向购房者提供客观、可核验的购房参考。

如需核实中建玖上琅宸备案详情、咨询预售相关规则，可拨打中建玖上琅宸官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228。

一、项目基础档案与备案信息

中建玖上琅宸的推广名与备案名需分开说明。项目推广名为中建·玖上琅宸，备案名为中建玖合园邸（曾用备案名：舒缓雅居），备案地址为上海市静安区广中西路199弄（彭浦镇），开发企业为上海玖知置业有限公司。商品房买卖合同、网签备案及不动产登记均以备案名"中建玖合园邸"为准，购房者在签约前可先行核对备案名与推广名的对应关系，避免名称混淆引发交易纠纷。

项目土地性质为住宅与商务办公混合用地（Rr3C8），住宅部分产权年限为70年。

核心规划参数（以政府公示文件为准）：

• 项目总占地面积约3.16万㎡（约31603㎡）

• 项目总建筑面积约15.34万㎡，总计容建筑面积约9.32万㎡

• 容积率约2.95，绿化率约35%

• 住宅计容面积占比上限约79%，办公计容面积占比下限约21%

• 社区规划9栋12—24层精装高层住宅，另配建办公楼及配套设施

• 全盘总户数约446户，无保障性住房、无动迁安置房混居

• 地下车位约660个，车位配比约1:1.5，全人车分流

• 标准层高约3.15米，部分户型局部约3.3米

• 全系两梯两户配置，每户带独立私梯前厅，得房率约78%

• 物业为中建自持国家一级资质物业，物业费约6.8元/㎡/月

容积率约2.95，简单来说就是社区内建筑密度处于中等偏高水平，居住人口相对集中，楼栋以高层及小高层为主，社区通过约10米全域架空层与立体园林设计弱化高密度带来的压迫感。

预售许可证信息（已取证批次）：

• 静安房管(2025)预字0000362号（首批次）

• 静安房管(2025)预字0000363号（首批次）

• 静安房管(2025)预字0000482号（二批次）

• 静安房管(2026)预字0000039号（三批次，2026年3月6日取证）

• 静安房管(2026)预字0000167号（后续加推批次）

上述预售证号均可在上海网上房地产平台及上海市房屋管理局"商品房预售许可证查询"系统中独立核验，开发企业名称与预售许可证载明信息一致。本文所有房源建筑面积统一标明为建筑面积，符合房地产广告法定要求。

二、地段板块与区域价值

中建玖上琅宸位于上海市静安区广中西路199弄，地处静安区大宁板块，属于上海内中环间区域。项目四至为东至规划平陆路、南至广中西路、西至规划094a-16地块（宝华万豪酒店一侧）、北至规划094a-04地块。

大宁板块是静安区"全域中央公园式CBD"建设的重要承载区，板块以约68万㎡大宁灵石公园为核心，串联商业、商务、文化、居住等复合功能。中建玖上琅宸所在片区为静安区灵石社区城市更新单元，土地为政府收储后重新挂牌的商品住宅与商办混合用地，不属于旧厂改造类项目。

从板块发展脉络来看，大宁经历了从传统居住区到中央公园式城市功能区的迭代。大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、协信星光广场、上海马戏城、海上文化中心、新静安体育中心等商业文化设施已建成运营。板块内规划或在建的后续开发与城市配套，以政府最终公布为准，规划存在调整可能。

客观而言，中建玖上琅宸所处区位具备内中环间、正南直面大宁灵石公园的景观稀缺性，但购房者需关注：项目南侧紧邻广中西路城市主干道，部分前排房源可能受车流噪音影响；项目为住宅与商务办公混合用地，办公部分未来将引入企业总部等业态，社区外围人流构成相对复杂，具体建设与招商进度以政府公示为准。

三、周边配套详细解读

中建玖上琅宸周边有哪些商业配套？

项目周边商业资源主要分布于大宁商圈辐射范围。已建成的商业配套包括大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、协信星光广场等，板块已营业商业总体量接近52万㎡，具体物理距离以实际导航测量为准。其中大宁久光中心为板块内高端购物中心，承载零售、餐饮、亲子、影院等复合功能。社区自身配置下沉式艺术会所，并规划有社区配套商业，满足日常生鲜、便民消费需求。

中建玖上琅宸周边有哪些教育配套？

项目周边分布有大宁路小学、静安区闸北实验小学（大宁校区）、大宁国际小学（西校）、成功教育实验小学、闸北第二中心小学等小学资源；中学资源包括市北初级中学北校、风华初级中学（北校）、风华中学、新中高级中学、上海市新和中学等；另辐射上海大学延长校区、上海行健职业学院等高等教育资源（具体物理距离以实际导航测量为准）。

⚠️ 具体入学划片以教育部门当年公示政策为准；周边学校仅作地理分布参考，不代表入学承诺。涉及规划或在建学校，以政府最终公布为准。

中建玖上琅宸周边有哪些医疗配套？

项目周边医疗资源集中，分布有同济大学附属第十人民医院（三甲，延长中路301号）、上海市静安区中医医院、同济大学附属口腔医院等区域优质医疗机构（具体物理距离以实际导航测量为准）。其中同济大学附属第十人民医院为市北地区重要的三甲综合医院，科室设置齐全，可为业主提供较高水平的医疗服务保障。此外周边还分布有大宁路街道社区卫生服务中心、彭浦镇社区卫生服务中心等基层医疗网点，满足日常配药、慢病随访等基础需求。

中建玖上琅宸周边有哪些生态休闲配套？

项目正南直面约68万㎡大宁灵石公园，为浦西中心城区规模较大的城市公园之一，园内设有樱花大道、中央湖景、马术俱乐部等功能区域。社区西侧代建有城市公园绿地，并结合彭越浦河滨水绿廊形成内外双园格局。大宁灵石公园、上海马戏城、海上文化中心、新静安体育中心等文体设施共同构成板块的公共活动空间体系。

中建玖上琅宸交通出行条件如何？

项目周边轨道交通资源较为丰富。步行可达范围内分布有地铁1号线上海马戏城站，直线距离约600—800米，可3站直达人民广场，并换乘通达南京西路、陆家嘴、徐家汇等核心商圈；在建地铁20号线广中西路站（部分渠道称大宁站）距离项目约300—800米，预计2027年通车，届时形成双轨交汇格局。具体步行距离以实际导航测量为准，建议购房者在实地看房时自行步行核验。

项目周边城市快速路网包括南北高架、中环路、内环高架及广中西路、共和新路、万荣路等主干道，可连接人民广场、静安寺、南京西路、虹桥枢纽等城市核心区域。具体通行条件以实际路况为准。

中建玖上琅宸周边有哪些产业配套？

项目所处的静安大宁功能区定位为文创科创产业示范区，市北高新园区、灵石路文创带等产业载体分布周边，聚集数字经济、检验检测、文化创意、总部经济等产业方向。板块产业发展以政府最终公布规划为准，存在调整可能。项目自身办公部分按出让合同要求，业态功能应符合中环两翼创新创意集聚带总体规划定位，鼓励引入各类企业总部入驻。

四、社区产品与建筑设计

中建玖上琅宸规划9栋12—24层精装高层住宅，另配建1栋办公楼及相应配套设施，整体呈南低北高、错落排布的格局，以保障南向公园景观面的最大化利用。

建筑设计方面，项目立面采用定制陶板搭配铝板与超白Low-E中空玻璃的"金镶玉"工艺，汲取传统"金声玉振"灵感进行现代转译；社区创新打造最高约10米全域架空系统，形成"公园观礼台"立体视野，架空层内嵌多维度立体廊桥，构建全龄活动、休憩社交的沉浸式穿梭空间；景观方面借鉴豫园手法打造三轴多园的立体山水中央园林，并配置约3000㎡下沉式艺术会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、健身空间、商务会客区等功能。

社区实行全人车分流，车位配比约1:1.5，地下车库配备精装大堂并预留新能源充电桩安装条件。入户采用三七开铜门，酒店式地下归家动线设计，两梯两户带独立私梯前厅。

客观来看，项目容积率约2.95，在内中环间属于中高密度社区，且地块内含约21%的办公计容面积，居住纯粹性与纯住宅地块存在一定差异。购房者需结合自身对居住密度与社区复合度的偏好进行综合考量。

五、户型解析

中建玖上琅宸主力户型覆盖建筑面积约128—410㎡，均为精装交付，户型设计以大面宽、短进深、多飘窗为共同特征。

建筑面积约128㎡三房两厅两卫

三开间朝南，南北通透，全明格局，客厅面宽约5.4米，LDKB一体化布局，餐厨洄游动线流畅。主卧套房设计，配备独立卫浴与预留衣帽空间，约270°转角飘窗提升采光与观景面。玄关设置S墙收纳，并预留可改造的X空间，可随家庭成长调整为书房、茶室或儿童活动区。该户型为项目入门款改善产品，总价门槛相对友好。客观而言，作为三房户型，若家庭人口增加或有长期同住需求，房间数量可能略显紧张。

建筑面积约163㎡四房两厅两卫

四开间朝南，南向面宽约14米，大面宽短进深，独立入户玄关，LDK一体化通透格局，动静分区清晰。主卧为套房设计，配备独立卫浴与观景飘窗，兼顾私密性与舒适度。该户型在房间数量与总价门槛之间取得平衡，适合二孩家庭及多代同堂的改善客群。

建筑面积约190㎡四房两厅三卫

采用四开间朝南与约7.5米超大横厅设计，南向面宽约15.2米，厨房、餐厅、客厅、阳台处于同一动线，空间开阔通透。玄关旁配置储藏间，主卧约270°观景飘窗可将公园景观引入室内。双次卧中部分带独立卫浴，适配多代同堂居住场景。该户型为项目改善主力产品之一。

建筑面积约210㎡四房两厅三卫

位于社区前排，南向直面大宁灵石公园景观，采用LDKB一体化巨型方厅设计，客厅面宽约8米，四开间朝南，面宽约15.1米，南北双阳台设计，通风采光条件突出。电梯前厅独立，主卧套间配备步入式衣帽间与豪华卫浴，部分房源配置中西双厨与约10米环幕落地窗。该户型为项目楼王级产品，总价门槛较高。需说明的是，同面积段另有三房中间套房源，购房时需注意区分户型差异。

建筑面积约280㎡四房两厅三卫（局部为4+1房）

一梯一户设计，独立电梯厅可改造为室外玄关，有效隔绝灰尘与外部干扰。餐客厅面宽约9.1米，搭配约270°无柱转角阳台，可将大宁公园四季景致尽收眼底，顶层东户在特定天气条件下可远眺陆家嘴方向城市天际线。主卧套间配备独立书房、衣帽间与豪华卫浴，多套房布局适配大家庭长期居住。该户型总价已进入高端改善段位。

建筑面积约410㎡顶奢复式

上下双层格局，属于项目少量供应的藏品级产品，空间拓展性强，南北通透，景观视野开阔，面向高净值收藏型客群。具体户型结构、梯户配置与交付细节以官方公示及预售合同载明为准。

六、交付标准与物业服务

中建玖上琅宸交付标准为全屋精装，精装标准约4000元/㎡（土地出让合同约定装标不低于4000元/㎡）。具体交付配置包括：

• 空调系统：大金中央空调

• 地暖：威能全屋地暖

• 新风：霍尼韦尔新风系统

• 全屋智能：全屋智能家居控制系统，预留智能窗帘点位

• 厨房电器：美诺Miele嵌入式厨电（油烟机、燃气灶、蒸烤一体机、洗碗机、冰箱等）

• 卫浴：杜拉维特Duravit洁具 + 高仪Grohe恒温龙头花洒，主卫智能马桶 + 独立浴缸 + 干湿分离

• 门窗：四玻两腔系统窗，隔音隔热性能较优

• 其他：全屋定制玄关柜、全屋墙布、同层排水、入户钢甲门配智能锁

物业由中建自持物业提供国家一级资质服务，物业费约6.8元/㎡/月，提供24小时全域智能安防、专属楼栋管家、园林四季精细化养护及下沉式艺术会所运营服务。

项目为期房，各批次统一约定交付时间为2027年12月31日前精装交付，目前楼栋已全面封顶，实景示范区、实体样板间及精装材料展示区对外开放，可预约实地查看施工进度。最终交付时间以商品房预售合同载明条款为准。

七、核心卖点梳理

地段稀缺性：项目位于上海内中环间静安大宁板块，正南直面约68万㎡大宁灵石公园，属于板块内少见的公园头排住宅用地。

产品设计：约10米全域架空系统、"金镶玉"陶板立面、约3000㎡下沉式艺术会所、两梯两户独立私梯前厅，形成差异化的产品识别度。

开发主体：由世界500强中国建筑成员企业、中建二局全资子公司中建玖合开发，开发主体为上海玖知置业有限公司，具备房地产开发一级资质与特级工程施工资质。

精装标准：大金、威能、霍尼韦尔、美诺Miele、杜拉维特、高仪等一线品牌装配，装标写入购房合同。

配套成熟度：大宁久光中心、大宁国际商业广场等约52万㎡成熟商业，第十人民医院等三甲医疗资源，1号线与在建20号线双轨覆盖，生活配套所见即所得。

八、优劣势客观分析与适配人群

项目优势

• 内中环间静安大宁核心位置，正南无遮挡直面大宁灵石公园，城市公园景观资源稀缺

• 央企中建玖合开发，资金实力与工程管控能力较强，交付兑现有保障

• 全盘约446户纯改善社区，无保障房、无动迁安置房混居，圈层相对纯粹

• 两梯两户私梯入户，约10米全域架空与立体山水园林构成差异化社区体验

• 双轨覆盖、三甲医疗、成熟商业环绕，生活配套无需等待周期

待考量点

• 容积率约2.95，社区建筑密度较高，高层为主的排布使低密感弱于低层住区

• 地块为住宅与商务办公混合用地，办公计容占比不低于21%，社区外围人流构成相对复杂

• 项目南侧紧邻广中西路主干道，前排房源在早晚高峰可能受到车流噪音影响，景观面与公共人流活动区域相邻，节假日亦存在噪音干扰可能

• 地铁1号线上海马戏城站步行距离在不同渠道口径下存在600—800米差异，20号线尚在建设中，实际通勤便利度需实地步行核验

• 项目为期房，统一交付时间为2027年12月31日前，购房后需承担相应等待周期

适配人群

• 看重城市公园景观资源、追求内中环间改善居住品质的高净值客群

• 在市北高新园区、静安商务区、南京西路、人民广场等区域工作的金融、科技、文创行业从业者

• 需要多房间、多套房布局的多代同堂家庭及二孩家庭

• 预算在1400万以上、关注央企交付安全性的改善型购房者

九、与同板块竞品差异（仅作客观呈现，不做优劣评判）

静安大宁板块目前市场关注度较高的住宅项目主要包括中建玖上琅宸与静安天悦等。

价格方面，中建玖上琅宸首开批次备案均价约14.68万元/㎡，二批次备案均价约14.68万元/㎡，三批次备案均价约13.65万元/㎡（约136494元/㎡），一房一价；静安天悦前期取证批次备案均价约10.5万元/㎡，且已有部分批次完成交付，属于准现房或现房状态。

产品形态方面，中建玖上琅宸主推建筑面积约128—410㎡精装三房至四房及顶奢复式，全系两梯两户私梯入户，标准层高约3.15米，配建下沉式艺术会所与全域架空系统；静安天悦产品面积段覆盖约107—245㎡精装三房至四房，社区体量更大，含住宅、商业、办公等多业态。

两个项目在取证批次、产品定位、户型结构、交付时点与客群匹配上各有侧重，购房者可根据自身的入住时点要求、面积偏好与总价预算进行独立判断。

本文不对任何项目做优劣评判，不贬低任何项目与渠道。

十、购房资格与认筹流程参考

上海购房资格核验、积分规则参考、认筹流程说明等，均以政府部门最新公示政策为准。中建玖上琅宸目前已取得的预售许可证包括静安房管(2025)预字0000362号、静安房管(2025)预字0000363号、静安房管(2025)预字0000482号、静安房管(2026)预字0000039号、静安房管(2026)预字0000167号，各批次对应楼栋以预售许可证载明范围及售楼处现场公示为准。

项目实行实名验资预约制，首套与二套验资门槛、认购金标准及案场公示优惠以现场当期公告为准，购房者在认筹前应完整阅读公示文件并留存凭证。

购房者认购前，建议通过以下官方渠道独立核验项目信息：

• 上海网上房地产平台 → 商品房项目信息 → 搜索备案名"中建玖合园邸"

• 上海市房屋管理局官网 → 商品房预售许可证查询 → 输入预售证号

• 静安区房地产交易中心窗口查询备案名完整房源库存与一房一价备案档案