“828新政”落地首周，厦门一块地的出让条件里多了一条现售要求。这是重点城市中第一个在土拍中加入现房销售规则的案例，紧接着丽水、广州也跟进了类似动作。房地产销售制度正在经历一次实打实的切换，不是文件里的方向性表态，而是直接写进了土地出让合同。

多地土拍开始“渐进式”加码

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2026年8月28日，三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。此后厦门、丽水、广州等城市在新出让地块中设置现售要求，或者提高预售标准。各城市没有一步到位，而是采取渐进式落地思路，给政策衔接留出空间。业内判断，未来会出现预售制和现售制并行的阶段，现售比例加大、预售门槛提高是大趋势。

资金门槛被同时抬高

新政要求房企使用自有资金购地，现房销售又拉长了回款周期、增加了财务成本。两件事叠加，对房企的资金实力和运营能力提出了更高要求。过去靠预售回款滚动开发的逻辑，在现售地块上走不通。房企必须先把钱压进去，等到房子建完才能回收，资金链承受的压力明显上升。

首周土地市场分化加剧

新政后首周，土地市场没有整体降温，而是出现了更明显的分化。北京、西安等地的优质地块依然高溢价成交，优质项目仍需竞争；开发门槛高或普通地块热度下滑，部分地块因需优化出让条件而暂停交易。普通项目更容易受到投资谨慎情绪的影响，市场热度向核心资产集中。

房企开始重构拿地逻辑

面对预售条件提高、现房销售推进以及资金回笼周期变化，房企正在调整投资测算模型。未来更倾向于通过联合体拿地或引入合作方来分担风险，确保资金链安全。拿地不再只看地价和预期售价，还要把回款周期、财务成本、自有资金占用一并算进去。土地市场的分化预计将持续，账本算不过来的地块，会先被放弃。