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近期，里昂证券有一份关于中国内地楼市的研报，核心观点如下：

中国内地日前宣布将完善商品住房销售制度，预料将重塑开发商现金流及住宅供应格局。

该机构预计，未来2年半内新房供应将会出现冲击，新房销售量将于2027年下跌20%，销售额下跌16%；供应收紧将改善新房供需关系，特别是在复苏中的高线城市，支持房价回升，预期2027年房价上升5%，2028年新房销售额增长15.5%。

至于这个2027年房价上涨5%和2028年新房销售额增长15.5%的结论，我们姑且看看就行。虽然他们有模型预测，但这个往往与现实市场运行还是有很大差异的。

不过，他们的观点中一个逻辑还是值得思考的。推行现房销售，会冲击新房供应，且供应收紧将改善新房供需关系，进而就能支持房价止跌回升。这逻辑对于一线城市及部分二线城市等大城市的楼市来说会更明显一些。

8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，既对商品住房预售制进行大调整，也明确要求推行现房销售。

这次大幅度地提升了商品住房预售制的前置条件，即单体建筑应完成主体结构封顶，才可实行预售；且预售收到的资金要等到房子具备交付条件后，才可解除资金监管。

过去收到的预算资金也是要资金监管的，但是开发商可以根据工程进度申请核拨。所以，本质上来讲，只需要一笔启动资金，让商品住房达到预售条件后开启预售，然后就按照工程节点申请预售资金核拨，进而就可以实现滚动开发。这样一来，开发商开发一个项目的资金，所需的自有资金比例并不高。

但是在新的要求下，这套投资逻辑就行不通了，是需要开发商把房子建到交付条件后才可以解除资金监管，也就是那个时候才可以拿到预售的资金。那么就需要开发商在之前筹集几乎全部的开发资金，当然可以做一部分的开发贷款，但需要的自有资金的比例也大大提高了。

若是实行现房销售，更是如此。新的要求下，对开发商的资金实力要求就更高了。说实话，对于房地产这样的资金密集型行业，要求把房子完全建好后才可以销售回笼资金，这可不是一般企业玩得转。

大概率，未来会有一部分开发商会退出房地产行业，另会有一部分缩减开发项目数量。久而久之，市场上的新房供应量就会减少，新房供求关系就会改变，继而也会改变整个楼市的供求关系，房价也就会逐渐稳起来。

这逻辑和现象会在大城市上表现更为明显，因为大城市的住房市场实际上本就不存在绝对的供大于求，新房供应减少会快速让大城市的楼市企稳，继而房价也能恢复涨势。