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（来源：不良资产行业观研）
来源丨不良资产行业观研综合
2022年9月，博枫在上海五角场花13亿买下两栋公寓，改造成中高端长租公寓。2023年8月，又在静安区拿下第二个项目。两次出手，加起来不到30亿，更像是在“试水温”。
2026年8月，博枫在日本一把砸下超1000亿日元（约42亿人民币），收购东京圈、大阪圈、名古屋圈、福冈圈四大都市圈的50栋租赁住宅。
从“谨慎试探”到“重仓下注”，博枫的全球长租公寓布局，开始有了明确的方向。
中国的两笔买卖，更像是一次“压力测试”
博枫在中国长租公寓市场的动作，克制且精准。2022年收购的上海五角场项目，约340套房；2023年收购的静安聚源大厦，约280套房。两个项目加起来，总房源不过620套左右。对于一家管理资产规模超过9000亿美元的全球资管巨头来说，这点规模实在算不上“大举进攻”。
但这两笔交易的意义在于“验证”。博枫在中国做了三件事：收购存量物业、改造为中高端长租公寓、通过资产证券化退出——
2026年6月以上海两处公寓为底层资产，在上交所发行了15.2亿元的长租公寓持有型不动产ABS，这是国内首支由外资发行的长租公寓机构间REITs。
从买入到改造到证券化退出，博枫在中国跑通了一套完整的“投融管退”闭环。有了这个样板，它才敢在更大的市场里下重注。
为什么是日本？
博枫选择在此时重仓日本长租公寓，逻辑比中国市场清晰得多。
第一，资产本身足够优质。 这次收购的50栋租赁住宅平均房龄不到4年，整体出租率高达96%，分布在四大都市圈的核心地带。这是一个“即买即收租”的资产包，几乎没有空置风险和改造压力。
第二，租金稳定上涨。 日本近年来租金持续走高，在通胀环境下，租金上涨意味着资产价值的水涨船高。
第三，人口持续向都市圈集中。 日本总人口在减少，但东京圈、大阪圈等大城市的人口却在持续流入。在一个老龄化、少子化的国家，核心都市圈的租赁需求反而是最坚挺的。
第四，低利率环境。 日本的融资成本在全球主要经济体中处于最低水平，对于博枫这样擅长加杠杆的机构来说，低息环境意味着更高的收益空间。
这四点叠加在一起，构成了一个“高出租率+稳定租金增长+低融资成本+人口净流入”的完美投资组合。而在中国市场，除了人口基数依然庞大，其他几个条件都不够确定——租金回报率偏低，融资成本相对较高，资产价格仍在调整周期中。
一个信号
博枫从中国“试水”到日本“重仓”的路径，值得行业关注。它在中国验证了长租公寓的改造和退出能力，然后把更大的资金配置到了条件更确定的市场。这不一定意味着外资对中国长租公寓失去兴趣，但它至少说明了一个事实：在当前的全球资产配置中，日本长租公寓的风险收益比，比中国更有吸引力。
对于中国长租公寓市场来说，博枫的转向是一个提醒——当全球资本开始用脚投票时，市场需要回答的不仅是怎么把房子租出去，更是怎么让资本算得过来账。
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