作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
自带回迁房的新房，市场似乎不太买账。
“都觉得贵了”
最近位于深圳市龙岗布吉的特发臻华府6栋加推，258套87-115平住宅，备案均价约5万/平，总价区间约400万—617万/套。
价格和6月推售的批次相差不大。
6月特发臻华府1—3栋推售，314套87-183平户型，备案均价约5.03万/平，总价区间约401万—965万/套。
两次推售，前一批次开盘折扣约97折（冻资99×开盘选房99×准签99），折后均价约4.88万/㎡，后一批次综合折扣为96折（4个99折叠加），折后价格与首推房源相近。
但即使有一定的开盘折扣，市场的第一反应——还是贵了。
（来源：网络平台）
一方面，开盘前市场对特发臻华府的心理预期原本普遍在 4.2‑4.5 万 /㎡；
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另一方面，项目自带的短板，让市场望而却步。
有人因为超高层和停车位而觉得价格偏高。
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有人因为车位以及容积率基本不考虑了；
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有的人看到车位配比，就不想去了解了；
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还有的人，一开始并没有太关心车位不足的问题，而是觉得三房套内卧室面积不行；
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而因为停车位不足1:1，项目开盘后，附近车位有富余的花城小区，原本负一层车库对外开放，一天10块，小区业主让物业车库不再对外，只能月卡。
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根据项目的规划，建设用地面积约3.11万平方米，但容积率去到了7.1，最大层数到47层，绿化覆盖率仅31.5%，总户数1917户而车位总个数仅1335个，实际备案的得房率约79%。
项目最大的加分项是 14 号线石芽岭地铁上盖、国企开发，但是在高容积率、车位不足等硬短板面前，地铁的优势，也显得微不足道了。
“在等回迁房”
项目定位是罗湖福田的刚需外溢，但刚需的群体，对新房的价格也是最为敏感的。
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有潜在买房人认为，同样的预算可以买龙华，布吉城市面貌不太行；龙华到福田也快，而且龙华核心区对标深圳第二第三梯队房产，未来龙华还有好几条地铁，好几条城际。
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也有人认为，项目的容积率密集度等同于龙华了，既然买龙岗了肯定要考虑舒适性，不然买龙岗还拥挤图什么？还不如去龙华幸福城臻园。
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有的人认为，项目还是超高层，不如加点钱选择附近的尚峰小区；
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但更多的是在观望，在等待项目的回迁房入市。
有人认为，若项目回迁房源入市了，后面的价格还要降一波；
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也有人认为，小区只有地理位置不错，等回迁房卖的时候入手比较好；
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虽然这些只是一些有潜在购房意向的群体的看法，但一定程度上，也代表了市场对项目的预判以及态度。
总的来看，项目开盘给出的价格，加上自带一定体量的回迁房源，市场正处于观望的状态。
溢价的背后
当然，一个项目追求利润，定价方面破釜沉舟，无可厚非。
但在市场整体去化受阻的氛围下，尤其外围非核心地段的项目，本身去化就是一大难题。
可以看到，6月特发臻华府推售的第一批次房源，314套，但截至2026年9月10日，深圳房地产信息平台显示才网签了87套，去化率还不到三成。
既然市场普遍觉得贵，为什么开发商依旧开出5万+的备案价格？
或许和特发集团正面临的压力不无关系。
一方面，特发集团这几年经营现金流持续净流出。去年因为小梅沙投资、特发信息等公司亏损导致归属母公司的净利润近10年首次亏损约1.35亿元。
（来源：深圳市特发集团有限公司相关债券2026年跟踪评级报告）
（来源：深圳市特发集团有限公司2025年度报告）
另一方面，特发集团旗下的几个大型项目占用资金明显。
比如福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元，由深圳市特发集团有限公司和正大（深圳）发展有限公司，分别持股50%，项目去年9月已经通过专规批复，但一直迟迟未能确认实施主体，而外部股东所持股权因涉诉被冻结，确认实施主体及土地移交未来推进一直存在比较大的不确定性。
再比如小梅沙片区整体改造项目，2025年末已经累计投资117.55亿元，但小梅沙旅游区周边设施暂时还不完善，也导致还在建设期的觐海广场、湾畔家园、滨海广场LOFT公寓等销售去化承压。
（来源：深圳市特发集团有限公司相关债券2026年跟踪评级报告）
这些项目去化不畅，可能还会面临运营不及预期减值风险。
更重要的是，由于小梅沙、香蜜湖项目等项目投入高但收益尚小，对资金仍存在较大占用，且公司旗下的旅游项目还在培育中，资金回笼也比较慢，导致集团的重大项目投入资金主要还是依靠外部融资。
而现实的矛盾就在于——开发商有成本和资金压力，可买房人只认片区价值、居住体验。
市场不会因为开发商缺钱，就愿意接受有明显短板的溢价。
那么，摆在特发臻华府面前的就只有两条路——要么加大折扣力度，用价格来匹配片区购买力；要么拉长销售周期，慢慢等待客户消化。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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