海口楼市，还是得要从存量市场中，挖掘未来供应！
其中，备受关注的海口豪宅项目——盛世外滩，继我们5月份独家披露过招商接盘碧桂园等重启进展之后，又迎来的重磅动作：
调规！
9月20日，海口市自然资源和规划局官网挂出《盛世外滩项目方案变更公示启事》。
这是项目自2022年7月通过规划审批后的首次重大调整。但对了解这个项目的人来说，这次调规最大的意义不在规划本身——而是把“停工3年"这条时间线画上了阶段性的句号。
海口湾一线滨江的"东方·盛世外滩"项目，从2024年3月总包停工至今，已经沉寂了整整30个月。
9月20日这份调规，叠加1月7日的招商代建公示、7月16日的61.39%份额处置公告——三个动作，凑齐了"换操盘+找钱+调规"的盘活拼图。
盛世外滩地块实景
盛世外滩拿到了新剧本
对了解这个项目的人来说，这次调规最大的意义不在规划本身——而在于它意味着东方资产此前的盘活方案要"换剧本"了。
9月20日挂出的调规公示，核心变更如下：
限高由80米调整为100米（地块整体控制高度同步上调）；
总建筑面积由32.6万㎡调整为33.45万㎡（增8500余㎡）；
住宅总户数由1230户缩减至1196户（减34户）；
新增架空公共平台（业内称"抬板式社区"）；
机动车停车位2017辆（架空车库375 + 露天60 + 地下1582），非机动车位2136辆。
调规与4月份我们独家披露过的9.5亿方案里的"前提条件一"完全对得上：
限高80→100米已经做到。这一动作，无论新剧本还是旧剧本都需要——它是在为新投资人抬升产品价值，让这个资产包在接手之后有更高的货值逻辑。
9.5亿的重启计划
时间线再往前拉。
盛世外滩，是目前海口楼市存量中，最古早的腊肉盘！
拿地时间2008年，在海口的黄金地段，荒了快18年了，1.5个轮回。直到2021年，据公开资料显示，项目开始动工，之前，一路震荡。
盛世外滩地块实景
最具指向性的节点，是2024年3月，总包停工，这个备案价一度冲上2.6万/平米的海口顶豪项目，以不可思议的方式按下暂停键。
直到今年1月，碧桂园出局，招商局进场，海口顶豪重新释放重启信号。
我们之前的文章中分析过项目的核心痛点：
缺钱！
工程方清场要钱，碧桂园退场要钱，项目重启经营业需要现金，按照我们拿到的独家资料，那是一份斥资9.5亿的重启计划！
当时我们也很担心9.5亿这个数字的准确性。
但核心的佐证出现在7月！
东方资产发布一则处置公告：处置61.39%份额。
2026年7月16日，东方资产（国际）控股发布营销公告——核心要素如下：
拟处置标的：珠海藏山弘皓投资咨询中心（有限合伙）61.39%合伙份额 + 盛世外滩项目土地、在建工程；
重组债权本金：9.5374亿元（人民币）；
累计利息：4.122亿元；
抵押物：65,197.63平方米土地使用权（土地证号海口市国用〔2012〕第001311号）+ 5#楼166个单元在建工程（27,272.95平方米），均为一顺位抵押；
当前状况：因总包2024年3月停工导致项目无法正常销售。
比2025年8月8日的第一轮公告升级了一项——新增"项目土地、在建工程"作为处置标的，给新投资人更多选择。
翻译出来就是，东方资产未必愿意自己掏这9.5亿，而是通过处置61.39%合伙份额招商到这9,5亿的重启资本。
把4月份业内流出方案和7月16日官方公告放在一起看：
4月份的9.5亿追加，对应的就是7月16日61.39%份额对应的9.5374亿本金；
4月份的"自己掏钱"，对应的就是7月16日的"找人接盘"。
这两个数字高度吻合——几乎可以确认，东方资产原计划自己追加的9.5亿元，现在以"61.39%份额处置"的形式让新投资人掏。
剧本切换的逻辑，看这一串时间点：
4月份的剧本里，前提条件是"限高松绑+碧桂园解约+国升降权"——其中限高松绑是改规划的事，碧桂园解约和国升降权是改股权的事。
7月16日的新剧本里，核心动作变成"卖份额"——改股权的事由"东方资产自己主导"切换为"引入新投资人主导"，改规划的事则被保留下来。
也就是说——改规划的逻辑没变，但出资人变了。
社会资本早在2023年11月就入场了38.61%——这次转让的是东方资产自己持有的61.39%。
新投资人进来之后，"东方资产主导"的旧格局将被打破，"新投资人主导+东方资产做债权人+社会资本跟投"的新格局浮出水面。
但这是不是自说自话的资本操作，具体留待后续验证。
三个靴子同时落地
回到前面的话题，聊一聊调规的重要性，为什么调规背后释放的重启的信号？
第一，调规必须发生，因为操盘方换了。
1月7日招商代建落定前，项目操盘方是碧桂园；操盘方一换，产品逻辑就得换。
80米限高下，碧桂园做的是常规高层改善产品；100米限高下，招商要做的是"近超高层+大平层"的高端产品（对标同板块的南海叁号院），这不是同一份规划能装下的产品段位。
第二，调规落地，意味着碧桂园时代的方案"作废"。
按官方公示披露的方向，原5#楼大概率保留（已建至21层，结构已成形），其余楼栋推倒重做——这与公示中"建筑立面造型调整""公共服务用房与配套服务设施增加"的方向完全吻合。
第三，调规是为新投资人抬升产品价值。
7月16日的61.39%份额处置公告里，对应的重组债权本金是9.5374亿元，抵押物是65,197.63㎡土地+5#楼166个单元在建工程——新投资人进来后能做什么段位的产品，直接决定这份资产包值多少钱。调规让产品段位从"高层改善"抬到"近超高层+大平层"，等于给新投资人备了一份"高端产品入场券"。
盛世外滩地块实景
随之而来的可能是三个靴子落地：
调规正式生效——备案价可启动调整；
招商代建进一步落实，除了进场之外的后续动作；
资产包成交动态有望浮出水面——7月16日61.39%份额处置公告，至今没见意向投资人浮出水面。
三个靴子同时落地，海口这盘才真正"重启"。
但是不管其它靴子怎么落子，小易听说，初代版的户型图已经出来，但可能正式版的仍在调整！小易会继续跟进，有消息会第一时间发布。
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