8・28 楼市新政说的是8 月 28 日，多部委同步落地三份顶层文件，覆盖新房销售、信贷管理、资本市场融资，这一轮楼市政策刷屏全网。
很多人第一反应是又一轮救市刺激到来了，其实新政不是在解决旧问题，也解决不了，而是在新旧之间划了一道线，存量楼盘依旧沿用旧规则，未来新增供给按新规则。
新政真正值得关注的其实就两条，一是意图改变预售制，这会有一个不可避免的漫长的过渡期，二是房贷年限从30年放宽到40年。这两条就目前来看，影响都不会太大。
我们主要谈预售制。
预售制是从香港学来的，可以说把资金的流转玩到了极致，与其说是开发商投资盖房子，不如说是用购房者的钱盖房子。我用你的钱给你盖房子，然后地方政府、银行、开发商、中介一起狠狠地抽走了房价70%以上资金，也就是说让你出了100%的钱，真实的成本只有30%，这是一场盛宴。
其中，土地出让金属于政府收入，是绝大头，占比按万科的12年财报，约53%左右.；各类税费：增值税，土地增值税、契税等，加总在60%左右；开发商 的平均利润水平没有老百姓认为的那么高，在景气时期，净收益约8%左右。万科最风光时，净利润可以冲到15%左右。
在中国，不管哪个行业，真正的大老板是财政。
而房地产可以说是超级暴利。政府收益占房价比如此之高，全球没有第二个家，中国的香港特区也达到了这个水平，但不具有可比性，因为香港特区弹丸之地，土地是稀缺中的稀缺，它的高是市场供求关系决定的，与内地一样政府也是土地持有者，但定价权不在政府。
预售制本身并不是恶，同样是预售制，香港并没有出现大面积的烂尾楼。
根本上决定中国楼市成败的不是恒大们，而是土地财政。成也萧何者也，土地出让金获得了超额收入，地方开支也水涨船高，同步膨胀，开支不是随着税收走，而是跟着土地出让收入走。从2012年到2022年，上市房企归母净利润从约767亿元，下滑至-702亿元，全行业整体亏损，而土地出让金收入十年高达61万亿，复合年均名义增速9.3%。
这是一场轰轰烈烈的木兰秋狝。
行业早已经出问题了，土地出让金一路高唱凯歌，而媒体却把房地产的非正常膨胀伪装成了炒房客的”金融属性“。
正是在这种无节制发展的背景下，预售制成了恶龙，从形式上看是开发商资金链断裂违约，撕开预售制的里子看，真正把钱将入口袋的不是开发商，是地方财政和银行，问题却摊给了开发商与购房者，开发商坐在烂尾楼里等待破产，购房者坐在烂尾楼里呼唤正义，收钱的大老板竟然不承担任何责任。
中国房地产的问题与预售制直接相关，但问题的根源出在制度设计，存在监管失灵的漏洞，房子没盖好，这笔巨大的保底建设费已经拿走了，花光了。
预售制是菜刀，可以切菜，也可以杀人。
那么 ，新政致力于逐步取消预售制，是不是能从根本上解除房地产的危机。
现在下结论还太早，取消预售制，是购房者的福音，菜刀只能切菜，不能杀人了。但对地方开发商来说，资金的利用率下来了，财务成本提高了，要实打实地借款，原有的组价不太可能赚钱，谁还会去拿地？
所以，未来的选择有两个方向，或者地方财政大比例降低土地出让金的价格，或者开发商大幅提高房子的销售价格。
前者是中国楼市的新生，后者是中国楼市的轮回，而且是大概率事件。
因为，在历史上，我们总是看到拿菜刀砍人的案例，很少看到砍自己的案例。这是路径依赖与制度惯性决定的。
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