今年春天楼市的小阳春又把不少人的买房心思勾了出来，刷到上海三月二手房成交量破三万套，创下近五年新高的新闻，不少人开始暗戳戳琢磨，是不是十年前的暴涨行情又要回来了。毕竟2016年那波西南财经大学的汤继强教授说了，这次去库存和十年前根本不是一回事，行业的底层逻辑早就换了。2016年那波核心推动力是棚改货币化，当年六百万套棚改任务里，一半以上都是直接发货币补偿，相当于政府硬生生给楼市造出了新需求，库存是消化了，可代价就是房价飞快拉升，老百姓的房贷杠杆也越堆越高。
去库存之后的涨势，让多少踏空的人悔得拍大腿。这次时隔十年重提去库存，好多人都在等一个准话。这次的政策工具箱完全换了样，棚改货币化早就退场，地方政府和国企接手存量商品房转成保障房的玩法登场。政府不再创造新的购房需求，只做市场稳定器和住房双轨制的搭建者，属于长期的结构调整，不是过去那种短期强刺激。
为啥要换玩法，这十年房地产走的从来不是一路向上的平顺路。2021年前后，行业攒了多年的泡沫开始破局，导火索就是恒大的债务违约，后续恒大直接从香港退市，创始人也被移送司法审判，类似规模的爆雷房企还有不少，整个行业的调整远没结束。
不少人爱拿日本的情况对照，上世纪九十年代日本地产泡沫破裂，后来金融体系受重击，多家大金融机构破产，之后花了三十年才慢慢走出阴影。咱们的处理节奏不一样，风险没有集中一次性释放，痛苦分摊到了更长的周期里，调整周期也就被拉得很长。
现在市场的现状并不乐观，早就完工还没卖出去的中高端住宅就有数百万套，还有一大堆建到一半停工的烂尾项目散落在全国各地。甚至还出了不少让人哭笑不得的真事，有烂尾塔楼长期停工，地下部分积满水，被周边居民私自改成了潜水场地，还有购房者付了钱，房子只做好钢结构就搬进去住，过着近似露营的日子。
购房者这边的难处也很突出，咱们的房贷利率比日本高不少，之前年轻人失业率一度摸到16.9%，不少人丢了稳定收入还不上贷款，房子被银行申请查封拿去司法拍卖，阿里拍卖上这类房源越攒越多。刚需接不住，库存消不了，新的房地产投资也就很难启动。
现在政策重心明显偏向人工智能、机器人、太空开发这些高科技产业，可论体量，地产泡沫破裂前直接占GDP就差不多三成，算上上下游相关产业规模更大，目前高科技相关产业的体量远远填不上这个缺口。把资源往新产业倾斜，也是地产短期拉不起来的情况下的战略选择。
现在三大增长引擎里，也就出口还能撑撑场面，消费和投资都偏疲弱，就算三月CPI转正，PPI还在负区间，通缩压力还没完全退掉。官方公布一季度增速大概5%，咱们经济向来是一季度增速最高，后面逐季走低，全年的压力真不小。
需求不够的背后，就业结构的问题很突出，除了公开的失业率，非正规就业的规模早就超过两亿人，这部分人收入不稳定，直接抑制了消费。结构性改革要见效，怎么也得五到十年，短期经济还是离不开稳增长的手段，想再靠强刺激把地产拉回过去的暴涨轨道，基本没可能。
汤继强对未来十年地产的判断很冷静，最大的变量就是人口拐点带来的需求断层。咱们刚需主力25到35岁人群已经进入长期下行通道，再加上城镇化放缓，人均住房面积快摸到天花板，未来十年不同城市不同地段的分化会特别剧烈，不少地方会出现有房无市的流动性枯竭，这是政策都很难对冲的慢变量。
最大的确定性也很清楚，房住不炒的大方向不会变。房地产正越来越像耐用消费品，大多数城市里，房价能跑赢通胀就已经很不错了，过去那种翻倍涨的行情很难再出现。以后保障房覆盖中低收入群体，商品房主要服务改善需求，炒房的空间已经被系统性压缩了。
第一次买房的年轻人真没必要急着焦虑上车，找适合自己的就好。房贷月供最好别超过家庭收入的四成，尽量选人口流入、产业扎实的核心城市或者都市圈边缘板块，也可以盯着政府收储转化的保障房，提前弄清楚当地的供应和申请规则就行。
已经有房还在观望的，别抱着抄底暴富的心思了，得转成使用思维。已经有自住房的，现阶段没必要为了保值再买房，房价的核心支撑是真实居住需求和租金回报，租售比能到2.5%到3%以上，接近低风险理财利率，再持有也不迟，不然拿好现金或者换别的好变现的资产，更稳妥。
连海外置业的热潮都在退，之前不少人跑去日本买公寓，现在日本签证审查严了，国内经济调整，资金出去的也少了，热度直接降了一大截。把房子重新变回用来住的商品，已经从政策说法慢慢变成了市场所有参与者的共识。
从2016年到2026年，两轮去库存之间隔的不只是十年，更是整个行业底层逻辑的重构。当人口曲线代替货币工具变成决定房价的核心，房子也就慢慢完成了身份转换，从财富增值的主角，变回了普通耐用消费品。下一个十年，只有认准住这个核心的人，才能踩对节奏。
参考资料：人民网 中国房地产转型发展新观察
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