828新政出台后，房企端已经“海啸”了。
封顶预售、现房销售、监管资金提取延后，几招打下来，杀伤力不小。
但买房人依旧一脸淡定……
大家只关注房价是涨还是跌？
看涨的，逻辑很硬。
建设成本推高，短期供应骤减，供需关系摆在那儿，房价理论上要涨。
看跌的，逻辑也不软。
封顶预售突然落地，竣备后才能提取监管资金，房企“罗锅上山——钱紧”。
怎么办？
只能把在售的房源降价卖，以价换量，先用现金流对冲资金缺口。
尤其是现房，赶紧促销，回款要紧。
都有道理。
但真相往往不在非黑即白里。
我们的判断很明确：
短期利空，长期看涨。
短期，就是年底之前这段政策混乱期。
同一楼盘，还没领销许的楼栋，也得等竣备后才能提取监管资金。
突如其来的变化，一下子打乱房企的计划。
苗头已经出现。
这周，环城有热点盘开始降价了。
市区也有楼盘聚焦猛攻，只求把销量提上来，快速回笼资金。
对于房企来说，现金流就是氧气。
年底前，不排除更多的楼盘降价，也是不得已而为之。
长期，就是明年以及以后，房价是看涨的，但仅限于目前市面上的4.0新盘。
828新政将带来两大直接变化：供应端下降，资金成本上升。
房地产已经告别暴利时代。
能赚钱的楼盘，利润也就5-10个点，且不说很多楼盘都是赔钱的。
就按能赚钱来算，这个利润能不能对冲新增成本？很难。
天津有楼盘测算，单方成本将增加1500元，大约5%，刚好跟利润打个平手。
低周转、低利润、低杠杆，在房地产行业从来都是“不可能三角”。
想低利润、低杠杆，就得高周转，用量来冲；
想低周转、低利润，就得高杠杆，才能平衡资金。
现在政策明显在倒逼房企低周转、低杠杆，房企杠杆率要下降70-80%。
一个楼盘要2-3年后才能回款，周期被拉长。
同样的资金，原来可以同时做10个盘，现在只能做两三个。
行业要想走下去，是需要合理利润的。
动辄几个亿的生意，到头来只有1%、2%的利润率，还有干的必要吗？
既要马儿跑，又要马儿不吃草，最后马儿只能躺平。
任何行业都走不通，房地产也不例外。
想用5-8%利润去消化新增成本，基本不可能。
成本不会消失，只会转移。
所以，房价要上涨10%，才能覆盖新增成本。
当然，这些年房价不完全是按成本定价，更多是按需求定价。
需求端能不能支撑？
一定是分化的，10%的上涨不会是普涨。
从供需关系看，目前在售的4.0新盘，最具备涨价动力。
因为潜在新增的4.0新盘，被暂时压制，延后入市。
比如南开区大悦城地块，预计推迟到明年入市。
据了解，有几宗土地被房企暂时放弃，还需要进一步研究。
另一方面，老三代、二代产品不可能涨价。
本身销量就低，再涨价，等于自取灭亡。
8月，全市新盘成交中，现房成交才占4成。
既然能卖成现房，说明产品不理想。
现在买房人看中的不是现房or期房，而是产品。
卖得好的楼盘，基本都是新产品。
今年单月签约过百套的只有9个盘，全是4.0新盘，也都是期房。
据统计，现在存量的4.0新盘只占25%，供应没那么大，还是蓝海。
供应被压制后，这些盘最受益。
但它们同样也受到政策带来的成本影响。
没领销许的楼栋，也得等到竣备后，房企才能提取监管资金。
所以后期成本会走高，房价有上涨的市场空间，但也是被动上涨。
那问题来了，能不能再压缩建设成本？
也不太可能，供应链的成本几乎压到极限。
比如精装，有的楼盘按2000元/平米标准招标，最后压到1400元/平米。
材料都在找平替，比如用泥客石代替天然石材，单方成本降到一两百元。
包括园林，名贵树种，以前一棵就几十万，现在都能压缩到几万块。
供应链也卷到头，成本很难再向下压缩了。
所以，房企只能提高单盘利润，通过涨价来消化增加的成本。
新政落地后，4.0新盘的带看量和认购量都有所提升。
现在直接涨价不现实，一定是量在价先。
成交量起势，又没有新的供应截胡或者撵上来，那涨价就站住了。
眼下的楼市，正处于模糊期、博弈期。
因为政策产生的影响不是直线型的，而是漫射型的。
房价短期利空，平稳后回调向上。
如果楼盘利润想维持在10%，有4种方式可以满足：
①地价降15%
②房价涨10%
③土地款延期到第2-3年支付
④建设周期缩短1年
四条路，条条都不好走。
地价是政府的心头肉，房价是买方的敏感线，土地款延期是财政的紧箍咒，缩短工期是质量的生死劫。
针对828新政，各个城市都还在摸底，研究细则。
广州官方表示，细则将会在10月出台。
既有项目按原来审批，新拿地按国家政策，只是在细则上有待明确。
有可能允许土地款延期支付。
天津也还在研究细则。
后面再挂的地，可能都要求现房销售了。
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